امروزه یکی از شایع­ترین دعاوی در باب املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که خواسته یا ناخواسته، به دلیل کثرت وجود آن در محاکم، ابهاماتی در نحوه­ اجرای آن پدیدار شده است؛ چنانکه گاهی ممکن است اجرای حکم، بلا تکلیف بماند و محکومٌ علیه را سرگردان سازد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که در آن، خریدار با طرح دعوا به طرفیّت فروشنده، الزام او را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد می­خواهد؛ فرقی نمی­ کند که این تعهّد به صراحت در قرارداد درج شده باشد و یا به موجب عرف و عادت و قانون، آن امر جایز باشد. اجرای حکم دادگاه در مواردی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی شده باشد، امری قابل تأمل است که در مواردی می تواند با مشکل همراه شود.

 

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر ساده­ای همچون اجرای سایر تعهّدات دارد، امّا به لحاظ اجرایی، از جمله موضوعات پیچیده­ دایره­ی اجرا به شمار می­رود.

 

طبق مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت در اموال غیر منقول، قانون صرفاً کسی را مالک می­داند که مال غیرمنقول در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد؛ محاکم نیز در صورت تقابل دو سند عادّی و رسمی، اولویّت را با سند رسمی قرار می­ دهند. این موارد تنها قسمتی از فواید ثبت رسمی املاک می­باشد که برای دوری از تعرّض افراد بیگانه پیش ­بینی شده است. به همین دلیل، بیشتر افراد جامعه، صرف نظر از هزینه­ ثبت، مایل به ثبت اموال خود در دفتر املاک هستند؛ بنابراین ثبت اموال، به­ویژه اموال غیر منقول، از اهمیّت زیادی برخوردار است.

 

هرگاه عقد، با جمع بودن شرایط مقرّر در ماده­ی ۱۹۰  قانون مدنی منعقد شود و موضوع قرارداد، به خواهان منتقل و تعهّداتی نیز بر طبق قانون واقع گردد، این عقد مطابق اصل صحت و لزوم و نیروی الزام­آور قراردادها، بین متعاملین و قائم مقام آنها  لازم الاتباع است؛ مگر اینکه قرارداد مزبور، به تراضی طرفین اقاله، یا به موجب اراده یکی از طرفین فسخ گردد و یا به دلایلی منفسخ گردد. افزون بر آن، متعاملین نیز به همه­ی نتایجی که به موجب عرف و عادت، یا به موجب قانون، از عقد حاصل می­ شود، ملزم خواهند بود. از­آنجایی­که قانون ثبت اسناد و املاک، هرگونه نقل و انتقال رسمی املاک دارای پلاک ثبتی را الزامی اعلام نموده است و لزوم تنظیم سند رسمیِ انتقال در معامله­ی اموال غیر منقول، از مسلّمات عرف و عادت به شمار می­رود، وجود چنین تعهّدی برای بایع یا مالک رسمی محل تأمّل نیست و تنظیم سند به منظور انتقال رسمی آن ضرورت دارد.

 

یکی از مشکلاتی که در پی معامله و خرید و فروش ملک، گریبان­گیر خریداران می­ شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفتر­خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهّد در حالی است که  غالباً فروشنده، درصد بالایی از ثمن معامله یا قیمت ملک را دریافت نموده است وگاهی به دلایلی همچون ادّعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فکّ رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد،  از انجام تعهّد خود  سر باز می­زند.

 

 

 

 

 

الف: مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

 

پس از تنظیم مبایعه­نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین  دفترخانه، طرفین قرارداد متعهّد می­شوند که در تاریخ مشخص­شده در مبایعه­نامه، به منظور تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده­ی ثمن معامله، در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. در­صورتی­که فروشنده از انجام تعهّد خود امتناع ورزد و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می ­تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیّه­ی باقیمانده ثمن معامله، از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج می­ شود که در تاریخ مقرّر شده در مبایعه­نامه، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله،  بدون هرگونه علت موجّهی، از حضور و ایفای تعهّد خود امتناع نموده است. در­صورتی­که در مبایعه­نامه، مکان دفترخانه یا تاریخ حضور مشخّص نشده باشد، خریدار می ­تواند با ارسال اظهارنامه­ی رسمی، از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.

 

در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین­شده در اظهارنامه، خریدار می ­تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح که همان محل وقوع ملک می­باشد، مراجعه نماید.

 

پرسشی که ممکن است در این قسمت مطرح شود، این است که در دعوای الزام به انتقال سند رسمی، آیا باید همه­ی ایادی سابق فی‌مابین خواهان و مالک رسمی، طرف دعوا قرار گیرند، یا اینکه طرف دعوا قرار گرفتن مالک رسمی و آخرین فروشنده­ی ملک کفایت می‌کند؟

 

این موضوع در نشست قضایی مطرح شده است و به شرح زیر به آن پاسخ داده شده است:

 

الف) نظر اکثریت:

 

باتوجه به اینکه در اینجا، هدف از طرح دعوا، انتقال سند است و اقدام دادگاه در صدور رأی، در واقع به معنای فصل خصومت است، طرح دعوا به طرفیت مالک رسمی و فروشنده­ی آخر کفایت می‌کند؛ گرچه طرح دعوا در هر دو صورت صحیح به نظر می‌رسد.

 

ب) نظر اقلیت:

 

تمامی ایادی باید طرف دعوا قرار گیرند؛ زیرا چه بسا موضوع معامله به صورت صوری منتقل شده باشد که بعد از صدور حکم موجب طرح دعاوی دیگر شود.

 

 

 

 

 

نظریه­ تخصصی قوه­ی قضائیه :

 

از آنجا که برای انتقال رسمی ملک، تشریفات و مقرّرات دست‌و‌پا‌گیری وجود دارد، فروش مال غیر منقول نوعاً در بنگاه معاملات ملکی با سند عـادّی انـجام می‌شود. پس از انجام تشریفات مربوط به شهرداری و اداره­ی ثبت اسناد و املاک و انجام تعهّدات خریدار و فروشنده، اگر فروشنده شخصاً حاضر به انتقال رسمی ملک نشود، خریدار می‌تواند دادخواستی را علیه فروشنده، دایر بر الزام وی به تنظیم سند رسمی، به دادگاه عمومی محل تقدیم کند؛ مشروط بر اینکه فروشنده در ملک مورد معامله، سند رسمی مالکیّت داشته باشد، والاّ الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال، وجهه­ قانونی ندارد. چنانچه فروشنده نیز با سند عادی، مـلـک مورد معامله را خریداری کرده باشد، می‌تواند ید ما قبل خود را به دادرسی فراخواند؛ امّا الزام ید ماقبل، به انتقال سند رسمی ملک از سوی خریدار که با وی معامله‌ای انجام نداده است، قابل پذیرش نیست. از طرفی، صحت مبایعه‌نامه­ی عادی پیشین هم به اثبات نرسیده و به هر حال در این مـوضـوع، تـنـها فروشنده پاسخگوست. چنانچه فروشنده ملک دیگری را انتقال داده باشد و مالک آن را تنفیذ نکند، موضوع، مصداق کلاهبرداری است و فروشنده، به این اتّهام، تحت تعقیب واقع خواهد شد.[۱]

 

آنچه منطقی به نظر می­رسد این است که در دعوای الزام به تنظیم سند باید همه ایادی قبلی طرف قرار گیرند تا دعوا متوجه فروشنده اولیه­ی دارنده سند رسمی گردد. دلیل این مدعا آن است که اگر خریدار آخر، صرفاً علیه فروشنده ماقبل خود طرح دعوا کند، به علت اینکه سند رسمی به نام آن فروشنده نیست، قرار رد دعوا صادر می­ شود؛ چون نمی­توان کسی را ملزم به تنظیم سند کرد که سند رسمی به نام او نیست. از طرف دیگر، اگر او صرفاً علیه دارنده سند رسمی طرح دعوا کند، به لحاظ نبود ارتباط بین او و دارنده سند رسمی، دعوا مردود اعلام می­ شود. از این رو برای ایجاد ارتباط بین آخرین خریدار خریدار با دارنده سند رسمی باید تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند تا این ارتباط برقرار گردد. دادگاه نهایتاً دارنده سند رسمی را ملزم به تنظیم سند کند و به علت عدم توجه دعوا به بقیه ایادی، قرار رد دعوا صادر خواهد کرد. با وجود این، برای اثبات ارتباط بین آخرین خریدار با دارنده سند رسمی، باید ایادی قبلی هم طرف دعوا قرار گیرند.

 

«چه بسا در قراردادهایی که بین ایادی قبلی منعقد شده است، شرط فاسخ و یا خیاراتی وجود داشته که با اعمال آن­ها، ایادی بعدی حق انجام معامله یا انعقاد قرارداد نسبت به مال موضوع قرارداد را نداشته اند. در صورت عدم طرح دعوا به طرفیت تمام ایادی قبلی ممکن است حکمی هم به نفع خریدار صادر گردد ولی با طرح دعوای اعتراض ثالث از سوی ایادی قبلی، حکم صادره لغو شود و زحمات متقبله توسط آخرین خریدار و دادگاه به هدر می­رود. لذا اگرچه نهایتاً دادگاه در صورت احراز رابطه حقوقی فیمابین آخرین خریدار و ایادی قبلی تا اولین فروشنده­ای که سند رسمی به نام اوست، صرفاً دارنده سند رسمی را محکوم به تنظیم سند می­نماید و نسبت به بقیه خواندگان ( از آنجا که سند رسمی به نام آنها نیست) ممکن است قرار رد دعوا صادر گردد، اما جهت احراز رابطه حقوقی بین آخرین خریدار با کسی که سند رسمی به نام اوست، لازم است که تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند.»[۲]

رویه محاکم نیز تا حدودی این موضوع را تأیید می­ کند. به عنوان مثال در پرونده کلاسه ۸۴/۴۲۶ شعبه ششم دادگاه عمومی….خواسته خواهان الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال یک واحد آپارتمان بوده که دادگاه نهایتاً مبادرت به صدور حکم به شرح زیر نموده است: «در خصوص دعوای خانم ….با وکالت….به طرفیت آقایان…نظر به اینکه وکیل خواهان به شرح دادخواست و اظهاراتش در جلسه دادرسی بیان داشته : موکله برابر مبایعه نامه مورخ ۱۶/۶/۸۳ یک واحد آپارتمان طبقه اول سمت شرقی …را از خوانده ردیف دو خریداری نموده، خوانده مذکور نیز آپارتمان را از خوانده ردیف یک خریده است. نظر به اینکه خواندگان از تنظیم سند رسمی به نام موکله امتناع نموده ­اند….صدور رأی به الزام خواندگان به انتقال سند رسمی را خواستارم. خواندگان ردیف یک و دو با حضور در جلسه دادرسی ضمن تصدیق وقوع معامله فیمابین، علت عدم انتقال سند رسمی را عدم پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی خواهان اعلام داشته اند. دادگاه با توجه به مراتب فوق و ملاحظه تصویر مصدق مبایعه­نامه­های موضوع دعوا و پاسخ استعلام ثبتی …..ادعای وکیل خواهان و اشتغال ذمه خواندگان را ثابت تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰ و ۱۲ قانون مدنی و…. حکم به محکومیت خواندگان به انتقال سند رسمی آپارتمان موضوع دعوا با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی پس از پرداخت مبلغ…ریال مابقی ثمن معامله ….صادر و اعلام می­نماید.» ملاحظه می­ شود که حداقل از لحاظ احراز رابطه حقوقی فیمابین آخرین خریدار با کسی که سند رسمی به نام وی می­باشد، طرح دعوا به طرفیت تمام ایادی قبلی لازم می­باشد.[۳]

 

همانطور که پیشتر گفته شد، طبق رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر اثبات مالکیت است، سوالی که در اینجا ممکن است پیش آید این است که آیا برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاک ثبت شده، بدواً یا همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرح دعوای اثبات مالکیت نیز لازم است؟

 

در پاسخ باید گفت، معاملات مربوط به املاک ثبت شده جزء عقود تشریفاتی است و تا قبل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار، مالکیتی برای وی نسبت به موضوع معامله وجود ندارد تا بتواند با طرح دعوا، تقاضای اثبات مالکیت خود را بر آن ملک بنماید؛ بنابراین در دعوای  الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت ( قبل از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن) نمی ­باشد. از دیدگاه کسانی هم که معاملات مربوط به اموال غیرمنقول را تشریفاتی نمی­دانند و صرفاً معامله انجام شده را با سند عادی قابل اثبات نمی­دانند، نیازی به طرح دعوای مذکور(اثبات مالکیت)  نخواهد بود، زیرا دادگاه با رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به صورت ضمنی به مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع دعوا رسیدگی خواهد کرد و و چنانچه وقوع معامله بین خواهان و خوانده را محرز دانست، با احراز مالکیت خواهان حکم به الزام تنظیم سند رسمی به نفع وی صادر خواهد کرد.[۴]

 

 ب: ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

 

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دارای ارکانی می­باشد که در زیر به مطالعه و بررسی آن­ها پرداخته می­ شود.

 

۱-مالکیت رسمی خوانده: یکی از مهم­ترین نکات در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ملاحظه­ی وضعیّت ثبتی ملک و احراز مالکیت رسمی خوانده­ی دعواست. این مالکیّت، با استعلام از اداره­ی ثبت اسناد و املاک احراز می­گردد. پاسخ اداره­ی ثبت اسناد و املاک نیز از دوحالت خارج نیست؛ یا حاکی از مالکیّت خوانده نسبت به پلاک موضوع پرونده­ای است که خواهان مدّعی مالکیّت بر آن می­باشد و یا بیانگر عدم ثبت رسمی به نام خوانده می­باشد.

 

تنها کسی را می­توان ملزم به تنظیم سند رسمی کرد که در اداره ثبت، ملک به نام او به ثبت رسیده باشد، چنانچه این شخص طرف دعوا قرار نگرفته باشد، به سبب عدم توجه دعوا به خوانده(خواندگان) قرار رد دعوا صادر خواهد شد. از طرف دیگر ممکن است ملک موضوع معامله در توقیف یا رهن باشد و در دفترچه مالکیت که در نزد فروشنده بوده، این موضوع به هر علتی ذکر نشده باشد؛ لیکن هر مقام یا مرجعی که نسبت به توقیف یا رهن ملک اقدام نموده باشد، در ابتداء از طریق اداره ثبت، نسبت به ثبت توقیف یا رهن اقدام می­نماید. به عنوان مثال، چنانچه طلبکاری برای وصول طلب با قرار تامین خواسته یا اجرائیه، از دایره اجرای احکام مدنی تقاضای توقیف ملک متعلق به بدهکار را نموده باشد، صرف اعلام شماره ثبتی به دایره مذکور کافی است و دایره اجرای احکام، طی مکاتبه با اداره ثبت، درخواست می­نماید که چنانچه ملک به نام بدهکار به ثبت رسیده است، توقیف گردد و در این مورد، موضوع توقیف ملک در دفترچه مالکیت که در اختیار بدهکار است، قید نمی­ شود. حال چنانچه ملک در رهن یا توقیف باشد، قبل از فک رهن یا توقیف، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی وجاهت قانونی نخواهد داشت.[۵]

 

در نشست قضایی دادگستری بابلسر(اسفند ۱۳۸۰)[۶] در پاسخ به این سوال که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آیا احراز مالکیت بایع ( خوانده دعوا) نیز ضرورت دارد یا صرف انعقاد عقد بیع فی ما بین خوانده و خواهان کافی است ؟ اکثریت قضات حاضر نظر داده اند : « ….در صورتی می­توان حکم به الزام تنظیم سند رسمی را صادر نمود که خوانده مالک باشد. زیرا : ۱- برای صدور رأی در هر موردی، تحقق و اجتماع ارکان مشتکله دعوا ضروری است و در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مالکیت خوانده و وقوع عقد بیع بین خواهان و خوانده ضروری است. ۲- در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و بدون استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادره به لحاظ اینکه ممکن است خوانده مالک نبوده و سند مالکیتی در اختیار نداشته باشد در دفتر اسناد رسمی لازم­الاجراء نمی ­باشد. ۳- صرف وقوع عقد بیع کافی نیست، چه ممکن است شخصی مال دیگری را به خواهان بفروشد که در این صورت اصلاً معامله ای واقع نشده تا سند قابل انتقال باشد. لذا پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خالی از اشکال نخواهد بود.»

 

اما اقلیت چنین نظر داده اند : « در صورتی که خوانده مالک نباشد، ولی قائم مقام مالک باشد امکان الزام وجود دارد. به عبارت دیگر؛ در صورتی که شخصی با وکالت از مالک اقدام به فروش ….. نماید، امکان الزام وی وجود دارد زیرا : ۱- مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، لازم نیست فروش مال توسط مالک صورت پذیرد؛ چه بسا معاملاتی که توسط ولی، قیم، وصی و وکیل صورت می­گیرد. در غیر این صورت باید معتقد بود که هیچ گاه نمی­توان ولی محجور را ملزم به تنظیم سند رسمی نمود. ۲- مطابق ماده ۲۳۷ قانون مدنی که مقرر می­دارد : « ….کسی که ملتزم به انجام شرطی شده باشد باید آنرا به جا بیاورد…» بنابراین، در صورتی که شخصی مالی را با وکالت به عنوان خرید، خریده باشد و سپس آن را به همان نحو به دیگری منتقل کند ولی از تنظیم سند رسمی خودداری نماید مطابق ذیل همین ماده «….طرف معامله می ­تواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.» لذا شخصی که قانوناً وکیل واقعی مالک اصلی مال بوده، لیکن مال را خریداری کرده است (آنچه که عملاً انجام می­ شود) و آن را به دیگری بفروشد، امکان الزام وی به تنظیم سند رسمی وجود دارد. ۳- در صورتی که شخصی که مالی را می­فروشد مالک آن نباشد و مأذون از قبل مالک نیز نباشد، در این صورت الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صحیح نیست، نه از آن جهت که دعوا حتماً بایستی به طرفیت مالک اصلی مطرح گردد؛ بلکه به این جهت است که اصلاً معامله به نحو صحت واقع نشده تا ارکان دعوا فراهم گردد. لذا در مواردی که شخصی مالی را در اختیار دارد و با چند رابطه و یا چند واسطه از مالک، سند وی به صورت عقد وکالت باشد یا اینکه از لحاظ مقررات، مالک اصلی شخص دیگری است، امکان الزام شخص به تنظیم سند وجود ندارد.»

 

آنچه درباره نظریه اقلیت قضات مذکور قابل ذکر است اینکه در نظریه مذکور بین دو مفهوم قائم مقامی و نمایندگی اختلاط شده است. وکیل ، ولی یا قیم نماینده دیگری محسوب می­شوند، یعنی وکیل نماینده موکل، ولی قهری یا قیم نیز نماینده محجور محسوب می­شوند. قائم مقام کسی است که بدون اینکه در انعقاد قرارداد دخالت داشته باشد، جانشین یکی از طرفین شده و از آثار عقد بهره مند می­گردد. آنچه منطقی به نظر می­رسد این است که وقتی شخص به وکالت از طرف دیگری مبادرت به تنظیم بیع­نامه می­نماید، طرح دعوا صرفاً به طرفیت وکیل وجاهت قانونی نداشته باشد، به ویژه اگر وکیل مذکور صرفاً برای تنظیم مبایعه نامه وکالت داشته باشد؛ زیرا اصل بر عدم سلطه و دخالت در امور دیگران می­باشد، حتی اگر وکیل مذکور برای تنظیم سند رسمی نیز وکالت داشته باشد، باز هم به نظر می­­رسد که طرح دعوا به طرفیت موکل و وکیل الزامی می­باشد تا از طرفی با احراز رابطه وکالت فی ما بین ، تردیدی در صحت این رابطه ایجاد نشود و از طرف دیگر، چنانچه صرفاً به طرفیت وکیل طرح دعوا شود، از آنجا که وکالت، عقدی جایز است ، ممکن است با فوت یا عزل وکیل یا استعفای وی، هر لحظه عقد مذکور منفسخ شود، در این صورت اجرای حکم یا صدور آن با مشکل مواجه می­گردد.

 

کمسیون تخصصی قوه قضائیه که نظرات فوق را مورد بررسی قرار می­دهد، در این زمینه چنین اعلام نظر کرده است : « نظر به اینکه اجرای حکم دادگاه باید به وسیله شخص محکوم علیه امکان پذیر باشد، لذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت رسمی خوانده ضروری است و بنابراین باید از اداره ثبت استعلام گردد تا کسی که سند به نام اوست و انتقال مال او احراز شده، محکوم به تنظیم سند رسمی گردد تا حکم صادره قابلیت اجرایی پیدا کند.»[۷]

 

۲-وقوع معامله به طور صحیح بین طرفین

 

یکی دیگر از ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی این است که معامله به شیوه­ای درست میان طرفین منعقد شده باشد و ارکان بیع، اعم از ایجاب و قبول و معلوم بودن عوضین و جهات بیع و… به نحو کاملی محقق شده باشد؛ چنانکه جایی برای ایراد و شبهه باقی نماند. در این صورت مستند دعوا ممکن است به یکی از دو حالت زیر باشد:

 

۱) مدرک عادی که بر انعقاد عقد معیّن قانونی یا قرارداد نامعیّنِ صحیح  دلالت کند؛ البتّه در­صورتی­که ایرادی، اعم از انکار یا ادّعای جعل، به اصالت سند وارد نشود و یا ادّعای  انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی، اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد. در این صورت، دادگاه پس از نخستین جلسه­ی دادرسی، مبادرت به انشای رأی می­نماید و در صورت  ایراد یا ادّعای جعل در نخستین جلسه­ی دادرسی، با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیّت سند برّرسی می­ کند.[۸]

 

۲) ممکن است قرارداد بیع که بین دو نفر تحقق پیدا کرده است، فقط با ایجاب و قبول شفاهی انجام گرفته باشد که مراتبِ تحقق آن، توسط شهودی که واجد شرایط ادای شهادت هستند، گواهی می­ شود. البته شهادت شهودی که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند. در این صورت دادگاه پس از تشکیل نخستین جلسه­ی دادرسی، قرار استماع شهادت شهود را صادر می­ کند[۹]. سپس وقت دیگری برای دعوت طرفین و شهود، به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین می­گردد. پس از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن، مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیّت خواهان، دادگاه مبادرت به انشای رأی مطابق با خواسته می­نماید وگرنه در صورت عدم احراز، حکم به بی­حقّی وی صادر می­ کند.

 

 

1. معاونت آموزش قوه قضائیه (۱۳۸۷) مجموعه نشست های قضایی، مسائل قانون مدنی، به نقل از نشست قضایی دادگستری ایلام. جلد چهارم، چاپ اول ،انتشارات جنگل، ص ۲۹٫

 

[۲]. ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۵۰٫

 

[۳] . همان ، ص ۲۵۱ و ۲۵۲٫

 

[۴] . همان ، ص ۲۶۰٫

 

[۵] . همان، ص ۲۶۲٫

 

[۶] . معاونت آموزش قوه قضائیه، منبع پیشین، ص ۱۰۵٫

 

 

 

[۷] . ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۴۴٫

 

[۸] . مواد ۲۲۶ و۲۱۸ و ۲۱۷ ق.آ.د. م

 

 

۱- در رهن بودن ملک موضوع دعوا: خریدار باید اطمینان حاصل نماید تا ملکی را که خریداری نموده و برای آن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده است، در رهن یا بازداشت نباشد. اساساً معامله و انتقال مالی که در رهن قرار دارد، به موجب مقرّرات قانون مدنی جایز دانسته نشده است؛ ماده­ی ۷۹۳ قانون مدنی در این خصوص مقرّر داشته است: «راهن نمی ­تواند در رهن تصرّفی نماید که منافی با حقّ مرتهن باشد» ؛ بنابراین انتقال مال مرهونه به غیر، با رعایت حقوق مرتهن مقدور است؛ بر این­ اساس در این حالت خریدار می بایست، فکّ رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید، لیکن فکّ رهن در صورتی ممکن است که بدهی راهن تسویه شده باشد.

 

در این زمینه رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره­ی   به شرح زیر صادر شده است: « مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی­ شود؛ لیکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می­نماید که می ­تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، در نتیجه رأی شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می­ شود و…..برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه­ها در موارد مشابه لازم­الاتباع است.»[۱]

 

با توجه به آنچه گفته شد، به نظر می­رسد که در تعارض دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با رهن ملک موضوع بیع نامه، باید بین دو حالت تفکیک قائل شد:

 

گاهی اوقات تنظیم سند رهنی، موخر بر بیع نامه عادی است، در این صورت اگر هم با فروش نامه عادی، خریدار را مالک نشناسیم، با تنظیم فروشنامه مذکور، حق دینی(تعهد به تنظیم سند رسمی) به نفع او ایجاد شده است و عمل بعدی فروشنده در رهن ملک موضوع بیع نامه، مخالف حق مذکور می­باشد و لذا خریدار می ­تواند با تقدیم دادخواست ابطال سند رهنی تنظیمی، مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را فراهم کند. اما گاهی تنظیم سند رهنی مقدم بر بیع­نامه عادی است، در این صورت چون حق مرتهن نسبت به عین مرهونه، حق عینی تبعی می­باشد، با انتقال مال مذکور به هر شخصی، حق مزبور در برابر آن شخص و سایر اشخاص قابل استناد بوده و مرتهن می ­تواند طلب خود را از محل مال مذکور وصول نماید، لذا صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به ویژه با ذکر حقوق مرتهن، فاقد منبع قانونی به نظر می­رسد.[۲]  بنابراین چنانچه پلاک مورد ادّعا، در رهن باشد، با وجود حقّ عینی مرتهن، تا زمان فکّ رهن، امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد؛ بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند قابلیّت استماع نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد؛ دراین حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن، دعوی قابل استماع  خواهد بود؛ در غیر این صورت خریدار می ­تواند با تقدیم دادخواستی، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام خود را مطالبه نماید و پس از صدور حکم، چنانچه فروشنده نسبت به فک رهن و تنظیم سند به نام خریدار اقدام نکرد، خریدار با هزینه متعهد(فروشنده) موجبات فک رهن را فراهم آورده و پس از فک رهن، سند رسمی توسط فروشنده و در صورت امتناع وی، توسط نماینده دادگستری در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار انتقال یابد.

 

۲- متعلق به غیر بودن ملک موضوع دعوا: همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می ­تواند با طرح شکایت، با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان­ پذیر نیست؛ زیرا وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانوناً متعلّق به وی نبوده است.

 

۳- عدم تفکیک ملک موضوع دعوا: طبق مقرّرات قانونی ثبت اسناد و املاک، تنظیم سند رسمی انتقال، به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملکِ ثبت­شده، وقتی امکان­ پذیر است که ملکِ تفکیک­شده و موضوع سند، به صورت مفروز در آمده باشد و الاّ دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، پیش از تفکیک، قابلیّت استماع ندارد؛ برای نمونه اگر مورد معامله یک دستگاه آپارتمان تفکیک­نشده باشد، خریدار باید با تقدیم دادخواست ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یا در زمان رسیدگی با تقدیم دادخواست جداگانه، تفکیک مورد معامله را تقاضا نماید. در این صورت، او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تفکیک را طبق ماده ۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی در یک دادخواست مطرح می­ کند ولی دو هزینه دادرسی باید بپردازد. در غیر این صورت دعوای الزام به انتقال رسمی رد خواهد شد؛ زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در بخشی از کل عرصه و اعیان پلاک ثبتی مورد معامله صحیح نیست؛ به­ویژه که ممکن است با حقوق سایر مالکین در تعارض قرار گیرد. علت این ضرورت آن است که در زمان تصمیم ­گیری و پیش از صدور حکم، دادگاه باید مالکیت خوانده را استعلام نماید؛ ضمناً مورد حکم را بر حسب خواسته مشخص کند. اگر بدون توجه به عدم تفکیک رأیی صادر شود و فقط راجع به تنظیم سند باشد و مورد انتقال را منجزّاً معین نسازد، چنین حکمی قابل اجراء نیست. بدین ترتیب می­توان هردو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند را توأماً طرح نمود؛ زیرا التزام به شیء، التزام به لوازم آن نیز هست. مطابق ماده­ی۳۵۰ قانون مدنی، بیع مال مشاع تجویز شده است و نیازی به اذن سایر مالکین و شرکاء در وقوع بیع به نحو مشاع نیست. بدین ترتیب دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع، در محدوده و سهم مشاعی فروشنده، قابلیت استماع دارد و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکاء نیست.

 

نکته­ی دیگر آن است که اداره­ی ثبت، با استعلام ثبتی، مالکیت فروشنده را بر کل ملک اعلام خواهد نمود و هرگاه چنین ملکی قبلاً خانه­ای قدیمی بوده و تخریب شده است و در آن آپارتمان­های متعدد بنا شده باشد، اداره­ی ثبت، در پاسخ استعلام، مالکیت فروشنده را طبق سوابق ثبتی (دفتر املاک)، به عنوان مالک یک باب خانه اعمال می­نماید. در چنین وضعی، دادگاه نمی ­تواند حکم به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمانی بدهد که  احداث آن برای دادگاه محرز نیست، حتی در صورت احراز احداث بنا، به لحاظ عدم تفکیک، انتقال مال مورد معامله به عنوان یک ملک مستقل ممکن نیست. خریدار باید ضمن دعوای فروشنده، به حضور در دفتر­خانه و تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک مورد معامله را هم درخواست کند. در این صورت دادگاه نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز حکم خواهد داد. رأیی که به ترتیب گفته شده صادر شود، بر طبق قوانین اجرای احکام به اجرا می­رسد. چنانچه ملکی، گواهی پایان کار یا تفکیک را دارد، نیاز به چنین درخواستی نیست.[۳]

 

۴-انتقال ملک موضوع دعوا از سوی خوانده در حین دادرسی: شایسته است که خواهان هم زمان با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست دستور موقت را نیز مطرح نماید. این امر مانع نقل و انتقال ملک موضوع دعوا از جانب خوانده در جریان دادرسی خواهد شد. با صدور قرار دستور موقت، مرجع قضایی به اداره ثبت دستور می­دهد که از نقل و انتقال بعدی سند ملک به نام دیگران جلوگیری شود، بدین ترتیب در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و پس از صدور حکم به نفع خواهان، او با مشکلی مواجه نخواهد شد.[۴]

 

لیکن گاهی اوقات خواهان به جهت عدم آگاهی نسبت به قوانین و گاهی به لحاظ عدم توانایی پرداخت خسارت احتمالی، تقاضای دستور موقت نمی­ کند و در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خوانده­ای که سند رسمی به نام وی می­باشد، آن را به شخص ثالثی انتقال می­دهد و به دین ترتیب مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی می­ شود. در این گونه موارد خواهان باید دادخواست دیگری به خواسته ابطال سند رسمی انتقال یافته به نام ثالث به طرفیت انتقال دهنده و ثالث اقامه نماید که به جهت ارتباط این دعوا با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان می ­تواند درخواست نماید که به دو دعوا توامان رسیدگی شود. (ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). منتهی از آنجا که ممکن است شخص ثالث نیز در جریان دادرسی،سند رسمی را به نام دیگران انتقال دهد، برای جلوگیری از مشکلات بعدی، خواهان باید به نحو مقتضی از طریق دستور موقت و توسط مرجع قضایی مانع نقل و انتقالات بعدی شود.[۵]

 

۵-در توقیف بودن ملک موضوع دعوا: ممکن است در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و با استعلام از اداره ثبت، مشخص گردد که ملک موضوع دعوا در توقیف می­باشد. این توقیف ممکن است توسط مرجع قضایی و اداره ثبت صورت گرفته باشد. در این صورت، دو حالت متصور است : حالت اول این است که توقیف ملک، مقدم بر تاریخ تنظیم بیع­نامه عادی مستند دعوا است. در این وضعیت دادگاه قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد؛ زیرا مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، نقل و انتقال اعم از قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. ماده ۵۷ این قانون هم مقرر داشته است: «هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد.»

 

بر اساس ماده ۵۶ انجام معامله نسبت به مال توقیف شده باطل و براساس ماده ۵۷ این معامله غیرنافذ می­باشد، در هر صورت چون بر معامله غیرنافذ هم قبل از تنفیذ یا رد ذی نفع، اثری مترتب نمی ­باشد، لذا چنانچه مال موضوع بیع­نامه عادی قبلاً توقیف شده باشد، بیع­نامه عادی فاقد هرگونه آثار می­باشد و با این وصف محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مذکور، وجه قانونی نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان دعوا قبل از صدور رأی، رضایت کسی را که مال به نفع او توقیف شده است، جلب نماید که با اعلام رضایت کتبی وی موجبات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی فراهم خواهد شد.[۶]

 

اداره حقوقی قوه قضائیه در  نظریه شماره   چنین نظر داده است: « اگر ملکی قبلاً از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با عنایت به مقررات ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار مغایر با مقررات قانونی است. همین حکم در مورد املاکی هم که از طریق دادگستری و به دستور مقامات قضایی توقیف یا وثیقه قرار داده شده باشد نیز جاری است.»[۷]

 

حالت دیگر زمانی است که توقیف ملک بعد از تاریخ تنظیم بیع­نامه عادی مستند دعوا است. برخی معتقدند که دادگاه باید به نفع خواهان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر نماید؛ زیرا در زمان توقیف، ملک مورد نظر متعلق به فروشنده و جزء اموال او نبوده است و لذا دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات دعوا باید به نفع او مبادرت به صدور حکم کند، زیرا ممنوعیت بعدی نمی ­تواند به عقد مقدم خلل وارد کند.[۸]

 

در مقابل، برخی دیگر[۹] عقیده شان بر این است که در این مورد هم باید قرار رد دعوا صادر شود؛ زیرا منع قانونی ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، مانع صدور حکم است. البته اگر توقیف توسط اجرای ثبت صورت گرفته باشد، خواهان می ­تواند با طرح دعوای توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه، پس از اثبات محق بودن خویش، از ملک رفع توقیف نموده و سپس از دادگاه صدور حکم به تنظیم سند رسمی را بخواهد.

 

آنچه منطقی به نظر می­رسد این است که چنانچه در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، معلوم شود که بعد از تنظیم بیع نامه عادی، ملک موضوع دعوا از طریق اداره ثبت یا مرجع قضایی توقیف شده است؛ چنانچه توقیف از طریق اداره ثبت باشد، خواهان می ­تواند از دادگاه تقاضای ابطال عملیات اجرایی ثبت را بنماید که با اشاره به پرونده مطروحه درباره الزام به تنظیم سند رسمی طبق ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به این موضوع نیز به شعبه مرجوع الیه، ارجاع خواهد شد و در صورت احراز حقانیت خواهان، حکم به ابطال عملیات اجرائی ثبت و رفع توقیف از ملک و نهایتاً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. چنانچه ملک مذکور بعد از بیع نامه عادی، از طریق مرجع قضایی توقیف شده باشد، خریدار می ­تواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرائی به استناد ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم کردن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. در این مورد و در صورت طرح دعوای اعتراض ثالث، دادگاه می ­تواند با توجه به وحدت ملاک ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی تا اتخاذ تصمیم در پرونده اعتراض ثالث، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را متوقف نماید.[۱۰]

 

د: مرجع صالح برای رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

 

ماده­ی ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب مقرر می­دارد: «رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد، در صلاحیّت دادگاه­های عمومی و انقلاب است؛ مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد». همانطور که دیده می­ شود، در این ماده رسیدگی به دعاوی علی­الاصول در صلاحیت محاکم دادگستری قرار داده شده است؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری را اتخاذ کرده باشد. درباره دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول، با توجه به آنچه قانون­گذار در بند الف  ماده­ی ۱۱ قانون شورای حل اختلاف مقرر کرده است، دعاوی مالی­ای که در روستا تا بیست میلیون (۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال و در شهر تا پنجاه میلیون (۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار می­گیرد؛ در غیر این صورت، یعنی در مواردی که ارزش خواسته بیشتر از مقدار تعیین­شده در ماده­ی مذکور باشد، خواهان بایستی برابر مواد ۱۰ و ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی، دادخواست خود را به خواسته­ی الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی نماید که محلّ وقوع ملک در حوزه­ آن دادگاه است؛ زیرا در مورد اموال غیرمنقول، با توجه به ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است. ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه مقرر می­دارد که

 

« دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می­ شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.» همانطور که مشاهده می­ شود قانونگذار مطالبه­ی حقوق راجع به مال غیرمنقول را در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرارداده است و باید گفت تنظیم سند رسمی نیز یکی از حقوق راجع ملک می­باشد؛ پس دعوای راجع به آن نیز باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد؛ به عبارت دیگر نمی­توان گفت که این یک تعهد ناشی از عقد بیع است که بر ذمه فروشنده قرار گرفته است و باید به دادگاه محل اقامت وی مراجعه کرد.

البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه­ قطعی، بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، درخواست صدور دستور موقّت، مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه بنماید؛ تا فروشنده در این مدت، ملک را به شخص دیگری نتواند منتقل کند.

 

 

 

 

 

 

 

[۱] .باز گیر، یدالله (۱۳۸۹) قانون مدنی در آئینه آراء دیوان عالی کشور، چاپ اول، تهران، انتشارات فردوسی ، ص ۱۴۴٫

 

[۲] .ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۸۶٫

[۳] . میرشفیعیان، مهدی (۱۳۷۷) راهنمای معاملات-طرح دعاوی غیرمنقول، چاپ سوم، تهران، نشر حقوقدان، ص ۳۰۲٫

 

[۴] . ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۷۲٫

 

 

1. همان، ص ۲۷۲٫

 

۲٫همان ، ص ۲۷۵٫

 

[۷] .حسینی، محمدرضا (۱۳۸۳) قانون اجرای احکام مدنی در رویه قضایی، چاپ اول، تهران، انتشارات نگاه بینه، ص ۱۴۲٫

 

[۸] . معاونت آموزش قوه قضائیه، منبع پیشین، ص ۱۰۳٫

 

 

3. ۳٫ میرشفیعیان، مهدی، منبع پیشین، ص ۲۸۴و۲۸۶ و ۲۹۱-۲۹۲٫

 

[۱۰] . ابهری، حمید،سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۷۷٫

 

 

اجرائیه به محکومٌ علیه یا فروشنده ابلاغ می­ شود و اگر وی ظرف مدت دَه روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجدّداً به واحد اجراء مراجعه می­ کند. دایره­ی اجراء به دفترخانه­ای  که مقرّر شده بود تا مبادرت به تنظیم سند نماید، اطلاع می­دهد که  پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند، به جای فروشنده­ی اصلی اقدام کند

 

ماده­ی ۱۴۵ قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت دارد: «هرگاه مالک، حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده­ی دادگاه، سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی، به نام خریدار امضاء می کند».با توجه به وحدت ملاک ماده مذکور در احکام صادره در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، چنانچه محکوم علیه حاضر به امضای سند در دفترخانه نباشد نماینده دادگاه، سند تنظیمی به نام خریدار را امضاء می­نماید و مراتب انتقال را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام تا در دفتر املاک نیز ملک به نام خریدار ثبت گردد.[۱]

 

در پایان باید به این نکته اشاره نمود که مأمور اجراء، صرفاً به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ­گونه مسئولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مبیع پس از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه می­طلبد.

 

اکنون پس از مطالعه برخی از مهم­ترین مصادیق دعاوی غیرمنقول وبررسی ویژگی های هر یک از  آن ها ،در زیر به بررسی وجوه تمایز دعوای غیرمنقول با دعاوی منقول پرداخته  می­ شود.

 

 

 

فصل دوم: مقایسه­ دعوای منقول و غیرمنقول

 

پیشتر گفته شد که تقسیم‌بندی‌های گوناگونی از دعاوی ارائه شده است که یکی از مهّم‌ترین آنها، تقسیم دعوا به منقول و غیرمنقول را می­توان نام برد. ملاک این تقسیم‌بندی بسیار ساده و قابل فهم است، اما تأثیرات این تقسیم بسیار مهم و گاه فهم دقیق آن دشوار است. تقسیم دعاوی به منقول و غیرمنقول، بر میزان هزینه­ دادرسی­ که پرداخت می‌شود و همچنین دادگاهی که صلاحیّت رسیدگی به دعوا را دارد، تأثیر می‌گذارد.

 

در زیر به بررسی دو تفاوت عمده­­ی دعوای منقول و غیرمنقول، از لحاظ صلاحیّت و هزینه­ دادرسی پرداخته می­ شود.

 

مبحث اول: صلاحیّت

 

مهّم­ترین سودمندی بخش­بندی دعاوی به منقول و غیرمنقول، از نظر صلاحیّت محلّی دادگاه­ها است؛ زیرا  دعوای منقول علی­الاصول در محل اقامت خوانده اقامه می­ شود و دعوای غیرمنقول، علی­الاصول در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول. در ماده­ی ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی چنین آمده است: «دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده در حوزه­ قضایی آن اقامت دارد… ». البته اگر دعوای منقول، ناشی از قرارداد باشد، افزون بر دادگاه محلّ اقامت خوانده، در دادگاه محلّ انعقاد عقد یا محلّ اجرای تعهّد نیز قابل طرح است. قانون­گذار در ماده­ی ۱۱ یک قاعده­ی کلّی را بیان می­ کند و اصل را بر صلاحیّت دادگاه‌ محلّ اقامت خوانده قرار می­دهد. کلیّه­ی دعاوی منقول نیز به تبعیّت از همین اصل، باید در دادگاه محلّ اقامت خوانده اقامه شوند.

 

این قاعده ناشی از یکی از سنّت­های قضایی است که در حقوق رم، حقوق کلیسا و در حقوق سنّتی بیشتر کشور­ها وجود داشته و امروزه در قوانین موضوعه­ی عموم کشور­های دیگر نیز پذیرفته شده است و می­توان آن را یکی از قواعد پذیرفته­ی جهانی و از قوانین تغییرناپذیر دانست.[۲]

 

وضع این قاعده، به سبب رعایت حال خوانده است. این قاعده با اصول عملیّه­ای چون اصل برائت و نیز اماره­ی دلالت ظاهر بر واقع هم­سویی کامل دارد؛ زیرا زمانی که اظهارات شخصی برخلاف اصل است، اوست که باید با آوردن دلیل، ادّعای خود را ثابت کند. براساس اصل برائت هیچ کس در مقابل دیگری مدیون و متعهّد نیست، مگر اینکه خلاف آن اثبات گردد. از طرف دیگر، بر اساس اماره­ی دلالت ظاهر بر واقع، هرشخصی که مال یا حقّی را در اختیار دارد، بر مبنای ظاهر، مالک و دارنده­ی آن حق یا مال شناخته می­ شود، پس همانگونه که مدّعیِ خلاف این اصل و اماره، ملزم به اثبات ادّعای خویش است، باید او را ملزم به طرح دعوا در دادگاه محلّی نمود که آن محل برای پاسخ­گویی خوانده آسان­تر باشد.[۳]به همین خاطر دادگاه محلّ اقامت خوانده به عنوان اصل در صلاحیّت محاکم پذیرفته شده است. بنابراین در انتخاب دادگاهی که از نظر محلّی صالح است، خواهان علی­الاصول باید محلّ اقامت خوانده را برگزیند. با وجود این، بر اصل صلاحیّت دادگاه محل اقامتگاه خوانده استثنائاتی وارد شده است که  یکی از آن موارد، دعاوی مربوط به اموال غیر­منقول است. به موجب ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیّت، مزاحمت، تصرّف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می­ شود که مال غیرمنقول در آن حوزه واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد».

 

در اجرای ماده­ی ۱۲ باید توجّه داشت که افزون بر دعاوی تصرّف، تنها آن دسته از دعاوی باید در دادگاه محلّ وقوع مال غیرمنقول اقامه شود که حق مورد ادّعای آن، از جمله حقوقی باشد که برای اشخاص نسبت به مال غیرمنقول به وجود می­آید. در مورد این حقوق باید توجّه داشت که حق مالکیّت، در ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی تصریح شده و منظور از سایر حقوق راجع به اموال غیرمنقول نیز حقوقی است که در قانون مدنی پیش ­بینی شده است. این حقوق به موجب ماده­ی ۲۹ قانون مزبور، افزون بر مالکیّت، عبارت است از حق انتفاع  و حق ارتفاق به ملک غیر. نص ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی متضمّن حکم استثناء می­باشد و بنابراین از یک سو باید در محدوده­ عبارات و کلمات قانون، یعنی در موضع نص تفسیر شود  و از تفسیر موسع آن خودداری گردد و از سوی دیگر چنانچه در شمول ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی بر مصداقی شک شود، باید به اصل، یعنی صلاحیّت دادگاه محّل اقامتگاه خوانده حکم نمود. مادّه­ی ۱۲ تنها ناظر به دعاوی راجع به حقوقی است که به موجب قانون مدنی، برای اشخاص نسبت به اموال غیر منقول حاصل می­ شود و شامل هر دعوایی راجع به غیرمنقول نمی­ شود. در حقیقت چنانچه نص ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به تمام دعاوی راجع به اموال غیرمنقول می­گردید، لزومی نداشت که قانونگذار دعاوی تصرّف عدوانی را در این مادّه تصریح نماید. دعاوی مطالبه وجوه مربوط به غیرمنقول و نیز اجرت­المثل آن در غیر مورد عقود و قرارداد­ها، با توجّه به مفهوم ماده­ی ۲۰ قانون مدنی، دعوای راجع به غیرمنقول شمرده شده و در صلاحیّت دادگاه محلّ وقوع مال غیرمنقول است[۴]. بنا بر این توضیحات، در دعاوی راجع به  اموال غیرمنقول، دادگاه محلّ وقوع مال صالح است؛ در­حالی‌که در دعاوی مربوط به اموال منقول و نیز در دیون و اموالی که از نظر صلاحیّت محاکم در حکم منقول است، مرجع صالح، دادگاه محلّ اقامتگاه خوانده می­باشد.

 

از­این­رو، در هر مورد که شک و تردیدی در صلاحیّت پیش آید و پاسخ آن در قانون مشخص نشده باشد، به قاعده­ی اصلی، یعنی صلاحیّت دادگاه محلّ اقامتگاه خوانده باید رجوع کرد. همچنین چنانچه موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه­ی دعوا می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه­ آن واقع است، به شرط آنکه دعوا در هر دو بخش، ناشی از یک منشأ باشد.

 

مبحث دوّم: هزینه­ دادرسی

 

تأثیر مهّم دیگری که شناخت دعاوی منقول از غیرمنقول در پی دارد، از نظر پرداخت هزینه­ دادرسی است. دعاوی حقوقی (چه منقول و چه غیرمنقول) از نظر هزینه‌های دادرسی بر دو بخش اند: دعاوی مالی و غیرمالی. هزینه دادرسی طرح دعاوی غیرمالی براساس آیین­نامه جدیدی که توسط قوه قضائیه منتشر شده است، حسب مورد از دویست هزار ریال تا یک میلیون ریال در نظر گرفته شده ، امّا در دعاوی مالی منقول، هزینه­ دادرسی بر اساس خواسته یا بهای آن، که توسط خواهان تعیین می­ شود، محاسبه می­گردد. ماده­ی ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر می­دارد: «بهای خواسته از نظر هزینه­ دادرسی و امکان تجدیدنظر­خواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده است؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری معیّن کرده باشد». هزینه­ دادرسی در اینگونه دعاوی، در مرحله­ی بدوی، اگر خواسته تا ده میلیون ریال تقویم شده باشد، برابر ۲ درصد ارزش خواسته و مازاد بر آن، سه ارزش خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.  در مورد اموال منقول، قانون­گذار ترتیب خاصّی را پیش ­بینی نکرده است، لذا هزینه­ دادرسی براساس خواسته یا بهای آن، که توسط خواهان تعیین می­ شود، پرداخت می­گردد، ولی در مورد اموال غیرمنقول و دعاوی مالی مربوط به آنها، چون ممکن است که تقویم خواسته توسط خواهان حکایت از ارزش حقیقی موضوع خواسته نداشته باشد، قانون­گذار ترتیب خاصّی را پیش ­بینی کرده است. از جمله بخش اخیر بند ۱۲ ماده­ی ۳ قانون نحوه­ وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن مصوّب سال ۱۳۷۳ در این زمینه مقرّر می­دارد: «در دعاوی مالی غیر­منقول و خلع ید، از اعیان غیر منقول از دیدگاه صلاحیّت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست تعیین می­ کند، لیکن از نظر هزینه­ دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه، تقویم و بر اساس آن، هزینه­ دادرسی پرداخت شود». ملاحظه می­ شود که در این مادّه، هزینه­ دادرسی دعاوی غیرمنقول، بر مبنای قیمت منطقه­ای املاک در هر محل، تعیین گردیده است.

 

      از طرفی ماده­ی ۶۱ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی انقلاب، محاسبه هزینه­ دادرسی را بر مبنای خواسته یا بهای آن که توسط خواهان تعیین می­ شود، قرار داده است. همچنین در بند۴ ماده­ی ۶۲ قانون مذکور آمده است: «در دعاوی راجع به اموال بهای خواسته مبلغی است که خواهان در دادخواست معیّن کرده و خوانده تا اوّلین جلسه­ی دادرسی به آن ایراد و یا اعتراض نکرده؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری معیّن کرده باشد».  

 

با توجّه به اینکه قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن در سال ۱۳۷۳ تصویب گردیده بود و تاریخ تصویب آن، پیش از تاریخ تصویب قانون آیین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب ۱۳۷۹ بود؛ لذا قانونگذار به قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن  نظر داشته است و به همین خاطر جمله­ «مگر اینکه قانون، ترتیب دیگری معیّن کرده باشد» را  در پایان ماده­ی ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ ذکر می­نماید. با این ترتیب، برای تقویم خواسته و پرداخت هزینه­ دادرسی، الزاماً باید به مقرّرات قانون خاص که همان قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن مصوّب ۱۳۷۳ می­باشد، مراجعه نماییم؛ از جمله بند ۱۲ ماده­ی ۳ قانون یاد­شده که هزینه­ دادرسی مراحل بدوی و تجدید نظر در دادگاه­های تجدید نظر استان و دیوان عالی کشور را بیان می­دارد؛ بنابراین ماده­ی ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، در مقام بیان کلیّات است و حکم ماده­ی ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، توسط بند ۱۲ ماده­ی ۳ قانون تخصیص یافته است؛ به­ سخن دیگر، در همه­ی دعاوی، بهای خواسته از جهت هزینه­ دادرسی و امکان تجدید نظر­خواهی همان است که خواهان در داد خواست قید می­ کند؛ مگر در مورد دعاوی مالی غیر­منقول و خلع ید از اعیان غیر­منقول که ارزش خواسته از باب صلاحیّت همان است که خواهان در دادخواست تعیین کرده است و از نظر هزینه­ دادرسی تابع قیمت منطقه­ای خواهد بود.

 

«بهای منطقه­ای املاک، در ادارات امور اقتصادی و دارایی موجود است که معمولاً فهرست این قیمت­ها، سالانه به طور کتابچه در اختیار دفاتر محاکم قرار می­گیرد تا در دعاوی غیرمنقول، با در نظر گرفتن موقعیّت و محل استقرار مال غیرمنقول ( با توجه به مشخصات ملک مندرج در دادخواست)، قیمت منطقه­ای تعیین شود و هزینه­ دادرسی مربوطه،  محاسبه و دریافت گردد».[۵] لذا در فرضی که دعوا مالی و راجع به اموال غیر­منقول باشد و یا خلع ید از اعیان غیر­منقول به شمار آید، بهای خواسته، از حیث صلاحیّت، به شرح دادخواست تقدیمی خواهان خواهد بود، مگر آنکه خوانده در نخستین جلسه­ی دادرسی، بر آن ایراد کرده باشد و بند ۴ ماده­ی ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی ناظر بر همین امر است.

 

     تفکیکی که قانون­گذار در خصوص جداسازی صلاحیّت و هزینه­ دادرسی قایل شده، مشمول آن دعاوی است که اولاً مالی باشند و ثانیاً غیر­منقول و یا خلع ید از اعیان غیر­منقول را موضوع خواسته­ی خود قرار داده باشند.

 

       با تصویب قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۸۷ و با توجه به قانون وصول برخی از درآمد­های دولت مصوب ۱۳۷۳، در مواردی محاسبه هزینه­ دادرسی با مشکل مواجه می­ شود. یعنی در برخی از موارد، این دو قانون با هم تعارض پیدا می­ کنند. فرض کنیم خواهان دعوایی به خواسته­ی الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مقوّم به سی میلیون ریال مطرح کرده است. این دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف است. پرسشی که در اینجا پیش می­آید این است که هزینه­ دادرسی به چه میزان است؟ آیا باید قانون شورای حل اختلاف ملاک قرار گیرد و هزینه­ دادرسی سی هزار ریال تعیین گردد یا باید قانون وصول برخی از درآمدهای دولت را مبنا قرار داد  که براساس آن، هزینه­ دادرسی باید طبق قیمت منطقه­ای املاک، محاسبه شود؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که به نظر می­رسد با توجه به اینکه قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، قانونی خاص است که در مورد اموال غیرمنقول به شکل خاصّی تعیین و تکلیف کرده است، در خصوص هزینه­ دادرسی دعاوی مذکور، باید این قانون را مبنا قرار داد، حتی اگر اینگونه دعاوی، در شورای حل اختلاف مطرح گردند؛ به عبارت دیگر، قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، در مورد هزینه­ دادرسی دعاوی غیرمنقول، قانون خاص است و قانون شورای حل اختلاف، قانون عام می­باشد که در تعارض قانون خاص با قانون عام، قانون خاص مخصّص قانون عام محسوب خواهد شد.[۶] البته ممکن است در استدلالی مخالف، گفته شود که با توجه به لاحق بودن قانون شورای حل اختلاف و عدم تفکیک دعاوی منقول از غیرمنقول در این قانون، هزینه­ طرح تمام دعاوی در شورا، مبلغ سی هزار ریال خواهد بود. با وجود این، عدم تفکیک این دعاوی می ­تواند ناشی از این باشد که هدف مقنّن این بوده است که فقط دعاوی با خواسته­ی وجه نقد تا  پنجاه میلیون ریال (در شهر ها ) یا بیست میلیون ریال (در روستا) در شوراها مطرح شود[۷].

 

       گاهی ممکن است این توهم ایجاد شود که  در دعاوی مشمول بند ۱۲ ماده­ی ۳، تعیین بهای خواسته به چیزی کمتر از قیمت منطقه­ای، جایز نیست. این تلقّی نمی ­تواند درست باشد؛ زیرا مقرّرات بند ۱۲ ماده­ی ۳ صراحت دارد که ارزش خواسته، از نقطه نظر صلاحیّت، همان است که خواهان در دادخواست تعیین می­ کند؛ به سخن دیگر قانونگذار دست خواهان را در تقویم بهای خواسته در محدوده­ تعیین صلاحیّت باز گذاشته است و اگر خوانده این نوع تقویم را با حقوق احتمالی خود مغایر بیابد، می ­تواند به شرح بند ۴ ماده­ی ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در نخستین جلسه­ی دادرسی، نسبت به آن ایراد و اعتراض نماید. تعیین قیمت منطقه­ای، برای پرداخت هزینه­ دادرسی است و اگر قرار باشد خواهان نقطه­ی عزیمت خود را در تقویم خواسته، از حیث صلاحیّت قیمت منطقه­ای قرار دهد، سخن گفتن از تعیین صلاحیّت، به امری لغو و بیهوده بدل خواهد شد.

 

      یکی از نکات دیگری که در بند ۱۲ ماده­ی ۳ قانون وصول باید به آن توجه نمود، معنای کلمه صلاحیّت در این ماده­ی است. امروزه با عمومی بودن دادگاه­ها و به طور کلّی در عرض هم قرار گرفتن محاکم حقوق، نمی­توان لفظ صلاحیّت در مقرّرات مذکور را به معنی اخّص آن به شرحی که مثلاً در قانون تشکیل دادگاه­های حقوقی یک و دو تصریح شده بود در نظر گرفت؛ بلکه می­باید لفظ صلاحیّت را در امکان تجدید­نظر­خواهی و فرجام­خواهی، به اعتبار صلاحیّت دادگاه­های تجدید­نظر استان و دیوان عالی کشور تفسیر نمود[۸]. چنین تفسیری موسّع و با ساز­و­کار مقرّرات دادرسی موجود همخوانی دارد و روشن است که در تفسیر قوانین، می­باید آنها را در بستر اشتراک در نظر گرفت، نه افتراق.

 

      با وجود این، با تشکیل شورای حل اختلاف در سال ۱۳۸۱، مجدداً صلاحیت مذکور باید در معنی خاص خود مد نظر قرار گیرد، زیرا دعاوی با خواسته یا بهای خواسته کمتر از ۰۰۰/۰۰۰/۵۰ ریال در شهرها و ۰۰۰/۰۰۰/۲۰ ریال یا کمتر از آن در روستاها در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد آن در صلاحیت دادگاه­ها است.

 

     تنها مطلبی که بر جای می­ماند، در فرضی است که خوانده در جلسه­ی نخست دادرسی به نحوه­ تقویم خواسته از نقطه نظر صلاحیّت ایراد کند. در چنین فرضی، اگر اختلاف در مراحل بعدی رسیدگی موثّر باشد، دادگاه تکلیف دارد با ارجاع امر به کارشناس، مطابق ماده­ی ۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی، پیش از رسیدگی، بهای خواسته را تعیین کند. در مقرّرات ماده­ی ۸۸ قانون آیین دادرسی مدنی سابق، بهای تعیین­شده از طرف کارشناس به طرفین ابلاغ می­شد و چنانچه زاید بر میزان معیّن در دادخواست می­بود، به دستور مدیر دفتر، هزینه­ دادرسی به میزان ما به التفاوت از خواهان دریافت می­شد.

 

     چنین رویّه­ای هنوز هم در برخی موارد مشاهده شده است، لیکن با تغییراتی که در قانون آیین دادرسی مدنی جدید اعمال شده است، چنین تکلیفی دیده نمی­ شود و تنها تصریح مقرّر آن است که دادگاه پیش از رسیدگی بهای خواسته را تعیین خواهد کرد که قطعاً در صورت افزایش بهای خواسته از میزان تعیین شده توسط خواهان، هم مرجع رسیدگی ( دادگاه یا شورا) را مبلغ تعیین شده توسط کارشناس تعیین می­ کند و هم در صورت ارجاع دعوا به دادگاه، هزینه دادرسی در دعاوی منقول بر مبنای قیمت کارشناسی دریافت خواهد شد.

 

       لیکن در فرضی که میان اصحاب دعوی در تعیین بهای خواسته در خصوص دعاوی مالی غیر­منقول و خلع ید از اعیان غیر­منقول اختلاف شود و اختلاف مؤثّر در مراحل بعدی باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین خواهد کرد و بهای جدید خواسته، صرفاً در حدود مراحل مذکور مدخلیّت خواهد داشت و چون هزینه­ دادرسی قبلاً بر اساس قیمت منطقه­ای پرداخته شده است، برای خواهان تکلیفی به جهت پرداخت ما به التفاوت هزینه­ دادرسی ایجاد نمی­ شود؛ چنانکه نظریّه­ی مشورتی شماره­ی   اداره­­ی حقوقی اشعار می­دارد، با توجّه به صراحت بند ۱۲ ماده­ی ۳ قانون وصول، برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن، در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول هزینه­ دادرسی، باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن، هزینه­ دادرسی پرداخت شود. بنابراین ارزش واقعی ملک که کارشناس تعیین نموده است، ملاک وصول هزینه­ دادرسی نمی ­تواند باشد، همچنانکه مبلغی که خواهان به عنوان بهای خواسته ذکر می­ کند، هر چند که برابر ارزش واقعی باشد، ملاک وصول هزینه­ دادرسی نیست و به عبارتی دیگر، در اینگونه دعاوی، قانونگذار ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه را ملاک وصول هزینه­ دادرسی قرار داده است، نه چیز دیگری را.[۹]

 

 

 

[۱] .همان، ص ۲۹۴٫

 

[۲] .شمس، منبع پیشین، ص ۳۷۹٫

 

[۳] .ابهری حمید.برزگر، محمدرضا، منبع یشین، ص ۱۵۷٫

 

.[۴] شمس، منبع پیشین، ص ۳۱۷٫

 

[۵] .ابهری،حمید، برزگر ، محمدرضا، منبع پیشین، ص ۹۳٫

 

[۶].همان ، ص ۱۲۸٫

 

[۷] . ماده­ی ۱۱ قانون مذکور قانون شورای حل اختلاف.

 

 

 

[۸]. شمس، عبدالله، منبع پیشین، ص ۳۷۷٫

 

[۹] .زراعت، عباس، منبع پیشین، ص ۲۰۴٫

 

 

 

عدم تصریح قانون آیین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ به امکان و یا عدم امکان تراضی نسبت به صلاحیت دادگاه، موجب شده است که برخی از حقوق­دانان، صلاحیت محاکم را امری غیرتکمیلی بشمارند و تراضی خلاف آن را ممکن ندانند. قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۱۸، در ماده­ی ۴۴، به طرفین اختیار تراضی برای رسیدگی به دعوا در مرجعی غیر از مرجع اعلام شده در قانون را داده بود. این ماده مقرر می­داشت: «در تمام دعاوی که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه­هایی است که رسیدگی نخستین می­نمایند، طرفین دعوا می­توانند تراضی کرده، به دادگاه دیگری که در عرض دادگاه صلاحیتدار باشد، رجوع کنند». ماده­ی مذکور یا حکم مشابه آن، در قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ وجود ندارد.

 

 

در این زمینه، بین حقوق­دانان اختلاف نظر وجود دارد؛ برخی بر آنند[۱] که مقررات مربوط به صلاحیت محلی، همانند قانون سابق، جزء قواعد آمره نیست؛ این گروه از اساتید، در تأیید این نظر اینگونه استدلال کرده ­اند که تخلف از صلاحیت محلی هم ، خلاف قانون است، امّا تخلفی نیست که در نظم عمومی اخلال ایجاد نماید؛ زیرا اگرچه در انتخاب مرجع دعوا، پاره­ای از خصوصیّات آن، از قبیل محل وقوع خواسته یا اقامتگاه اصحاب دعوا و یا محل وقوع عقد منشاء دعوا رعایت نشده، امّا دعوا در دادگاهی مطرح شده است که از حیث صنف و نوع و درجه­ مرجعیّت قانونی آن، صالح بوده است. عدم صلاحیّت محلی، مخل حقوق خوانده است و خوانده با عدم اعتراض در فرجه­ی قانونی، به طور غیرمستقیم اعلام نموده است که با صلاحیت دادگاه مخالفتی ندارد و یا حق خود را از این بابت سلب نموده است. بند ۱ ماده­ی ۳۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی، این نظر را تأیید می­نماید.

 

 

ماده­ی مذکور مقرر می­دارد: «در موارد زیر، حکم یا قرار نقض می­گردد:

 

 

۱- دادگاه صادر­کننده­ رأی، صلاحیت ذاتی برای رسیدگی به موضوع را نداشته باشد. در مورد عدم رعایت صلاحیت محلی، وقتی که نسبت به آن ایراد شده باشد…»؛ پس اگر خوانده در نخستین جلسه­ی دادرسی، نسبت به صلاحیت دادگاه ایراد کند، دادگاه مکلّف است قرار عدم صلاحیت صادر و آن را به مرجع صالح بفرستد . در مقابل اگر خوانده به این امر ایراد نکند، رأی به این علت نقض نخواهد شد.

 

 

برخی دیگر از حقوق­دانان[۲]، مقررات مربوط به صلاحیت محلی را جزء قواعد آمره می­دانند و بدین گونه استدلال می­ کنند که طبق ماده­ی ۳۵۲ قانون آیین دادرسی مدنی در باب تجدید­نظر­خواهی، هرگاه دادگاه تجدید­نظر، دادگاه بدوی را فاقد صلاحیت ذاتی یا محلی بداند، رأی را نقض و پرونده را به مرجع صالح ارسال می­ کند. در این ماده اشاره­ای به ایراد اصحاب دعوا به صلاحیت محلی نشده است و اگر دادگاه بدوی صلاحیت نداشته باشد، حتّی اگر اصحاب دعوا ایراد نکنند، دادگاه تجدید­نظر، رأی صادره را نقض می­ کند. باید گفت این نظر مغایر با اصول و قواعد حقوقی است. در مقابلِ این نظر گفته شده است که: «ماده­ی ۳۵۲، با فلسفه­ی قواعد مربوط به صلاحیت محلی و اصول دادرسی عادلانه و همچنین صرفه­جویی در امکانات عمومی سازگار نیست؛ زیرا رأی دادگاه اصولاً زمانی باید قابل نقض باشد که بیم تضییع حق برود. در­حالی­که نقض رأی صادره که از نظر ماهیّتی فاقد ایراد است ، در هر مرحله­ ای از تجدیدنظر نمی ­تواند جبران مافات داشته باشد و اعاده­ی رسیدگی، منجر به صدور حکمی متفاوت از حکم پیشین نخواهد شد؛ لذا بهتر می­بود که قانون­گذار، مانند مرحله­ی فرجام، در فرض مذکور نیز رأی صادره را غیر قابل نقض در مرحله­ی تجدیدنظر می­دانست»[۳].

 

 

به نظر می­رسد که قواعد مربوط به صلاحیت محلی، برخلاف مقررات مربوط به صلاحیت ذاتی، جنبه­ آمره نداشته و طرفین بتوانند برخلاف آن توافق کنند؛ زیرا صلاحیت محلی برای نظم عمومی وضع نشده و فقط مصالح خصوصی را که بیشتر در جهت حفظ حقوقِ خوانده می­باشد، در نظر گرفته است. اگر ایراد به صلاحیت محلی را یک حق در نظر بگیریم، حق قابل اسقاط است و طرفین می­توانند با توافق، حق ایراد به صلاحیت دادگاه را از خوانده ساقط کنند. در خصوص مغایرت ماده­ی ۳۵۲  قانون آیین دادرسی مدنی با بند ۱ ماده­ی ۳۷۱  ، باید اینگونه نتیجه گرفت که ماده­ی ۳۵۲، فقط در خصوص صلاحیت ذاتی مصداق دارد و در خصوص صلاحیت محلی، نقض رأی، با رعایت ماده­ی ۸۷ همین قانون و ایراد خوانده به صلاحیت دادگاه تا پایان اولین جلسه­ی دادرسی امکان­ پذیر است. افزون بر این، به­جز بند ۱ ماده­ی ۳۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی که در مورد فرجام­خواهی، رأی صادره از دادگاه فاقد صلاحیت محلی را، در صورت ایراد به صلاحیت، قابل نقض می­داند و در صورت عدم ایراد، قابل نقض نمی­داند، ماده­ی ۲۴۹ قانون آیین دادرسی کیفری، در حکمی مشابه مقرر می­دارد: «چنانچه رأی توسط دادگاهی که صلاحیت ذاتی نداشته باشد، صادر شده باشد، مرجع تجدید­نظر آن را نقض و به مرجع صالح ارسال می­نماید و در­صورتی­که از دادگاهی که صلاحیت محلی نداشته، صادر شود و هر یک از طرفین دعوا، در تجدید­نظر­خواهی خود، به این موضوع ایراد ننمایند، مرجع تجدیدنظر آن را نقض و به دادگاه صالح ارجاع می­نماید». ماده­ی ۴۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی نیز  مقرر می­دارد: «در­صورتی­که طرفین نسبت به دادگاه معیّنی برای انتخاب داور تراضی نکرده باشند، دادگاه صلاحیت­دار برای <a href="https://www.yasa.co/blog/what-is-referred-to-arbitration-proceedings/” title=”تعیین داور“>تعیین داور، دادگاهی خواهد بود که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد». این مواد، به نحوی، تکمیلی بودن مقررات صلاحیت محلی را تأیید می­ کنند.

 

 

«همچنین، طبق قسمت اخیر ماده ۱۴ قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱ زوجین ایرانی مقیم خارج باید دعوای خود را در دادگاه عمومی تهران اقامه کنند مگر آنکه زوجین برای اقامه دعوا در محل دیگری، توافق کنند. این مقررات نشان دهنده آن است که مقررات صلاحیت محلی جنبه تکمیلی دارد و طرفین می­توانند برخلاف آن تراضی کنند.» [۴]

 

 

علاوه بر موارد فوق در تایید این نظر هم­چنین می­توان به ماده ۱۰۱۰ قانون مدنی نیز استناد کرد. طبق این ماده « اگر ضمن معامله یا قراردادی طرفین معامله یا یکی از آن ها برای احرای تعهدات حاصله از آن معامله محلی غیر از اقامتگاه حقیقی خود انتخاب کرده باشد، نسبت به دعاوی راجع به آن معامله همان محلی که انتخاب شده است اقامتگاه او محسوب خواهد شد و هم چنین است در صورتی که برای ابلاغ اوراق دعوا و احضار و اخطار محلی را غیر از اقامتگاه حقیقی خود انتخاب کند.»

 

 

در خصوص اینکه آیا می­توان برخلاف صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول توافق کرد یا خیر، میان حقوق­دانان اختلاف نظر وجود دارد. در زیر به بررسی نظرات ایشان می­پردازیم:

دیدگاه  اول – گروهی از حقوق­دانان[۵] بر آنند که طرفین می­توانند با تراضی یکدیگر، دعوای غیرمنقول را در دادگاهی غیر از دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، مطرح کنند. این عده در توجیه این نظر، اینگونه استدلال کرده ­اند که از­آنجا­که صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، نوعی صلاحیت محلی به شمار می­رود، پس همان دیدگاهی که در مورد صلاحیت محلی وجود دارد، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول نیز مصداق می­یابد؛ به عبارت دیگر، چنانچه صلاحیت محلی را جزء قواعد تکمیلی قلمداد کنیم و تراضی برخلاف آن را مجاز بدانیم، علی­الاصول باید تراضی برخلاف صلاحیت دادگاهِ محلِ وقوعِ مالِ غیرمنقول نیز مجاز باشد  در واقع همچنانکه گفتیم، قواعد صلاحیت محلی، برای حمایت از حقوق خوانده وضع شده است و خوانده با عدم اعتراض در فرجه­ی قانونی، به طور غیرمستقیم اعلام نموده است که با صلاحیت دادگاه مخالفتی ندارد و یا حق خود را از این بابت سلب نموده است؛ بنابراین صدور حکم از دادگاه غیر صالح، با فرض رسیدگی، موجب می­ شود که رسیدگی مجدد به این دعوا را کاری بیهوده بدانیم؛ زیرا رأیی که صادر شده، از تمام جهات موافق قانون و محتویات پرونده بوده و تنها اشکال آن نداشتن صلاحیت محلی است. پس رسیدگی مجدد به آن تنها موجب می­ شود که وقت دادگاه دیگری، صرف رسیدگی دوباره به ماهیّت امری شود که قبلاً به آن رسیدگی شایسته شده است؛ بنابراین نقض رأیی که از نظر ماهوی  فاقد ایراد است، نمی ­تواند جبران مافات کند و رسیدگی دوباره، منجر به صدور حکمی متفاوت از حکم پیشین نخواهد شد. بر این اساس، دعوائی که باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مطرح گردد، ممکن است با تراضی طرفین، در محلی غیر از محل وقوع مال غیر منقول مطرح شود.

 

 

دیدگاه دوم – در برابر، گروهی دیگر از حقوق­دانان[۶]، نظری مخالف با نظر دسته­ی اول ابراز کرده ­اند. این دسته از حقوق­دانان، برآنند که در مورد دعاوی غیرمنقول، حتّی اگر صلاحیت محلی را جزء قواعد تکمیلی بدانیم، نمی­توانیم حتّی با تراضی طرفین، دادگاهی غیر از دادگاه محل وقوع مال را صالح برای رسیدگی قرار دهیم. این گروه در توجیه عقیده­ی خود، اینگونه استدلال می­ کنند: «رسیدگی به دعوا در دادگاهی که صلاحیت محلی ندارد، در­عین­حال در مواردی، با ملاحظات دیگر برخورد می­نماید. در حقیقت راست است که صلاحیت دادگاه محل اقامتگاه خوانده، بیشتر در جهت رعایت مصالح خوانده تأسیس شده که می ­تواند، صریح یا ضمنی از آن عدول نماید و دادگاه غیر صالح را بدین وسیله، علی­الاصول به رسیدگی ترغیب کند؛ امّا در مقابل باید پذیرفت که تأسیس استثنائات قاعده­ی مزبور، در بعضی موارد، بیشتر در جهت سهولت و سرعت و دقت در رسیدگی و کمتر به منظور مساعدت به خوانده است. برای مثال صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول در رسیدگی به دعاوی مالکیّت، تصرّف، حقوق ارتفاقی و حقوق انتفاعی نسبت به مال غیرمنقول، برای این است که قرارهایی مانند معاینه­ی محلی، تحقیق محلی و کارشناسی که به دستور دادگاه و معمولاً توسط یا با همراهی کارمندان دادگاه اجرا می­ شود، به گونه­ای باشد که علاوه بر سرعت و آسانی، صرف وقت و هزینه­ کمتری را به دادگستری تحمیل نماید. پس در چنین مواردی نمی­توان به اصحاب دعوا اختیار داد که قواعد صلاحیت محلی دادگاه را نادیده گیرند[۷].»

 

 

به نظر می­رسد که عقیده­ی گروه دوم، مطابقت بیشتری با اصول و قواعد دادرسی دارد؛ زیرا ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب، در امور مدنی، به ضرورت طرح دعاوی راجع به اموال غیرمنقول، در دادگاه محل استقرار مال تصریح کرده است. از طرفی باید گفت که حکم مندرج در ماده­ی ۱۲، یک قاعده استثنائی است و برخلاف استثناء نمی­توان تراضی کرد؛ بنابراین حتّی با پذیرش اینکه صلاحیت محلی جزء قواعد تکمیلی به شمار می­آید، نمی­توان پذیرفت که طرفین بتوانند با تراضی، محلی به­جز محل وقوع مال غیرمنقول را صالح برای رسیدگی قرار دهند. به عنوان یک اصل و قاعده­ی کلی می­توان گفت که تراضی طرفین، به هر نحو و در هر موضوع، تا زمانی که با مصالح عمومی و نظم عمومی جامعه تعارض نداشته باشد، معتبر و لازم­الاتباع می­باشد. قانون­گذار هدف خاصی از تأسیس این استثناء داشته و با تراضی برخلاف آن، هدف قانون­گذار که همان سرعت و دقت در رسیدگی و صرف وقت کمتر برای دادگستری است، زیر سوال خواهد رفت.

 

 

در تایید این نظر می­توان به ماده ۱۲ قانون حمایت خانواده نیز استناد کرد. این ماده مقرر می­دارد: « در دعاوی امور خانوادگی مربوط به زوجین، زوجه می ­تواند در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل سکونت خود اقامه دعوا کند؛ مگر درمواردی که خواسته مطالبه مهریه غیرمنقول باشد.» این ماده نشان دهنده آن است که در مورد دعاوی غیرمنقول، دعوا لزوماً باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول طرح شود.

 

 

فصل دوم: اموال غیرمنقول متعدد

 

 

هرگاه ادعّایی راجع به اموال غیرمنقولی باشد که در حوزه­ دادگاه­های مختلف واقع شده و از آن دسته از دعاوی باشد که در صلاحیّت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است، مدعّی می ­تواند به دادگاه محل وقوع هر یک از این اموال که بخواهد، مراجعه کند. همچنین اگر ادعایی علیه چند خوانده که در حوزه­ دادگاه­های مختلف اقامت دارند، وجود داشته باشد، مدعی می ­تواند به دادگاه محل اقامت هر یک از خواندگان مراجعه نماید، البته قاعده، مربوط به آن دسته از دعاوی است که مشمول قاعده­ی عمومی صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده باشد. ماده­ی ۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه مقرر کرده است: «هرگاه یک ادعا راجع به خواندگان متعدد باشد که در حوزه های قضایی مختلف اقامت دارند یا راجع به اموال غیرمنقول متعددی باشد که در حوزه های مختلف واقع شده ­اند، خواهان می ­تواند به هر یک از دادگاه­های حوزه های یاد­شده مراجعه نمایند».

 

 

عبارت ذیل ماده­ی ۱۶، در ماده­ی ۲۷ قانون آیین دادرسی مدنی سابق، چنین بیان شده بود که: «مدعی می ­تواند به یکی از دادگاه­های نامبرده رجوع کند». عبارت سابق رساتر بود؛ زیرا ظاهر عبارت جدید، حاکی از آن است که  یک دعوا را می­توان در چند دادگاه مطرح کرد.

 

 

براساس ماده ۱۶ ، چنانچه یک دعوا راجع به اموال غیرمنقول متعدد باشد، خواهان می ­تواند در محل وقوع هریک از این اموال، راجع به تمام آن ها طرح دعوا کند. فرض کنیم شخصی به موجب یک فقره فروشنامه یک سوم تمام اموال غیرمنقول خود را به دیگری فروخته است و متعهد شده است که ظرف یک ماه نسبت به انتقال سند و تحویل مبیع به خریدار اقدام کند. حال، اگر فروشنده از انجام تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به خریدار یا تحویل مبیع، خودداری کند، خریدار می ­تواند راجع به تمام اموال غیرمنقول خریداری شده، در محل وقوع هریک از این اموال، طرح دعوا نموده و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع(اموال غیرمنقول متعدد) را خواستار شود.

 

 

در دعاوی­ که موضوع دعوا، اموال منقول وغیرمنقول می­باشد، به موجب ماده­ی ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان مکلف است که دعوا را در محلی که مال غیرمنقول واقع است، اقامه نماید. این ماده اینگونه مقرر می­دارد: «در­صورتی­که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه می­ شود که مال غیرمنقول در حوزه­ آن واقع است، به شرط آنکه دعوا در هر دو قسمت، ناشی از یک منشاء باشد». پس قانون­گذار صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول را در این مورد، مشروط به داشتن منشاء واحد در هر دو دعوا نموده است.

 

 

در ماده­ی ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی سابق، خواهان اختیار داشت که دعوای غیرمنقول را در دادگاه محل اقامت مدعیٌ علیه یا دادگاهی که مال غیرمنقول در حوزه­ آن است، اقامه کند،ّ اما در قانون جدید، این اختیار از خواهان سلب شده و فقط می ­تواند در دادگاهی اقامه­ی دعوا کند که مال غیر منقول در حوزه­ آن واقع است[۸].

 

 

براساس ماده ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی،  چنانچه مال منقول و غیرمنقول ناشی از یک منشأ باشد، خواهان باید در محل وقوع مال غیرمنقول طرح دعوا کند؛ به عنوان مثال اگر شخص به موجب یک فقره فروشنامه، یک دستگاه اتومبیل و یک واحد آپارتمان از دیگری خریداری کند و فروشنده از انتقال سند یا تحویل مبیع به خریدار خودداری کند، خریدار باید برای الزام به تنظیم سند یا تحویل مبیع( اتومبیل و آپارتمان) در محل وقوع مال غیرمنقول(آپارتمان)، طرح دعوا کند؛ لیکن اگر خریدار هر یک از این دو مال را به موجب فروشنامه مستقل خریده باشد، برای الزام به تنظیم سند آپارتمان باید در محل وقوع مال غیرمنقول و برای الزام به تنظیم سند اتومبیل باید به محل اقامت خوانده رجوع کرد. همچنین، اگر فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند و تحویل آپارتمان اقدام نموده باشد، خریدار برای الزام به تنظیم سند اتومبیل یا تحویل آن باید در دادگاه محل اقامت خوانده رجوع کند.

 

 

[۱] . در این خصوص رجوع شود به شمس، عبدالله، منبع پیشین، ۴۰۱ و  متین دفتری، احمد، منبع پیشین، ص ۴۱۴ به بعد و نیز صدر زاده افشار، سید محسن ( ۱۳۷۹) آیین دادرسی مدنی و بازرگانی، چاپ پنجم، تهران، انتشارات ماجد، ص ۱۳۸ به بعد و مدنی، جلال الدین، منبع پیشین، ص ۴۶۵ به  بعد.

 

 

[۲] .محمدی، سام (سال تحصیلی ۸۵-۸۶ ) جزوه درسی آیین دادرسی مدنی ۳، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، <a href="http://www.umz.ac.ir/” title=”دانشگاه مازندران“>دانشگاه مازندران، ، ص ۶۱٫

 

 

 

2. حیاتی، علی­عباس (۱۳۹۰) آیین دادرسی مدنی در نظم کنونی، چاپ دوم ، تهران ، میزان ، ،ص ۱۰۱

 

 

[۴] .ابهری، حمید، برزگر، محمدرضا (۱۳۹۱) آیین دادرسی مدنی ۲،چاپ اول، انتشارات دانشگاه مازندران، ص ۱۲۸٫

 

 

[۵] .متین دفتری، احمد، منبع پیشین، ص ۲۶۰ و صدر زاده افشار، سید محسن، منبع پیشین، ص ۱۴۳

 

 

[۶] .شمس، عبدالله، منبع پیشین، ص ۴۰۴٫ حیاتی، علی عباس، منبع پیشین، ص ۳۳٫

 

 

 

1. شمس، عبدالله، منبع پیشین، ص۴۰۴٫

 

 

 

ماده­ی ۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد: «دعاوی راجع به ترکه­ی متوفی اگرچه خواسته دین و یا مربوط به وصایای متوفی باشد، تا زمانی که ترکه تقسیم نشده، در دادگاه محلی اقامه می­ شود که آخرین اقامتگاه متوفّی در ایران، آن محل بوده و اگر آخرین اقامتگاه متوفّی معلوم نباشد، رسیدگی به دعاوی یاد­شده، در صلاحیت دادگاهی است که آخرین محل سکونت متوفی در ایران، در حوزه­ آن بوده است». این ماده در واقع از مستثنیات قاعده­ی صلاحیت دادگاه اقامتگاه خوانده می­باشد و از جمله مواردی است که قانون، دادگاه معینی را غیر از دادگاه اقامتگاه خوانده، صالح به رسیدگی قرار داده است.

 

ماده­ی ۲ قانون تصدیق انحصار وراثت مصوب ۱۳۰۹ نیز بیان داشته است: «شخص یا اشخاص مزبور باید برای تحصیل تصدیق انحصار وراثت و عدّه­ی ورّاث، تقاضای کتبی به یکی از محاکم صلح محل اقامت دائمی متوفی یا محاکم بدایتی که وظایف صلحیه را انجام می دهند، تقدیم کند». بدین ترتیب، دعاوی مطروحه، خواه بین ورّاث باشد و خواه از طرف اشخاصی اقامه شود که خود را ذی­حق در تمام یا قسمتی از ترکه بدانند، به سه دسته تقسیم می­ شود:

 

۱- دعاوی بین ورثه­ی متوفی؛

 

۲- دعاوی بستانکاران متوفی که مدعیِ تمام یا قسمتی از ترکه هستند؛

 

۳- دعاوی موصیٌ له یا وصی، راجع به وصایای متوفی.

 

بدیهی است تا زمانی که ترکه تقسیم نشده ­اند، دادگاهِ آخرین اقامتگاهِ متوفی در ایران، صالح به رسیدگی می­باشد و اگر آخرین اقامتگاه متوفی معلوم نباشد، دادگاهِ آخرین محل سکونت متوفی در ایران، صالح به رسیدگی خواهد بود؛ بنابراین شرط مهم این صلاحیت استثنایی، این است که ترکه­ی متوفی تقسیم نشده باشد. مفهوم مخالف این ماده این است که اگر ترکه تقسیم شده باشد، دعوا در آخرین اقامتگاه متوفی اقامه نمی­ شود، بلکه در محل اقامت وارث یا ورثه مطرح می­گردد و چنانچه ورثه در محل­های متفاوتی اقامت داشته باشند، خواهان می ­تواند به استناد ماده­ی ۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی، در محل اقامت یکی از وراث، به طرفیت همه طرح دعوا کند.

در جهت تبیین وضع این ماده و فلسفه­ی وضع چنین صلاحیت استثنایی، دو گونه استدلال شده است:

 

دسته­ی اول معتقدند، همانطور که انسان را پیش از ولادت می­توان زنده فرض نمود و او را متمتع از حقوق مدنی دانست (ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی)، بنابراین وجود او را پس از مرگ نیز می­توان تصور نمود و وجود ورثه و ترکه را مهد حیات او پنداشت؛ دسته­ی دوم، وجود این صلاحیت استثنایی را از باب مزایای عملی آن دانسته ­اند؛ وقتی که ارث به مورث حقیقی یا به مورث فرضی تحقق می­یابد، مالکیت ورثه نسبت به ترکه­ی متوفی مستقر نمی­ شود، مگر پس از ادای دیونی که به ترکه­ی میت تعلق گرفته، مانند هزینه­ کفن میّت و حقوقی که متعلق است به اعیان ترکه و دیون و واجبات مالی متوفی و وصایای موصی که برای حفظ حقوق و اموال متوفی، اقداماتی برای حفظ ترکه و رسانیدن سهم هر وارث می­بایست انجام گیرد. این امور همان اداره­ی ترکه و مهر و موم ترکه و تصفیه­ی ترکه است که در قانون امور حسبی، در مواد ۱۶۲ تا ۲۷۵ آمده است و مادام که این امور انجام نشده، ترکه، تقسیم­شده محسوب نمی­ شود و مانند دارایی یک شرکت قهری تلقی می­گردد و بدیهی است که این امورِ مربوط به اموال شرکت، باید در یک محل تمرکز داده شود و در مورد امور ترکه، هیچ محلی مناسب­تر از آخرین اقامتگاه متوفی نیست که در آنجا سکونت داشته و قدر مسلم، مرکز مهم امور او (ماده­ی ۱۰۰۲ قانون مدنی) در آنجا بوده است. نتیجه آنکه هر کس نسبت به اموال موضوع ترکه سخنی دارد، مادام که اموال به حالت اشاعه و شرکت باقی باشد، باید به آن دادگاه (دادگاه آخرین اقامتگاه متوفی) مراجعه نماید.

 

در مورد استدلال نخست باید گفت: چنانچه این استدلال را بپذیریم، حل مسئله با دشواری چندانی مواجه نخواهد بود؛ زیرا با این استدلال، دیگر جایی برای استناد و استفاده از این صلاحیت استثنایی باقی نمی­ماند، بلکه مستنداً  به همان قاعده­ی عمومی «دادگاه محل اقامتِ خوانده»، می­توان دعوا را مطرح نمود و وقتی وجود خود را پس از مرگ زنده بدانیم، باید مطابق قاعده­ی دادگاه محل اقامت خوانده را صالح به رسیدگی بدانیم.

 

استدلال دوم، با مبانی حقوقی و فقهی­ که دارد، با روح قانون سازگاری بیشتری دارد و به نظر می­رسد مادام که اداره­ی امور ترکه و مهر و موم و تصفیه­ی ترکه صورت نپذیرفته است، نباید ترکه را تقسیم­شده پنداشت و بهترین دادگاه صالح جهت رسیدگی به این امر، «دادگاه آخرین محل اقامتگاه متوفی» خواهد بود.

 

در دعاوی راجع به دعوای بین ورّاث باید به این نکته توجه داشت که چنانچه ورّاث، دعوایی در خصوص اموال به­جا­مانده از ترکه مطرح نمایند، این دعوی باید راجع به ترکه باشند، نه راجع به اصل وراثت؛ مثلاً چنانچه تمام یا قسمتی از ترکه، در تصرف بعضی از ورثه باشد و از تحویل آن امتناع نمایند و سایرین، مطالبه­ی سهم­الارث بنمایند. بدیهی است چنانچه دعوی میان ورّاث، راجع به اصل وراثت باشد، قضیه تابع قاعده­ی عمومی «دادگاه محل اقامتگاه دائمی متوفی» است.

 

در دعوی مطروحه بین بستانکاران و سایر صاحبان حقوق نیز باید گفت: اعمال ماده­ی ۲۰ قانون مدنی، صرفاً ناظر به دعاویی است که از ناحیه­ی بستانکاران و سایر دارندگان حقوق علیه ورّاث اقامه می­گردد و شامل دعاویی که ورّاث علیه بستانکاران و سایرین مطرح می­ کنند، نمی ­باشد؛ مثلاً فرض نمایید متوفی مطالباتی داشته و ورّاث جهت وصول مطالبات علیه بدهکاران یا اشخاصی که بخشی از ترکه یا تمام ترکه در اختیار آنهاست، اقامه­ی دعوا کنند. باید توجه داشت که قاعده­ی فوق­الذکر، شامل اینگونه دعاوی نمی­ شود، بنابراین طرح اینگونه دعاوی، تابع قوانین عمومی، یعنی اقامتگاه خوانده می­باشد.

 

در این زمینه پرونده­ای که با کلاسه ۸۲/۱۴۹۷ در شعبه …. مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران مطرح بوده که خواسته خواهان (قیم محجور)، صدور حکم ابطال سند رسمی بوده است که به موجب آن ولی قهری (متوفی) در زمان حیات خود، مال غیرمنقول متعلق به محجور را به ثمن ناچیز به خود منتقل کرده است. دادگاه عمومی تهران با این استدلال که طبق ماده ۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی دعوا راجع به ترکه متوفی است و آخرین اقامتگاه متوفی، ساری بوده است، قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه عمومی ساری صادر کرده است. دادگاه عمومی ساری، ادعای عدم صلاحیت  دادگاه تهران را نپذیرفته از آنجا که دعوا راجع به مال غیرمنقول بوده که در تهران واقع شده است، به استناد ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه عمومی تهران را صالح به رسیدگی دانسته است. دیوان عالی کشور در مقام حل اختلاف، دادگاه عمومی تهران را صالح به رسیدگی دانسته و پرونده برای رسیدگی به آن دادگاه ارجاع شده است.

 

نظر دیوان را باید تایید کرد؛ زیرا دعوای مطروحه (ابطال سند رسمی یک واحد آپارتمان) با توجه به محل استقرار ملک، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است و این دعوا منصرف از دعوای راجع به ترکه متوفی است.[۱]

 

پرسشی که ممکن است در اینجا مطرح شود این است که هر گاه متوفی در ایران اقامتگاه نداشته باشد، کدام دادگاه صالح به رسیدگی می­باشد؟ برای پاسخ به این پرسش باید به ماده­ی ۱۶۴ قانون امور حسبی رجوع کرد. این ماده مقرر می­دارد: «هرگاه متوفی در ایران اقامتگاه یا محل سکنی نداشته، دادگاهی صالح است که ترکه در آنجا واقع شده و اگر ترکه در جاهای مختلف باشد، دادگاهی که مال غیر منقول در حوزه­ آن واقع است، صلاحیت خواهد داشت و اگر اموال غیر منقول، در حوزه های متعدد باشد، صلاحیت با دادگاهی است که قبلاً شروع به اقدام کرده است». شاید در آغاز به نظر برسد که ماده­ی مرقوم در باب بیان صلاحیت امور، راجع به ترکه است که ماده­ی ۱۶۲ آن را تعریف نموده و آن عبارت است از اقداماتی که برای حفط ترکه و رسانیدن آن به صاحبان حقوقی می­ شود، از قبیل مهر­و­موم و تحریر ترکه و اداره­ی ترکه و جز آن. در پاسخ باید گفت قانون آیین دادرسی مدنی، چنین موردی را پیش ­بینی نکرده است؛ بنابراین ناچار خواهیم بود که برای تعیین تکلیف، به ماده­ی مرقوم اشاره بنمائیم. از اداره­ی حقوقی دادگستری نیز استعلام شده: «شخصی در تهران مرحوم شده است و در گواهی حصر وراثت، تهران را اقامتگاه موقت وی اعلام نموده ­اند و اقامتگاه دائمی وی بر دادگاه مجهول است و دارای اموال منقول و غیر منقول در تهران، بروجرد، آبادان و دزفول است. با عنایت به موارد فوق، دادگاه صالح به رسیدگی به دعوی تقسیم ترکه کدام شهرستان است؟». اداره­ی حقوقی دادگستری، طی نظریه­ شماره­ی   در پاسخ چنین اظهار نظر نموده است: «چنانچه آخرین اقامتگاه متوفی  معلوم نباشد، دادگاه می ­تواند حسب مورد، طبق اجازه­ی حاصل از مادتین (۱۶۳ و ۱۶۴) قانون امور حسبی اقدام نماید».[۲]

 

پرسش دیگری که در این زمینه مطرح می­ شود این است: چنانچه شعبه­ای از دادگاه­های عمومی، قرار مهر­و­موم صادر و اجرا نموده باشد، آیا رسیدگی به سایر امور مربوط به ترکه، مانند رفع مهر­و­موم و تحریر یا تقسیم نیز لزوماً باید در همان شعبه­ی دادگاه به عمل آید یا خیر؟ قضات دادگاه­های حقوقی ۲ تهران، در تاریخ ۲۴/۱۰/۱۳۶۶، سه نظریه در این خصوص ابراز کرده ­اند که نظریه­ نخست، نظر اکثریت و دو نظریه­ دیگر، نظریه­ اقلیت می­باشد؛ نظر اول: «قانوناً تکلیفی نیست که همان شعبه­ی مهر­و­موم کننده، به سایر امور مربوط به ترکه، مانند رفع مهر­و­موم و تحریر یا تقسیم که متعاقباً به طور جداگانه درخواست می­ شود، رسیدگی نماید؛ زیرا با صدور و اجرای قرار مهر­و­موم ترکه پرونده­ی امر، مختومه و از آمار شعبه کسر می­ شود و دیگر پرونده­ی مهر­و­موم مطرح نیست تا ارتباط موضوع و لزوم رسیدگیِ توأم در یک شعبه مصداق یابد و ماده­ی ۱۹۵ قانون امور حسبی، این معنی را تأیید می­ کند»؛ نظر دوم: «با توجه به مواد ۲ و ۶ قانون امور حسبی و ماده­ی ۱۳۳ قانون آیین دادرسی مدنی و اینکه امور مربوط به ترکه، در ارتباط کامل با یکدیگرند و صرف مهر­و­موم، اختلاف راجع به ترکه را مختومه نمی­ کند، بلکه موضوع آن همچنان ادامه دارد و نیز به منظور تسهیل در رسیدگی و جلوگیری از اتخاذ تصمیمات متناقض، لازم است همان شعبه­ی دادگاهی که قرار مهر­و­موم صادر نموده، به سایر امور مربوط به ترکه، از قبیل رفع مهر­و­موم و تحریر و تقسیم ترکه نیز رسیدگی نماید»؛ نظرسوم: «باید قائل به تفکیک شد؛ یعنی در هر موردی که احتمال صدور آراء متناقض باشد، لازم است رسیدگی به امور راجع به ترکه در یک شعبه­ی دادگاه به عمل آید. در غیر این صورت ضرورتی ندارد مثلاً با صدور و اجرای قرار مهر­و­موم ترکه، هر چند ظاهراً قضیه مختومه شده است، لیکن اثر تصمیم دادگاه دائر به مهر­و­موم بودن ترکه که لازمه­ی آن برداشتن مهر­و­موم است، اتخاذ نماید؛ چون این تصمیم ممکن است مغایر با رأی دادگاه سابق، مبنی بر لزوم ادامه­ی مهر­و­موم باشد؛ بنابراین در چنین مواردی ضرورت دارد که یک شعبه­ی دادگاه به همه­ی این امور رسیدگی کند تا از صدور آرای متهافت و بلا­تکلیفی افراد ذینفع جلوگیری شود. امّا اگر در موردی، ترکه، مهر­و­موم و سپس رفع مهر­و­موم شده یا تحریر ترکه خاتمه یافته باشد، چون دیگر احتمال اتخاذ تصمیمات مغایر نمی­رود، لزومی ندارد که به درخواست تقسیم ترکه نیز در همان شعبه­ی سابق رسیدگی گردد»[۳].

 

به نظر می­رسد که بین مهروموم و تحریر ترکه با تقسیم آن ارتباط کامل وجود ندارد و با انجام مهروموم و تحریر ترکه، پرونده مطروحه مختومه می­گردد. از این رو، رسیدگی به دعوای تقسیم ترکه، دعوای مستقلی است که ممکن است به همان شعبه سابق ارجاع شود ویا ممکن است رئیس حوزه قضایی رسیدگی به این دعوا را به دادگاه دیگری ارجاع دهد؛ پس تکلیفی برای ارجاع دعوای تقسیم ترکه به دادگاه سابق وجود ندارد.

 

[۱] . همان، ص ۲۱۰٫

 

 

 

.[۲] زراعت، عباس (۱۳۸۵) قانون آیین دادرسی مدنی در نظم حقوقی ایران،چاپ ششم، تهران،  نشر خط سوم، ص۱۲۷٫

 

 

1. همان، ص۱۰۲