۱- در رهن بودن ملک موضوع دعوا: خریدار باید اطمینان حاصل نماید تا ملکی را که خریداری نموده و برای آن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده است، در رهن یا بازداشت نباشد. اساساً معامله و انتقال مالی که در رهن قرار دارد، به موجب مقرّرات قانون مدنی جایز دانسته نشده است؛ ماده­ی ۷۹۳ قانون مدنی در این خصوص مقرّر داشته است: «راهن نمی ­تواند در رهن تصرّفی نماید که منافی با حقّ مرتهن باشد» ؛ بنابراین انتقال مال مرهونه به غیر، با رعایت حقوق مرتهن مقدور است؛ بر این­ اساس در این حالت خریدار می بایست، فکّ رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید، لیکن فکّ رهن در صورتی ممکن است که بدهی راهن تسویه شده باشد.

 

در این زمینه رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره­ی   به شرح زیر صادر شده است: « مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی­ شود؛ لیکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می­نماید که می ­تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، در نتیجه رأی شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می­ شود و…..برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه­ها در موارد مشابه لازم­الاتباع است.»[۱]

 

با توجه به آنچه گفته شد، به نظر می­رسد که در تعارض دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با رهن ملک موضوع بیع نامه، باید بین دو حالت تفکیک قائل شد:

 

گاهی اوقات تنظیم سند رهنی، موخر بر بیع نامه عادی است، در این صورت اگر هم با فروش نامه عادی، خریدار را مالک نشناسیم، با تنظیم فروشنامه مذکور، حق دینی(تعهد به تنظیم سند رسمی) به نفع او ایجاد شده است و عمل بعدی فروشنده در رهن ملک موضوع بیع نامه، مخالف حق مذکور می­باشد و لذا خریدار می ­تواند با تقدیم دادخواست ابطال سند رهنی تنظیمی، مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را فراهم کند. اما گاهی تنظیم سند رهنی مقدم بر بیع­نامه عادی است، در این صورت چون حق مرتهن نسبت به عین مرهونه، حق عینی تبعی می­باشد، با انتقال مال مذکور به هر شخصی، حق مزبور در برابر آن شخص و سایر اشخاص قابل استناد بوده و مرتهن می ­تواند طلب خود را از محل مال مذکور وصول نماید، لذا صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به ویژه با ذکر حقوق مرتهن، فاقد منبع قانونی به نظر می­رسد.[۲]  بنابراین چنانچه پلاک مورد ادّعا، در رهن باشد، با وجود حقّ عینی مرتهن، تا زمان فکّ رهن، امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد؛ بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند قابلیّت استماع نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد؛ دراین حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن، دعوی قابل استماع  خواهد بود؛ در غیر این صورت خریدار می ­تواند با تقدیم دادخواستی، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام خود را مطالبه نماید و پس از صدور حکم، چنانچه فروشنده نسبت به فک رهن و تنظیم سند به نام خریدار اقدام نکرد، خریدار با هزینه متعهد(فروشنده) موجبات فک رهن را فراهم آورده و پس از فک رهن، سند رسمی توسط فروشنده و در صورت امتناع وی، توسط نماینده دادگستری در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار انتقال یابد.

 

۲- متعلق به غیر بودن ملک موضوع دعوا: همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می ­تواند با طرح شکایت، با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان­ پذیر نیست؛ زیرا وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانوناً متعلّق به وی نبوده است.

 

۳- عدم تفکیک ملک موضوع دعوا: طبق مقرّرات قانونی ثبت اسناد و املاک، تنظیم سند رسمی انتقال، به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملکِ ثبت­شده، وقتی امکان­ پذیر است که ملکِ تفکیک­شده و موضوع سند، به صورت مفروز در آمده باشد و الاّ دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، پیش از تفکیک، قابلیّت استماع ندارد؛ برای نمونه اگر مورد معامله یک دستگاه آپارتمان تفکیک­نشده باشد، خریدار باید با تقدیم دادخواست ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یا در زمان رسیدگی با تقدیم دادخواست جداگانه، تفکیک مورد معامله را تقاضا نماید. در این صورت، او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تفکیک را طبق ماده ۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی در یک دادخواست مطرح می­ کند ولی دو هزینه دادرسی باید بپردازد. در غیر این صورت دعوای الزام به انتقال رسمی رد خواهد شد؛ زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در بخشی از کل عرصه و اعیان پلاک ثبتی مورد معامله صحیح نیست؛ به­ویژه که ممکن است با حقوق سایر مالکین در تعارض قرار گیرد. علت این ضرورت آن است که در زمان تصمیم ­گیری و پیش از صدور حکم، دادگاه باید مالکیت خوانده را استعلام نماید؛ ضمناً مورد حکم را بر حسب خواسته مشخص کند. اگر بدون توجه به عدم تفکیک رأیی صادر شود و فقط راجع به تنظیم سند باشد و مورد انتقال را منجزّاً معین نسازد، چنین حکمی قابل اجراء نیست. بدین ترتیب می­توان هردو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند را توأماً طرح نمود؛ زیرا التزام به شیء، التزام به لوازم آن نیز هست. مطابق ماده­ی۳۵۰ قانون مدنی، بیع مال مشاع تجویز شده است و نیازی به اذن سایر مالکین و شرکاء در وقوع بیع به نحو مشاع نیست. بدین ترتیب دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع، در محدوده و سهم مشاعی فروشنده، قابلیت استماع دارد و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکاء نیست.

 

نکته­ی دیگر آن است که اداره­ی ثبت، با استعلام ثبتی، مالکیت فروشنده را بر کل ملک اعلام خواهد نمود و هرگاه چنین ملکی قبلاً خانه­ای قدیمی بوده و تخریب شده است و در آن آپارتمان­های متعدد بنا شده باشد، اداره­ی ثبت، در پاسخ استعلام، مالکیت فروشنده را طبق سوابق ثبتی (دفتر املاک)، به عنوان مالک یک باب خانه اعمال می­نماید. در چنین وضعی، دادگاه نمی ­تواند حکم به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمانی بدهد که  احداث آن برای دادگاه محرز نیست، حتی در صورت احراز احداث بنا، به لحاظ عدم تفکیک، انتقال مال مورد معامله به عنوان یک ملک مستقل ممکن نیست. خریدار باید ضمن دعوای فروشنده، به حضور در دفتر­خانه و تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک مورد معامله را هم درخواست کند. در این صورت دادگاه نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز حکم خواهد داد. رأیی که به ترتیب گفته شده صادر شود، بر طبق قوانین اجرای احکام به اجرا می­رسد. چنانچه ملکی، گواهی پایان کار یا تفکیک را دارد، نیاز به چنین درخواستی نیست.[۳]

 

۴-انتقال ملک موضوع دعوا از سوی خوانده در حین دادرسی: شایسته است که خواهان هم زمان با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست دستور موقت را نیز مطرح نماید. این امر مانع نقل و انتقال ملک موضوع دعوا از جانب خوانده در جریان دادرسی خواهد شد. با صدور قرار دستور موقت، مرجع قضایی به اداره ثبت دستور می­دهد که از نقل و انتقال بعدی سند ملک به نام دیگران جلوگیری شود، بدین ترتیب در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و پس از صدور حکم به نفع خواهان، او با مشکلی مواجه نخواهد شد.[۴]

 

لیکن گاهی اوقات خواهان به جهت عدم آگاهی نسبت به قوانین و گاهی به لحاظ عدم توانایی پرداخت خسارت احتمالی، تقاضای دستور موقت نمی­ کند و در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خوانده­ای که سند رسمی به نام وی می­باشد، آن را به شخص ثالثی انتقال می­دهد و به دین ترتیب مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی می­ شود. در این گونه موارد خواهان باید دادخواست دیگری به خواسته ابطال سند رسمی انتقال یافته به نام ثالث به طرفیت انتقال دهنده و ثالث اقامه نماید که به جهت ارتباط این دعوا با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان می ­تواند درخواست نماید که به دو دعوا توامان رسیدگی شود. (ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). منتهی از آنجا که ممکن است شخص ثالث نیز در جریان دادرسی،سند رسمی را به نام دیگران انتقال دهد، برای جلوگیری از مشکلات بعدی، خواهان باید به نحو مقتضی از طریق دستور موقت و توسط مرجع قضایی مانع نقل و انتقالات بعدی شود.[۵]

 

۵-در توقیف بودن ملک موضوع دعوا: ممکن است در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و با استعلام از اداره ثبت، مشخص گردد که ملک موضوع دعوا در توقیف می­باشد. این توقیف ممکن است توسط مرجع قضایی و اداره ثبت صورت گرفته باشد. در این صورت، دو حالت متصور است : حالت اول این است که توقیف ملک، مقدم بر تاریخ تنظیم بیع­نامه عادی مستند دعوا است. در این وضعیت دادگاه قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد؛ زیرا مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، نقل و انتقال اعم از قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. ماده ۵۷ این قانون هم مقرر داشته است: «هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد.»

 

بر اساس ماده ۵۶ انجام معامله نسبت به مال توقیف شده باطل و براساس ماده ۵۷ این معامله غیرنافذ می­باشد، در هر صورت چون بر معامله غیرنافذ هم قبل از تنفیذ یا رد ذی نفع، اثری مترتب نمی ­باشد، لذا چنانچه مال موضوع بیع­نامه عادی قبلاً توقیف شده باشد، بیع­نامه عادی فاقد هرگونه آثار می­باشد و با این وصف محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مذکور، وجه قانونی نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان دعوا قبل از صدور رأی، رضایت کسی را که مال به نفع او توقیف شده است، جلب نماید که با اعلام رضایت کتبی وی موجبات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی فراهم خواهد شد.[۶]

 

اداره حقوقی قوه قضائیه در  نظریه شماره   چنین نظر داده است: « اگر ملکی قبلاً از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با عنایت به مقررات ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار مغایر با مقررات قانونی است. همین حکم در مورد املاکی هم که از طریق دادگستری و به دستور مقامات قضایی توقیف یا وثیقه قرار داده شده باشد نیز جاری است.»[۷]

 

حالت دیگر زمانی است که توقیف ملک بعد از تاریخ تنظیم بیع­نامه عادی مستند دعوا است. برخی معتقدند که دادگاه باید به نفع خواهان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر نماید؛ زیرا در زمان توقیف، ملک مورد نظر متعلق به فروشنده و جزء اموال او نبوده است و لذا دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات دعوا باید به نفع او مبادرت به صدور حکم کند، زیرا ممنوعیت بعدی نمی ­تواند به عقد مقدم خلل وارد کند.[۸]

 

در مقابل، برخی دیگر[۹] عقیده شان بر این است که در این مورد هم باید قرار رد دعوا صادر شود؛ زیرا منع قانونی ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، مانع صدور حکم است. البته اگر توقیف توسط اجرای ثبت صورت گرفته باشد، خواهان می ­تواند با طرح دعوای توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه، پس از اثبات محق بودن خویش، از ملک رفع توقیف نموده و سپس از دادگاه صدور حکم به تنظیم سند رسمی را بخواهد.

 

آنچه منطقی به نظر می­رسد این است که چنانچه در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، معلوم شود که بعد از تنظیم بیع نامه عادی، ملک موضوع دعوا از طریق اداره ثبت یا مرجع قضایی توقیف شده است؛ چنانچه توقیف از طریق اداره ثبت باشد، خواهان می ­تواند از دادگاه تقاضای ابطال عملیات اجرایی ثبت را بنماید که با اشاره به پرونده مطروحه درباره الزام به تنظیم سند رسمی طبق ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به این موضوع نیز به شعبه مرجوع الیه، ارجاع خواهد شد و در صورت احراز حقانیت خواهان، حکم به ابطال عملیات اجرائی ثبت و رفع توقیف از ملک و نهایتاً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. چنانچه ملک مذکور بعد از بیع نامه عادی، از طریق مرجع قضایی توقیف شده باشد، خریدار می ­تواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرائی به استناد ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم کردن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. در این مورد و در صورت طرح دعوای اعتراض ثالث، دادگاه می ­تواند با توجه به وحدت ملاک ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی تا اتخاذ تصمیم در پرونده اعتراض ثالث، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را متوقف نماید.[۱۰]

 

د: مرجع صالح برای رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

 

ماده­ی ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب مقرر می­دارد: «رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد، در صلاحیّت دادگاه­های عمومی و انقلاب است؛ مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد». همانطور که دیده می­ شود، در این ماده رسیدگی به دعاوی علی­الاصول در صلاحیت محاکم دادگستری قرار داده شده است؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری را اتخاذ کرده باشد. درباره دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول، با توجه به آنچه قانون­گذار در بند الف  ماده­ی ۱۱ قانون شورای حل اختلاف مقرر کرده است، دعاوی مالی­ای که در روستا تا بیست میلیون (۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال و در شهر تا پنجاه میلیون (۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار می­گیرد؛ در غیر این صورت، یعنی در مواردی که ارزش خواسته بیشتر از مقدار تعیین­شده در ماده­ی مذکور باشد، خواهان بایستی برابر مواد ۱۰ و ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی، دادخواست خود را به خواسته­ی الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی نماید که محلّ وقوع ملک در حوزه­ آن دادگاه است؛ زیرا در مورد اموال غیرمنقول، با توجه به ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است. ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه مقرر می­دارد که

 

« دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می­ شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.» همانطور که مشاهده می­ شود قانونگذار مطالبه­ی حقوق راجع به مال غیرمنقول را در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرارداده است و باید گفت تنظیم سند رسمی نیز یکی از حقوق راجع ملک می­باشد؛ پس دعوای راجع به آن نیز باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد؛ به عبارت دیگر نمی­توان گفت که این یک تعهد ناشی از عقد بیع است که بر ذمه فروشنده قرار گرفته است و باید به دادگاه محل اقامت وی مراجعه کرد.

البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه­ قطعی، بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، درخواست صدور دستور موقّت، مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه بنماید؛ تا فروشنده در این مدت، ملک را به شخص دیگری نتواند منتقل کند.

 

 

 

 

 

 

 

[۱] .باز گیر، یدالله (۱۳۸۹) قانون مدنی در آئینه آراء دیوان عالی کشور، چاپ اول، تهران، انتشارات فردوسی ، ص ۱۴۴٫

 

[۲] .ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۸۶٫

[۳] . میرشفیعیان، مهدی (۱۳۷۷) راهنمای معاملات-طرح دعاوی غیرمنقول، چاپ سوم، تهران، نشر حقوقدان، ص ۳۰۲٫

 

[۴] . ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۷۲٫

 

 

1. همان، ص ۲۷۲٫

 

۲٫همان ، ص ۲۷۵٫

 

[۷] .حسینی، محمدرضا (۱۳۸۳) قانون اجرای احکام مدنی در رویه قضایی، چاپ اول، تهران، انتشارات نگاه بینه، ص ۱۴۲٫

 

[۸] . معاونت آموزش قوه قضائیه، منبع پیشین، ص ۱۰۳٫

 

 

3. ۳٫ میرشفیعیان، مهدی، منبع پیشین، ص ۲۸۴و۲۸۶ و ۲۹۱-۲۹۲٫

 

[۱۰] . ابهری، حمید،سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۷۷٫