عقد اجاره دارای ویژگی هایی است که آن را در سایر عقود متمایز می سازد و از آنجاییکه ما در این رساله به یکی از عوامل فسخ اجاره خواهیم پرداخت ، در ابتدا شناخت ویژگی های خاص عقد اجاره که حق فسخ ، زیر مجموعه و نتیجه آن ها می باشد. ضروری و مهم به نظر می رسد. این ویژگی ها عبارتند از : لازم بودن اجاره ، تملیکی ، معوض وموقت بودن اجاره ، که در این بحث تحت دو گفتار به بررسی آنها خواهیم پرداخت :
الف– لازم بودن عقد اجاره :
در مورد لزوم عقد اجاره ادعای اجماع شده [۱]و این امر هم در حقوق ما و هم در حقوق مصر پذیرفته شده است[۲].
مقصود از عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله ، حق فسخ امر را نداشته باشند مگر در مورد معینه و اصل براین است که عقودی که طبق قانون واقع شده اند، بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع هستند. مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا بعلت قانونی فسخ شوند.
لزوم عقد اجاره اقتضا می نماید که اولا ، فروش عین مستاجره پس از وقوع عقد اجاره ، خللی به آن وارد نسازد ، زیرا موضوع اجاره ، منافع عین بوده و موضوع بیع ، عین مال می باشد و فروش عین نمی تواند عقد لازمی که بیش از آن نسبت به منافع به عمل آمده است را منحل نماید[۳]. ماده ۴۹۸ ق.م در این مورد مقرر می دارد : اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود. اجاره به حال خود باقی است. مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقض را برای خود شرط کرده باشد.
باقی ماندن اجاره در صورت انتقال عین مستاجره به دیگری بدین معنی است که پس از اجاره ، آنچه برای مالک باقی می ماند و مورد انتقال قرار می گیرد. عین مسلوب المنفعه است. زیرا منافع هم دست در اثر عقد لازم اجاره به مستاجر تملیک می شود و موجر در این زمینه چیزی نداردکه به دیگران انتقال دهد[۴]. درنتیجه اگر مشتری نسبت به عقد اجاره مزبور ، جاهل باشد
می تواند آنرا براساس خیار عیب فسخ نماید. زیرا بنای عقد بر تسلیم و انتفاع از مبیع است و نقص در منفعت آن عیب محسوب می شود[۵].
ثانیا ، عذر مستاجر نیز باعث بطلان عقد اجاره نیست ، اگر چه به حدی برسد که انتفاع وی از عین غیر ممکن شود ، زیرا عین دارای صلاحیت کامل برای انتفاع است و لزوم عقد استصحاب می شود. اما اگر عذر عمومی باشد ، مانند اینکه اتومبیلی را برای گذشتن از جاده ای اجاره کرده باشند و آن جاده مسدود شود. در اینجا بعضی گفته اند عقد خود به خود منفسخ می شود و نیازی به فسخ طرفین ندارد و برخی دیگر معتقد هستند اگر غیر ممکن شدن استیفا از منفعت مورد نظر به منزله تلف عین باشد عقد منفسخ میشود. در غیر این صورت هر یک از طرفین اختیار فسخ معامله را دارند[۶].
ثانیا ، لزوم اجاره اقتضا می نماید که عقد بواسطه فوت باطل نشود ، خواه فوت موجر باشد و خواه فوت مستاجر ، فقها امامیه در این موارد معتقد هستند که اجاره نیز مانند بیع عقدی لازم و معوض است و در نتیجه بافوت یکی از طرفین عقد و یا هر دوی آنها ، باطل نمیشود[۷]. مگر در دو مورد : اول در زمانی که عین مستاجره موقوفه و وقف بر موجر ، اولاد و نوادگان وی باشد[۸]. در این صورت اگر موجر آن را برای مدتی اجاره دهد و قبل از انقضای آن مدت فوت نماید. اجاره باطل می شود. زیرا با فوت وی ، حق تصرف در عین مستاجره به دیگری منتقل می شود و دوم : در موردیکه بر مستاجر شرط شده باشد که شخصا استیفا منفعت نماید. به فوت وی اجاره باطل
می شود[۹].
این امر به صراحت در قانون مدنی ما نیز پذیرفته شده است و در ماده ۴۹۷ مقرر شده : عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ، ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است ، اجاره به فوت موجر ، باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.
ب– تملیکی ، معوض و موقت بودن اجاره
همانطوری که در تعریف عقد اجاره بیان گردید ، اجاره در حقوق ما عبارت از تملیک منافع در مقابل عوض معلوم در مدت معین می باشد. پس از ویژگی های عقد اجاره این است که اولا عقدی تملیکی می باشد ، نه عهدی. فقهای امامیه بدین امر تصریح کرده و بویژه یادآور شده اند که در اثر عقد اجاره ، مستاجر مالک منافع تمام مدت می شود و به همین مناسبت نیز پس از تسلیم عین مستاجره وی باید تمام اجاره بهاء را به نقد بپردازد[۱۰]. البته باید دانست که با توجه به ماهیت عقد اجاره که عقدی مستمر بوده و منافع در طول زمان حاصل می شوند ، تملیک منافع آینده در زمان انعقاد قرارداد ، متزلزل می باشد. و به همین دلیل همانگونه که در فصلسوم خواهیم دید اگر منبع تراوش این منافع قبل از رسیدن زمان حصول آن معیوب شده و یا ساقط گردد به نحویکه موثر در منافع بوده و موجب تلف آنها شود گفته می شود که اصلا از اینها مالکیت این منافع تلف شده منتقل نشده بوده است.
اما در حقوق مصر ، برخلاف حقوق ما ، اجاره عقدی عهدی است و منافع به مستاجر تملیک نمی شوند ، بلکه وفق ماده (۳۶۲/۴۵۵) قانون مدنی مصر ، موجر در اثر عقد اجاره متعهد به انتفاع مستاجر از منافع عین مستاجره می گردد.
همچنین اجاره عقدی معوض است و وجود عوض در آن از عناصر اصلی عقد بوده که عدم تعیین آن با توافق درباره عدم وجود آن ، موجب بطلان عقد می شود و اگر معلوم شود که موجر می خواسته منافع را مجانا به مستاجر تملیک نماید ، این قرار داد تابع مقررات عقد هبه می شود ، زیرا به گونه ای که در تعریف اجاره دانستیم ، اجاره عقدیست که ثمره آن نقل منافع به عوض معلوم می باشند.
ویژگی مهم دیگر عقد اجاره نیز علاوه بر دو ویژگی مذکور ، موقت بودن آن است ، به این معنی که تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود. در غیر این صورت اجاره باطل میگردد[۱۱]. علت اساسی این امر این است که موضوع اصلی عقد اجاره ، منافع معین می باشد و این ماده در طول زمان استمرار دارند.لذا یکی از راه های تعیین آنها بعنوان موضوع مورد معامله تعیین مدت است ،چرا که در غیر این صورت مورد معامله مبهم بوده موجب بطلان عقد می شود[۱۲]. به همین جهت است که در پاره ای موارد که می توان منفعت را به وسایل دیگر معلوم ساخت ، تعیین مدت ضرورتی ندارد مانند تعیین منفعت یا تعیین مسافت و یا محلی که مسافر یا کالا به آنجا حمل شوند[۱۳].
[۱] المحقق الثانی؛ شیخ علی بن الحسن الکرکی؛ جامع‌المقاصد فی شرح القواعد؛ ج ۷؛ مؤسسه آل‌البیت (ع) للحیاء التراث العربی؛ بیروت- لبنان؛ ص ۸۴ نجفی؛ شیخ محمدحسن؛ جواهرالکلام فی شرح شرایح‌الاسلام؛ ج ۲۸؛ دارالاحیاءالتراث العربی؛ بیروت- لبنان؛ ص ۲۰۵
[۲]حائری شاه باغ؛ سیدعلی، شرح قانون مدنی؛ ج ۱، کتابخانه گنج دانش؛ ویرایش ۲-۱۳۷۶؛ ص ۴۱۵
[۳] شهیدثانی؛ زین‌الدین بن علی؛ تحریرالروضه فی شرح اللعمه؛ اعداد علیرضا امینی، مؤسسه فرهنگی طه (قم)؛ ۱۳۷۵؛ ص ۲۷۴
[۴] کاتوزیان، ، دروه عقود معین ۱، ص ۴۰۵
[۵] الطباطبائی الحکیم؛ السید محمد؛ مستمسک العروه الوثقی؛ ج ۱۲؛ احیا التراث العربی، بیروت- لبنان؛ ص ۲۹
[۶] شهید ثانی؛ زین‌الدین بن علی؛ تحریرالروضه فی شرح اللمعه؛ ص ۲۷۴
[۷] المحقق الثانی، شیخ علی بن الحسن الکرکی، جامع المقاصد، ج ۷ ص ۸۴- البته این امر در بین فقها عامه اختلافی می‌باشد، به نحوی که حنیفه معتقدند اجاره در صورت فوت یکی از طرفین عقد فسخ میشود (موسوعه الاحکام الشرعیه امسیره فی الکتب و السنه ص ۲۷۲) و بعضی از فقهاء نیز موت یکی از طرفین را موجب انفساخ فی عقد اجاره دانسته و در این مورد ادعای اجماع نموده‌اند و اظهار داشته‌اند، کسانی که در این مورد مخالف کرده‌اند، مخالفت ایشان در دلالت اجماع، مؤثر نیست. (سلسه الفقیه؛ ج ۱۷ ص ۳۲۳) در الوسیله‌ای نیل الفضیله نیز آمده است اشاره به شش چیز باطل میشود و موت طرفین عقد یا یکی از آن ها را از آن موارد دانسته‌اند. (همان، ص ۳۳۵) در النهایه و الخلاف نیز آمده است که به فوت هر دوی آن ها باطل میشود و این نظر ضعیف است و در خلاف، قولی نقل شده که به فوت مستأجر باطل میشود و نه مؤجر و صحیح نظر اول می‌باشد (النهایه ص ۴۴۱ و الخلاف، ج ۲، ص ۲۰٫ نقل از المحقق الثانی، شیخ علی بن الحسن الکرکی، جمع المقاصد، ج ۷، ص ۹۱)
[۸] ذهنی تهرانی؛ سید محمدجواد، المباحث الفقیهه فی شرح الروضه البهیه (ترجمه فارسی شرح لمعه)، ج ۱۵، ص ۳۴
[۹] شهید ثانی؛ زین الدین بن علی، تحریرالروضه فی شرح اللمعه، ص ۲۷۵
[۱۰] کاتوزیان، ، دوره عقود معین ۱، ص ۳۴۹
[۱۱] مواد ۴۶۸ و ۵۱۴ ق. م
[۱۲] بند ۳ ماده ۱۹۰ و ماده ۳۱۶ ق. م
[۱۳] مواد ۵۰۷ و ۵۱۴ ق. م
