آیین نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول تو سط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران :

ماده ۱-اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دایمی به منظور سیاحت واستفاده ییلاقی مسافرت های منظم فصلی سنوات متعدد ومتوالی به ایران می نماید هر گاه بخواهد در ایران محلی رابرای سکونت شخصی خریداری نماید باید تقاضای خود را در اظهار نامه ای در بردارنده مشخصات زیر ومدارک واسناد مربوطه از طریق یکی از نمایندگی سیاسی وکنسولی جمهوری اسلامی ایران در خراج از کشور ویا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک واسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم دارند .

اظهارنامه یاد شده باید دارای مشخصات زیر باشد:

الف)نام ونام خانوادگی وشغل متقاضی

ب)تابعیت فعلی وتابعیت اصلی (در صورت تغییر تابعیت)

ج)سن ، وضعیت ، تاهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج ودر صورت داشتن اولاد تعداد،جنسیت وسن هریک

د)محل اقامت دایمی متقاضی

تبصره ۱- مدارک مورد نیاز شامل تصویر اسناد مالکیت ونشانی محل وقوعی ملک وتصویر اوراق گذر نامه متقاضی است.مراجع یاد شده در بالا مکلف اند پس از دریافت تقاضا واسناد واملاک مربوط وبررسی ، آنها را به وزرات امور خارجه ارسال کنند.گواهی برابری تصویر مدارک واسناد مزبور با اصل آنها به عهده مراجع یاد شده در ماده (۱)می باشد.

تبصره ۲- وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (وزارت کشور ووزارت اطلاعات ) موضوع را موردبررسی قرار داده ودر خصوص قبولی یا رد تقاضا بنا به متقضیات سیاسی اعلام نظر نمود ودر صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم گیری به هیئت وزیران ، ارائه خواهد نمود .

ماده ۲- محل وقوع ملک مورد تقاضا نبایستی در نقاطی که استملاک خارجیان محدود ویا ممنوع اعلام شده ، واقع شود.

تبصره :وزارت کشور با همکاری وزارت اطلاعات ومراجع نظامی وانتظامی کشور ، فهرست نقاط ممنوع ویا محدود از نظر استملاک اتباع خارجی را تهیه و به وزارت امور خارجه  واستانداری اعلام خواهد کرد.

ماده ۳- متقاضیان مکلف اند ثمن معامله را به صورت ریالی از طریق انتقال یا فروش ارز ازیکی از بانک های مجاز تحصیل وبه فروشنده بپردازند .دفاتر اسناد رسمی موظف اند هنگام انجام معامله گواهی بانک مجاز را از خریدار مطالبه و مراتب را با ذکر مشخصات در سند قید کنند.

ماده ۴- سازمان ثبت اسناد واملاک کشور پس از انتقال قطعی ملک به متقاضی،مشخصات مالک وملک مورد معامله را در دفترمخصوص،ثبت وجریان امر را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه اعلام می دارد.

ماده ۵- ثبت ملک به نام ورثه متقاضی در دفتر املاک منوط به رعایت مقرارت این آیین نامه خواهد بود.

ماده ۶-در صورت عدم مراجعه ورثه ظرف دو سال درزمان فوت مالک یا امتناع ورثه ایشان از انجام مواد مقرر در این آیین نامه،ملک مورد نظر توسط وزارت امور اقتصادی ودارایی با رعایت کلیه مقررات مربوطه به مزایده بیع شرطی،از طریق مزایده،به فروش خواهد رسید ووجه حاصل از آن پس از کسر هزینه ها،مالیات وعوارض قانونی در حساب خاصی نزد خزانه داری کل نگه داری وسپس به ورثه یاد شده پرداخت خواهد شد.هرگاه ملک مزبور از طریق مزایده به فروش نرود وزارت یادشده مراتب را یک نوبت در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران آگهی می نماید وپس از انقضای شصت روز از تاریخ درج آگهی مزبور،ملک را به بالاترین قیمت پیشنهادی خواهد فروخت و وجه آن را به نحو یادشده دراین ماده به ورثه پرداخت خواهد کرد.

ماده۷-کلیه مقررات مغایر با این آیین نامه لغو می شود.

۲-۶– بند۳۵۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی:

طبق بند ۳۵۷  مجموعۀ بخش نامه های ثبتی، درخواست ثبت اتباع بیگانه با رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه و پس از کسب دستور از سازمان ثبت به عمل می آید. همچنین در مورد اظهار نامه راجع به تقاضای ثبت املاک بیگانه باید امضای متقاضی از طرف ثبت محل گواهی شود. ضمن آنکه اتباع خارجی مقیم ایران برابر بند۳۶۰ بخشنامه فوق نمی توانند قبل از کسب اجازۀ مخصوص از سازمان ثبت به قائم مقامی از فرزند صغیر خود نسبت به قبول انتقال اموال غیر منقول واقع در ایران اقدام نمایند. ( بند ۴۱۰ مجموعه بخشنامه های تا آخر سال۴۹)

علاوه براین، در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل باید تفهیم شود که در صورت صدور اجرائیه و انجام تشریفات قانونی، صدور سند موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشد صدور سند انتقال مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود رانسبت به عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار نمایند. همچنین، درخواست ثبت اتباع بیگانه با رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه و پس از کسب دستوراز سازمان ثبت بعمل می آید. اضافه بر این اتباع خارجی مقیم ایران نمیتوانند قبل از کسب اجازۀ مخصوص از سازمان ثبت به قائم مقامی از فرزند صغیر خود نسبت به قبول انتقال اموال غیر منقول واقع در ایران اقدام نمایند.

لازم به ذکر است در هر مورد که اتباع بیگانه قصد تملک و یا اجارۀ اموال غیر منقول درایران راداشته باشند، دفتر اسناد رسمی بایستی قبلاً موافقت سازمان ثبت را جلب نمایند. هر گاه مدت اجاره از پنج سال تجاوز ننماید جلب موافقت ضروری نیست و فقط بایستی مراتب را  با ذکرخصوصیات و مشخصات موجر و مستأجر و محل مورد اجاره به اداره کل امور املاک گزارش نمایند. بعلاوه، چنانچه اتباع خارجی مقیم در ایران قصد خرید ملکی در نوار مرزی و نقاط نزدیک مرز داشته باشند علاوه بر تهیه اوراق لازم، از قبیل اظهار نامه تقاضای ثبت املاک اتباع بیگانه و گواهی عدم سوء پیشینه و فتوکپی مصدّق پروانۀ اقامت محل دقیق ملک مورد نظر، نقشه و کروکی جامعی از وضعیت ملک که نمودار فاصله و موقعیت آن باشد تهیه و ارسال دارند تا از اتلاف وقت در صدور پاسخ جلوگیری شود.

گفتارسوم-تنظیم اسناد متفرقه برای اتباع بیگانه

۱-ردیف۹۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی

 با توجه به مقررات مربوطه و در حدودی که خود موکل… می ­تواند قانوناً تعهد یا تملیک نماید تنظیم اسناد متفرقه مانند : اقرار- تعهد- وکالت برای اتباع بیگانه ای که دارای گذر نامه معتبر با روادید معتبر باشند، ایرادی ندارد.

بند (۲) بخشنامه شماره ۴۲۷۸۰/۲۵ مورخ ۷/۱۲/۱۳۸۱ کانون سر دفتران و دفتر یاران ( مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه های شماره ۱۲۵۵۷/۳۴-۲۳/۹/۸۱ و شماره۱۲۵۷۹/۳۴-۱۴/۱۰/۸۱ اداره کل امور اسناد و سردفتران) .

۲- ثبت معاملات با حق استرداد

در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل باید تفهیم شود که در صورت صدرو اجرائیه وانجام تشریفات قانونی صدور سند انتقال موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهدبود واگر ممنوع از تملک باشدصدور سند انتقال مجوزی نخواهد داشت وباید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار نماید .(بند ۴۱۳م.ب.ث.تا اخر سال ۱۳۴۹)

۳- تملک یا اجاره ملک توسط اتباع بیگانه

بند ۳۶۱-  در هر مورد که اتباع بیگانه قصد تملک و یا اجارۀ اموال غیرمنقول در ایران داشته باشند دفاتر اسناد رسمی بایستی قبلاً موافقت سازمان ثبت را جلب نمایند. هرگاه مدت اجاره از ۵ سال تجاوز ننماید جلب موافقت ضروری نیست وفقط بایستی مراتب را با ذکر خصوصیات و مشخصات موجر و مستأجر و محل مورد اجاره به اداره کل امور املاک گزارش نمائید.(بند ۴۱۷ مجموعه بخشنامه های تا آخر سال ۴۹).

گفتار چهارم- ازدواج اتباع بیگانه ووظایف سردفتران

۱- مقررات مشترک در ثبت واقعه ازدواج زن یا مرد تبعه کشور بیگانه

امور مربوط به اتباع کشورهای دیگر در تمامی شاخه های حقوقی اعم از ماهوی یا شکلی و نیز حقوق جزا مقررات خاص خود را می طلبد و مقنن در تمامی این حوزه ها مبادرت به وضع مقرراتی ویژه نموده است. به قوانین مربوط به ثبت ازدواج اتباع بیگانه بیشتر در قالب بخشنامه های ثبتی اشاره شده است.  تمامی موازین مرتبط با این مبحث را می توان بسته به این که زن تبعه کشور خارجی است یا مرد، در سه بخش مقررات مشترک، مقررات مخصوص و سرانجام، مقررات مختص خلاصه کرد.

این مقررات درخصوص اتباع بیگانه بدون توجه به جنسیت آنها اعمال می شود. بند ۱۸۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره مقرر می دارد: در مواردی که یکی از زوجین تبعه بیگانه است، باید علاوه بر گذرنامه، پروانه اقامت معتبر از شهربانی(۱) ‌در دست داشته باشد. مهر اقامت سه ماهه یا بیشتر که در گذرنامه این قبیل اشخاص زده می شود، نمی تواند پروانه اقامت برای ازدواج محسوب گردد.در همین راستا در بند ۱۸۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی آمده است: با توجه به ماده ۱۰۶۰ قانون مدنی(۲) ‌و آیین نامه زناشویی بانوان ایرانی با اتباع بیگانه و مقررات ماده ۱۷ قانون ازدواج(۳)، با بانوان ایرانی بدون کسب اجازه از وزارت کشور مبادرت به ثبت ازدواج ننمایید(۴) ‌و شماره و تاریخ اجازه نامه را در ستون ملاحظات دفتر ازدواج قید کرده و از درج موضوع عقد در گذرنامه خودداری نمایید. بند ۱۸۷ نیز در مورد ازدواج اتباع ایتالیا با اتباع ایرانی اشعار می دارد: … در صورت ثبت ازدواج اتباع ایتالیا با اتباع دولت ایران، یک برگ رونوشت از سند ازدواج با سایر مدارک به اداره اقامت بیگانگان در شهربانی کل کشور ارسال دارند.

۲-ازدواج زن (زوجه )بیگانه

هنگامی که زوجه تبعه کشور دیگری باشد، مقررات مخصوص بر روابط زوجین حاکم است. از قسمت اخیر بند ۱۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی این گونه استنباط می شود که مدرک شناسایی بانوان خارجی پس از ثبت ازدواج، اخذ و به شهربانی ارسال خواهد شد.درخصوص دیگر تشریفات مربوط به ثبت ازدواج زنان خارجی با ایرانیان نیز بند ۱۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی اشعار می دارد: پس از ثبت ازدواج نسوان خارجی با اتباع ایرانی، گذرنامه خارجی و مجوز اقامت را از نسوان خارجی که به عقد ازدواج اتباع ایران درآمده اند، اخذ و به ضمیمه اعلامیه حاکی از مراتب ذیل:

الف: تاریخ وقوع ازدواج با قید شماره و تاریخ و محل صدور عقدنامه

ب: نام و نام خانوادگی قبل از ازدواج با اسم پدر و شماره و تاریخ و محل صدور گذرنامه و جواز اقامت

‌ج: تابعیت زوجه پیش از ازدواج

د: نام و نام خانوادگی و اسم پدر زوج و تاریخ و شماره و محل صدور شناسنامه

ر: محل سکونت زوجین

به وسیله ثبت محل به اداره کل شهربانی در مرکز و شهربانی های مربوطه در ولایات ارسال دارند تا موافق مقررات اقدام نمایند.ماده ۱۰۶۱ قانون مدنی نیز اشعار می دارد که دولت می تواند ازدواج بعضی از مستخدمان و مأموران رسمی و محصلان دولتی را با زنی که تبعه خارجی باشد، موکول به اجازه مخصوص نماید.

قانون منع ازدواج کارمندان وزارت امور خارجه با اتباع بیگانه مصوب دی ماه ۱۳۴۵ هم مقرر می دارد: ماده واحده: از این تاریخ ازدواج کارمندان وزارت امور خارجه با اتباع بیگانه و یا کسانی که پیش از این بر اثر ازدواج به تابعیت ایران درآمده اند، ممنوع است. کارمندان متخلف صلاحیت ادامه خدمت در وزارت امور خارجه را نخواهند داشت.

تبصره یک: از تاریخ تصویب این قانون هیچ فردی که همسرش تبعه بیگانه باشد و یا پیش از این تابعیت بیگانه داشته است، به خدمت وزارت امور خارجه پذیرفته نخواهد شد.

تبصره دو: اعزام کارمندان فعلی وزارت امور خارجه که دارای همسرانی هستند که پیش از این تابعیت غیرایرانی داشته اند، از هر طبقه و مقامی به مأموریت ثابت در کشورهایی که همسران آنها قبلاً تابعیت آن کشور را داشته اند، ممنوع می باشد

برابر بند ۱۸۶ بخشنامه های ثبتی سردفتران ازدواج باید از ثبت واقعه ازدواج کارمندان وزارت امور خارجه با زنان بیگانه خودداری نمایند. این که بخشنامه مذکور با تکیه بر کدام یک از دو مصوبه یاد شده وضع گردیده است، مشخص نیست؛ چراکه در ماده ۱۰۶۱ قانون مدنی از لزوم کسب اجازه مخصوص سخن به میان آمده؛ اما در بخشنامه موصوف صحبت از ممنوعیت است. همچنین قانون منع ازدواج کارمندان وزارت امور خارجه با اتباع بیگانه به موضوع کلی(اتباع بیگانه) اشاره دارد؛ اما در این بخشنامه، موضوع منع ازدواج کارمندان وزارت امور خارجه با (زنان بیگانه)مورد بحث قرار گرفته و ازدواج کارمندان این وزارتخانه با (مردان بیگانه) مسکوت مانده است. بنابراین بخشنامه مذکور با هیچ یک از این دو مصوبه مطابقت ندارد و مناسب است نسبت به اصلاح آن برابر قانون یاد شده اقدام گردد. از سویی بند ۱۸۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز مقرر می دارد: در مورد ازدواج زنان غیرایرانی با ایرانی باید مجرد بودن زن احراز شود.