مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ ثبت
وظایف و تکالیف هیئتهای رسیدگی به اختلاف
حل اختلاف به شرح اختیارات مندرج در بند (( ب )) از ماده ۵ آئین نامه های مزبور تکلیف این گروه است.
مبحث اول.اختیارات هیئتها
عبارات (( … و سایر موارد …)) در مقرره اخیر الذکر بر عدم محدودیت گروه موصوف در حل هر گونه اختلاف در مرحله تقاضای ثبت دلالت دارد. مصادیق ذکر شده در آن حصری نیست.
در برخی از روش های ثبتی گروه هایی به عنوان کارشناس و یا هیئت حل اختلاف و مانند آن وجود دارند که شرح وظایف آنها نیز مطابق مقررات معلوم است. مقایسه جایگاه و شرح وظایف آن گروه ها جایگاه این گروه را روشن می سازد فلذا ذیلا و به تفکیک مورد بررسی قرار می گیرد:
گفتار اول.کارشناسان و خبرگان مسئول
در روش های ثبتی خاص موضوع مواد اصلاحی قانون ثبت و نیز مواد ۷۱، ۱۴۰، ۱۳۳ قوانین برنامه های توسعه دوم، سوم و چهارم، نسبت به تقاضاهای ثبتی واصله قبل از تصمیم گیری مسئول واحد ثبتی و یا هیئت حل اختلاف رسیدگی کننده مستقر در واحد ثبتی محل، گروه کارشناسی سه نفره متشکل از دو کارشناس و یک نقشه بردار از اداره ثبت محل وقوع ملک، در مورد مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی و یک کارشناس و یک نقشه بردار به همراه یک نماینده و یک نقشه بردار از بنیاد مسکن محل در مورد مقررات برنامه های توسعه مذکور وظیفه بازدید محلی ترسیم نقشه و یا مطابقت نقشه با وضع موجود ملک مورد بازدید را به عهده دارند. این گروه نظرات خود را در قالب صورت جلسه احراز تصرف و یا صورت جلسه تفکیکی به هیئت مربوط و یا مسئول واحد ثبتی حسب مورد اعلام می نمایند. اگر مورد تقاضا در محل با تصرفات بلامنازع توام نباشد ( اختلافی باشد) موضوع از موارد اختلافی محسوب و ادامه ی عملیات ثبتی منوط به رفع اختلاف است در غیر این صورت از پذیرش تقاضا خودداری خواهد شد. محرز است که این گروه وظیفه حل اختلاف در موارد ارجاعی را ندارد؛ از طرفی دیگر نظریه آنها از جانب مراجع فوق الذکر مورد کنترل و ارزیابی قرار می گیرد. بنابراین نظریه این گروه از جنبه قطعیت برخوردار نیست. حتی در مورد مفاد بند ( ب) از ماده ۹ آئین نامه ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه مصوب ۰۷/۰۲/۱۳۸۴ هیئت وزیران[۲۳] که اختیار بیشتری به این گروه داده شده است نیز نظریه آنها از سوی مرجع عالی تر ( هیئت حل اختلاف) مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و تصمیم این گروه ملاک خواهد بود. به نظر می رسد تکلیف پیش بینی شده در بند (( الف )) از ماده ۵ آئین نامه های مذکور برای نماینده و نقشه بردار ثبت، همسان با وظایف گروه های کارشناسی موصوف است.[۲۴]
بنابراین نظر گروه کارشناسان قابل قیاس با گروه حل اختلاف مدرج در ماده ۵ نیست.
گفتار دوم.تبیین مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ ثبت
این هیئت از زمان تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی ۱۳۶۵ تا اصلاحی ۱۳۷۰ شامل ۲ عضو قضایی و مسئول واحد ثبت محل بود و از سال ۱۳۷۰ به یک عضو قضایی و ۲ عضو ثبتی از بوده که یکی از این دو عضو ثبتی به عنوان خبره ثبتی است. برخلاف نام این هیئت که به (( حل اختلاف )) موسوم است وظیفه این گروه حل اختلاف نیست. بنابه دلایل ذیل این هیئت قابل مقایسه با گروه حل اختلاف موضوع ماده ۵ آئین نامه نیست :
اولا، اعضای هیئت حل اختلاف از جمیع جهات تعریف شده هستند، در حالی که هیئت مذکور در ماده ۵ آئین نامه از این حیث اطلاق دارد.
ثانیا هیئت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ صرفا در محدوده تقاضای ثبت و گزارش کارشناسان و محتویات پرونده اظهار نظر می نماید و تصمیم گیری آنها یا بر رد درخواست به دلیل عدم حراز تصرفات مالکانه و بلامانع دلالت دارد و یا ایراد نقص و طرح مجدد پرونده در هئیت حل اختلاف پس از رفع نقص و یا قبول و تایید انجام معامله و یا تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی ثبت دلالت دارد. در حالی که نتیجه کار هیئت موضوع ماده ۵ آئین نامه لزوما رفع اختلاف و باز نمودن راه برای ادامه عملیات ثبتی است.
ثالثا تصمیم هیئت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ بر رد یا قبول تقاضا قابلیت اعتراض دارد، در حالی که چنین حقی نسبت به تصمیم هیئت ماده ۵ آیین نامه وجود ندارد.
رابعا رای هیئت در پذیرش درخواست ثبت متقاضیان در مواردی که ملک سابقه ختم عملیات مقدماتی ثبت را نیز دارا باشد، انتشار آگهی طبق بند ۶ از ماده اصلاحی در دو نوبت و دادن فرصت اعتراض به مدت ۲ ماه از انتشار نوبت اول برای اشخاص ذی نفع است، ولی نسبت به رای هیئت موضوع ماده ۵ آئین نامه هیچ نوع آگهی منتشر نمی شود و حق اعتراضی برای هیچ شخصی مقرر نشده است.[۲۵]
گفتار سوم.تبیین ماده ۱۳۳ قانون برنامه توسعه
به منظور رسیدگی به تقاضای ثبت املاک داخل در طرح هادی و یا بافت مسکونی روستاها و اظهار نظر در خصوص نظر کارشناسان موضوع صورت جلسه احراز تصرف که طبق ماده ۴ آئین نامه اجرایی ماده ۱۳۳ مصوب ۱۳۸۴ به (( صورت جلسه تفکیکی )) موسوم است هیئتی طبق ماده ۷ آئین نامه مزبور مرکب از رئیس اداره ثبت اسناد و املاک مدیر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل و یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه است مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد هیئت مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد، هیئت مبادرت به صدور رای مبنی بر قبول درخواست ثبت می نماید. با عنایت به شرح وظایف هیئت حل اختلاف موضوع این روش ثبتی خاص و مقایسه آن با هیئت حل اختلاف موضوع برنامه های توسعه با وجود اینکه اختیارات این هیئت وسیع تر از اختیارات هیئت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت است، لیکن تفاوت های عمده میان این دو هیئت به روشنی گواه بر تفاوت بارز هیئت ماده ۵ آئین نامه ثبت اراضی کشاورزی با هیئت حل اختلاف مزبور است. زیرا اولا این هیئت مستقیما حل اختلاف نمی نماید و نظریه کارشناسان سه یا پنج نفره حسب مورد، برای اظهار نظر اعضای آن هیئت الزامی است. [۲۶]
ثانیا صلاحیت هیئت مزبور منحصر به موارد اختلافی نیست، بلکه به سابقه ثبتی ملک نیز متکی است. ملکی که مشمول مقررات اصلاحات ارضی نبوده و علاوه بر آن سابقه تقاضای ثبت ندارد و یا با وجود سابقه پذیرش تقاضا مسبوق به تحدید نباشد نقطه شروع صلاحیت این هیئت است، در حالی که هیئت ماده ۵ به وجود سابقه ثبت یا عدم آن از حیث حل اختلاف نیازی ندارد، بلکه صرفا به بروز اختلاف در مورد ملک مورد تقاضای ثبت جهت رسیدگی نیازمند است.
ثالثا تصمیم هیئت در مواردی که اختلاف محرز است، جنبه جزمیت نداشته و قابلیت اعترضا در دادگاه صالح را دارد ولی رای هیئت ماده ۵ بر حل اختلاف قطعی است.
رابعا، تصمیم این هیئت لزوما مبنی بر حل و فصل خصومت نیست، بلکه حول مدار قبول تصرفات بلامنازع و پذیرش تقاضا و یا رد تقاضا به دلیل وجود اختلاف می چرخد.
گفتار چهارم.هیت تجدید نظر
پس از اتمام مرحله سوم و پایانی اصلاحات ارضی نسبت به املاک مشمول مقررات اصلاحات ارضی هیئت سه نفره ای به دستور ماده ۱۴۵ قانون ثبت الحاقی ۱۳۵۲ و آئین نامه هیئت تشخیص آن مصوب ۱۵/۰۹/۱۳۵۲ [۲۷]به منظور رفع اختلاف در مورد تحدید حدود املاک مشمول، که سابقه تحدید حدود نداشته و در اجرای مواد ۱۴۲ تا ۱۴۶ این قانون مورد تثاضای ثبت قرار گرفته است، در کنار سایر تکالیف تصریح شده، در مراکز استان و یا مراکز فرمانداری های کل با نام ((هیئت تشخیص)) تشکیل شد. تصمیم این هیئت قطعی و عیر قابل اعتراض در مراجع دیگر است و به وسیله ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع املاک مزبور اجرا می گردد. اختیارات تصریح شده برای این هیئت غالبا جنبه (( تشخیص)) دارد و (( حل اختلاف)) دایره محدوده ی از وظایف این مرجع را تشکیل می دهد.
با توجه به مشخصات بیان شده نوعیت املاک مورد رسیدگی در هر دو هیئت تقریبا یکسان است و در تصمیمات این دو هیئت نیز فطعیت یکسانی وجود دارد. بنابراین نسبت به گروه های پیشین بیشترین قرابت گروه حل اختلاف ماده ۵ با هیئت مذکور است. لیکن حدود اختیارات[۲۸] این هیئت بسیار محدود و احضا شده و به طریق اولی در حل اختلاف از حوزه عمل محدودتری برخوردار است. اختلاف فاحش از حیث قلمروی اجرایی را نیز باید به این تفاوت ها افزود حوزه عمل هیئت تشیخص از حیث وسعت غالبا وسیع تر است.[۲۹]
مبحث دوم.مراجع رسمی دولتی
اصطلاح (( مراجع اداری )) تعبیری است که برخی حقوقدانان برای هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت به کار برده اند.[۳۰] هیئت های نظارت در مراکز استان ها و در محل ادارات کل ثبت اسناد و املاک استان ها قرار دارند و شورای عالی ثبت در محل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور واقع در تهران قرار دارد که نسبت به برخی از آرای این هیئت ها در دو شعبه اسناد و املاک حق رسیدگی تجدید نظر دارد. حدود اختیارات و وظایف این مراجع در ماده ۲۵ قانون ثبت و برخی قوانین خاص به صورت منصوص مشخص است. عملکرد آنها در واقع نوعی نظارت بر حسن انجام امور و اجرای قوانین در ادارات ثبت سراسر کشور است. طرح اعتراضات اختلافات و اشتباهات در این مراجغ با تشریفات قانونی خاص که در لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۰۵/۱۰/۱۳۳۳ و آئین نامه اجرائی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیئت نظارت و شورای عالی ثبت مصوب ۱۶/۰۲/۱۳۵۲ تشریح شده است، صورت می گیرد. آرای هیئت نظارت به جز آرایی که مشمول بندهای ۱،۵ و ۷ از ماده ۲۵ قانون ثبت هستند قطعی و غیر قابل تجدید نظر است و آرای شورای عالی ثبت نیز به طور مطلق قطعی است.
با توجه به شرح وظایف این دو مرجع و مقایسه آن با گروه حل اختلاف موضوع ماده ۵ آئین نامه از این حیث که همه آنها اقدام به حل اختلافات ثبتی می نمایند نسبت به آن دسته از اختلافاتی که در مرحله تقاضای ثبت و قبل از قبول تقاضا بروز نموده باشد وظایف مشابهی دارند. حتی اعتبار تصمیمات گروه حل اختلاف موضوع ماده ۵ فراتر از هیئت نظارت است؛ زیرا برخی آرای این هیئت قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است. عملکرد این گروه را می توان با عالی ترین نهاد نظارتی؛ یعنی شورای عالی ثبت قیاس نمود. بنابراین در مقایسه با دیگر گروه های ذکر شده بیشترین قرابت بین این دو گروه وجود دارد.[۳۱]
این نکته نیز قابل توجه است که چون حوزه عمل این گروه نسبت به مصداق معینی از املاک است، محدودتر از اختیارات آن دو مرجع می باشد.
در صورتی که منظور تدوین کنندگان آئین نامه اجرائی از وضع بند ((ب)) ماده ۵ آئین نامه چنین باشد و این اقدام را متعارض با قوانین مربوط ندانیم، اقدامی بدیع و بی سابقه در طول تاریخ ثبت املاک ایران، محسوب می شود. بدین ترتیب باید یکی از اهداف وضع این مقررات را جلوگیری از تمرکز گرایی و مبارزه با بوروکراسی دانست که نتیجه آن در این خصوص تسریع در روند رسیدگی به تقاضاهای ثبتی واصل و تصبیت مالکیت املاک مورد شمول، خواهد بود. اما عدم استقبال گسترده از این مقررات و کندی در اجرای آن ما را در پذیرش این استنباط با تردید اساسی مواجه می سازد. اجمال در قوانین موجد این شیوه ثبتی و عدم تصریح به تشکیل چنین گروهی در قالب مفاد این قوانین این تردید را افزون تر می نماید. بنابراین به این نتیجه می رسیم که اولا منظور واقعی تدوین کنندگان آئین نامه خلق چنین نهاد قدرتمندی در بدنه ادارات ثبت نبوده است. ثانیا با فرض پذیرش خلاف این منظره با توجه به اصول کلی حقوقی تردیدی نداریم که مقررات آئین نامه نمی تواند فراتر از مفاد قانونی باشد که به آن مشروعیت داده است.
گفتار اول.مرجع صدور گواهی مالکیت
مطابق ماده ۴ آئین نامه مذکور هرگونه پذیرش تقاضای ثبت اراضی کشاورزی منوط به صدور گواهی لازم از سوی اداره جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک است که به منزله بلامانع بودن و عدم مغایرت با مقررات اراضی دولت، منابع ملی و اصلاحات ارضی و نیز عدم تداخل با مناطق چهارگونه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست[۳۲] و سایر مقررات مرتبط است. وضع این پیش شرط نیز در مقررات مربوط به ثبت املاک ایران بی سابقه است. در عین حال باعث حصول اطمینان ادارات ثبت در پیگیری سایر مراحل و تشریفات ثبتی می شود و نیز باعث جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض خواهد شد. بنابراین اقدام پیشگیرانه مطلوبی به شمار می آید و قطعا در اعتیار بخشیدن به اسناد مالکیت صادره و قضا زدایی بسیار مفید و موثر است.
گفتار دوم.بررسی قانون اصلاحات ارضی
با توجه به توصیفی ارائه شده درباره ثبت اراضی کشاورزی محرز است که این مقررات با روش ثبتی مزبور ارتباط و تداخل دارد. بنابراین این شائبه پیش می آید که وضع مقررات مذکور نوعی موازی کاری با این روش است. تشریح آن روش ثبتی و مقایسه می تواند به ما را به نتیجه مطلب برساند. (غجمی، ۱۳۵۴،ص۳۲).اصلاحات ارضی به عنوان اصل اول از اصول انقلاب سفید ایران در زمان پادشاهی محمدرضا پهلوی با فلسفه ای خاص که از ابعاد مختلف سیاسی، اجتماعی، اقتصادی[۳۳] و حقوقی مورد تحلیل پژوهشگران قرار گرفته است با وضع قانون اصلاح قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۹/۱۰/۱۳۴۰ عملا به اجرا عملا به اجرا درآمد. پژوهشگران بنا به مقرراتی که طی بیش از یک دهه وضع و اجرا گردیده است و پایان اجرای آن قانونا ۳۱/۰۶/۱۳۵۱ است، این مقررات را به سه مرحله تقسیم نموده اند.[۳۴]
در طول اجرای این مقررات علاوه بر اراضی زراعی خارج از مستثنیات املاک خالصیه و موات نیز به منظور بهره وری و بالا رفتن سطح تولید ملی به دایره شمول این قانون افزوده شد. متعاقبا در زمینه ثبت املاک مشمول این مقررات قانون گذار در کنار سایر مقررات مورد نیاز مواد ۱۴۲ تا ۱۴۶ را در تاریخ ۱۸/۱۰/۱۳۵۱ به قانون ثبت الحاق نمود. این مقررات به چگونگی ثبت املاک مورد شمول، اختصاص داده است که از بسیاری جهات وجوه تمایز اساسی با مقررات ثبت عمومی دارد.
این روش ثبتی خاص، امتیاز ویژه ای به منظور تسریع در تثبیت مالکیت مالکین ( زارعیت صاحب نسق و باقیمانده مالکیت مالکین سابق) دارد. در طول دهه شصت و اوایل دهه هفتاد اجرای آن نسبت به املاک مورد شمول متروک ماند. فلذا قانون گذار را بر آن داشت تا با وضع ماده واحده ای موسوم به (( قانون صدور اسناد مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستاها و شهرهای مشمول مصوب ۱۱/۰۷/۱۳۷۲ )) اعتبار این شیوه ثبتی را تاکید نماید.[۳۵]
گفتار سوم.اراضی مشمول قانون اصلاحات ارزی
در اراضی مشمول قانون اصلاحات ارزی موارد ذیل قابل ذکر است:
الف –عدم لزوم تنظیم اظهار نامه در حالی که در مقررات ثبت عمومی این اقدام به منزله پذیرش تقاضای ثبت بوده و ملک را از مجهول المالک بودن خارج می سازد.
ب – عدم لزوم انتشار آگهی های نوبتی در حالی که در مقررات ثبت عمومی برای جلوگیری از تضییع حقوق مدعیان احتمالی مالکیت انتشار آن در فرصت مقرر و به صورت صحیح الزامی است.[۳۶]
ج – مفروض بودن مالکیت زارع صاحب نسق انتقال گیرنده نسبت به ملک مورد انتقال .
د- لزوم تحدید حدود نسبت به ملکی که سابقه تحدید حدود نداشته است اعم از آنکه مجهول بوده ویا مسبوق به پذیرش تقاضای ثبت و انتشار آگهی های نوبتی باشد.
ذ- عدم لزوم انتشار آگهی تحدید به صورت عمومی و یا اختصاصی که در ثبت عمومی این توالی برای تحدید حدود املاک از قواعد آمره است.
ر- لزوم استعلام از اداره تعاون و امور روستاها ( اداره جهاد کشاورزی کنونی) جهت تحدید حدود.
ز- لزوم انجام تحدید حدود پس از انتشار آگهی تحدید حدود به صورت (( الصاقی)) که صرفا با الصاق آگهی در معابر و محل وقوع ملک صورت می گیرد.
س- به منظور تحدید حدود دعوت از نماینده اداره تعاون و امور روستاها و نیز نماینده مراجع ذی صلاح نسبت به اموال عمومی ( از جمله ادارات منابع طبیعی در خصوص جنگل ها و مراتع ) که در مجاورت ملک مورد تحدید قرار دارند، الزامی است.
ش- عدم حضور نماینده و یا نمایندگان مزبور برای تحدید حدود ملک مانعی به شمار نمی آید.
ص- تا قبل از تدوین ماده واحده مذکور مصوب ۱۳۷۲ املاک مشمول جهت ثبت محتاج هیچ نوع هزینه ثبتی نبود و کاملا رایگان به ثبت می رسید. مقرر نمودن هزینه های ثبتی به موجب مصوبه اخیر الذکر و آئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۷۴ بر خلاف فلسفه وضوع مقررات اصلاحات ارضی است.
وجه اشتراک و افتراق با مقررات ثبت اراضی کشاورزی؛وجه مشترک این دو روش در مال مورد ثبت یعنی( اراضی کشاورزی) است، ولی در سایر مقررات تفاوت های بارزی وجود دارد که بدین شرح اند:
الف – قلمروی مکانی املاک مشمول مقررات ثبت اراضی کشاورزی محدودتر از مقررات ثبت املاک مشمول مقررات اصلاحات ارضی است. [۳۷]
ب- مقررات اخیر الذکر صراحتا و به طور قطع و یقیین حوزه شمول و اجرای مقررات ثبت عمومی را تخصیص زده است. برای مثال در موردی که ملک مسبوق به سابقه ثبت نباشد، طبق ماده ۱۴۲ قانون مزبور نیازی به انتشار آگهی های نوبتی ندارد و از طرفی در صورت عدم سابقه تحدید حدود نیز انتشار آگهی تحدید حدود به صورت عمومی و حتی اختصاصی مفهومی ندارد، بلکه به صورت (( الصاقی)) اطلاع رسانی می شود. در حالی که مطابق مفاد بندهای ((ج)) و ((د)) ماده ۵ آئین نامه مذکور چنین امتیازاتی برای مالکین پیش بینی نشده است. با لحاظ ماده ۵ و نیز آن قسمت از ماده ۴ آئین نامه که دلالت بر بلامانع بودن از لحاظ مقررات اصلاحات ارضی دارد محرز است که این مقررات نه تنها تعارضی با املاک مشمول اصلاحات ارضی ندارد، بلکه محدوده اجرایی آن اراضی کشاورزی خارج از شمول مقررات مزبور است. بنابراین نسبت به املاکی که طبق مقررات اصلاحات ارضی برابر مواد ۱۴۲ تا ۱۴۶ قانون ثبت و ماده واحده ی مذکور قابل پذیرش تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت است، همان شیوه ثبتی خاص باید به اجرا گذاشته شده و از اعمال مقررات اخیر التصویب ( ثبت اراضی کشاورزی ) خودداری گردد. با این وصف در بند ۷ از ماده ۲ شیوه نامه مذکور اراضی نسقی نیز یکی از هفت مصداق شمول (( مالکین قانونی)) بر شمرده شده است که با آئین نامه اجرایی به خصوص ماده ۴ به شرحی که در مبحث قبلی عنوان شد مغایرت آشکار دارد.[۳۸]
بند اول.نقش نهاد جهاد کشاورزی
با وجود آنکه شیوه ثبتی موضوع این مقررات ظاهرا با الهام از روش ثبتی موضوع برنامه های توسعه از جهت به کار گرفتن نهادی در کنار ادارات ثبت به منظور پذیرش تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت تدیون شده است، لیکن بنا به شرح وظایف و اختیاراتی که در شماره های ۷و ۹ عنوان شد محرز است که تفاوت بسیار عمده ای بین آن دو وجود دارد. در آن روش ثبتی خاص بنیاد مسکن وظیفه ثبت نام و پذیرش اولیه درخواست های ثبت متقاضیان را داشته و راسا و یا با نظارت خویش اقدام به نقشه برداری قطعات مورد تقاضا نموده و در تنظیم گزارش کارشناسی و عضویت در هیئت حل اختلاف و اظهار نظر نقش مستقیم ایفا می کند اما در این شیوه نوین ادارات جهاد کشاورزی در اساسی ترین عملیات ثبتی نظیر احراز تصرف و ترسیم نقشه ملک مورد تقاضا نقشی ندارد. این اقدامات به وسیله ادارات ثبت اسناد و املاک به عنوان تخصصی ترین مرجع در پذیرش ثبت و صدور اسناد مالکیت املاک انجام می پذیرد. تنها در عضویت گروه یا هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۵ یکی از سه عضو از این اداره بوده و نقش ایفا می کند که این نقش نیز در جهت حل اختلاف و روند پذیرش تقاضای ثبت است. بنابراین بر خلاف بنیاد مسکن که وظایف محوله به آن نهاد موجبات موازی کاری و پایین آمدن کیفیت رسیدگی به درخواست ها به خصوص تصرفات متقاضیان و نقشه های ترسیمی را فراهم نموده است، این ادارات در چارچوب مواد ۴و۵ آئین نامه اجرایی کمک موثری در انجام بهینه امور قبتی ایفا می نماید. [۳۹]
بند دوم.موارد اصلاحی الزامی قوانین
برخلاف مراحل مقدماتی درخواست و پذیرش ثبت و نیز تعیین تکلیف پس از قبول تقاضا که مقررات مزبور درباره آنها ارائه طریق نموده اند، در مورد تعارض در تصرف اعتراض خارج از مهلت و قابلیت یا عدم قابلیت طرح دعوی نسبت به اسناد مالکیت صادره بر اساس این مقررات و مانند آن قانون و آئین نامه مربوط صراحتی ندارد با توجه به عدم مغایرت و تعارض مقررات مزبور با مقررات ثبت عمومی و اینکه در خاص بودن این شیوه نیز محل تردید است بر فرض هم که مجموعه مقررات ثبت اراضی کشاورزی را روش ثبتی خاص بدانیم بنابر اصول کلی حقوقی از این حیث که مقررات خاص د موارد غیر منصوص نظر به مقررات عام دارند به نظر می رسد همان مقررات ثبت عمومی را باید اعمال نمود. اگر مقررات مذکور را شیوه ثبتی خاص تلقی نکنیم در آن صورت نیز به طریق اولی باید به مقررات عام ثبت عمومی متوسط شد، زیرا در چنین حالتی این مقررات فقط جنبه تکمیل کننده دارند و با رعایت اصول و چارچوب آن احکام قانونی هام باید موارد مسکوت را پاسخ داد. مفاد بندهای ج و د نیز که به انجام عملیات مقدماتی ثبت با ادامه عملیات مقدماتی ناقص تاکید صریح دارد، بیانگر این استنباط است که قانون گذار نیز با وضع این مقررات شیوه های متفاوتی را برای ادامه عملیات ثبتی که برخلاف مقررات عام الشمول ثبت عمومی باشد، در نظر نداشته است.
مطالعه مقررات مذکور به خصوص ماده ۵ آئین نامه دلالت بر این حقیقت دارد که این شیوه نیز به مانند روش ثبت عمومی از حیث اصول و قواعد اصلی در پذیرش تقاضای ثبت و چگونگی صدور سند مالکیت نظیر احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع انتشار آگهی های ثبتی ( حسب مورد نوبتی و یا تحدیدی و یا هر دو مورد) دادن فرصت اعتراض به مدعیان مالکیت بر املاک پذیرش ثبت شده و نیز مجاورین ملک و یا دارندگان حقوق ارتفاعی وجوه اشتراک این دو روش ثبتی است.
۱٫مرجع رفع اختلاف در سیر تقاضای ثبت اراضی مزروعی
عمده وجه افتراق به همان هیئت سه نفره مذکور در ماده ۵ آئین نامه بر می گردد که اختیار رفع هرگونه اختلاف در سیر تقاضای ثبت تا مرحله پذیرش تقاضا را به این هیئت واگذار نموده است.
چنین اختیاری در مقررات قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحیه های بعدی آن به هیچ نهادی محول نشده بود. اختیارات و عملکرد این گوه هم عرض با اقدامات و عملکرد هیئت های نظارت ثبت استان ها و شورای عالی ثبت به نظر می رسد. ضمن اینکه تصمیم این هیئت قطعی بوده و هیچ نهادی در عرض یا طول آن هیئت حق نظارت و کنترل بر آن تصمیمات که در جهت حل اختلاف اتخاذ گردیده است ندارد و از این حیث از هیئت نظارت ثبت استان ها نیز اختیار عمل جامع تری دارند. [۴۰]
۲٫مزایا
با توجه به سابقه هشتاد ساله اجرای مقررات ثبت عمومی در ایران و وضع و اجرای مقررات خاص متعدد و تحولات سیاسی، اقتصادی و مدیریتی عمده در کشور که دگرگونی های اساسی در مورد مالکیت بر زمین و سایر اموال غیر منقول را به وجود آورده است این پیش شرط نقش بیار موثری در جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض و تداخل با شیوه های ثبتی خاص و سایر مقررات مرتبط با زمین را ایفا می کند. مزیتی که در هیچ یک از روش های ثبتی پیشین مد نظر قرار نگرفته بود.
۳٫نهادهای قابل رجوع مردم برای حل اختلافات
وجود این گروه که بر خلاف هیئت های حل اختلاف مذکور در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و قوانین برنامه های توسعه اولا ایفای نقش آن قبل از پذیرش تقاضای ثبت است و ثانیا به معنای واقعی کلمه به منظور رفع اختلافات فعالیت می کند ویژگی ممتاز دیگری است که با هیچ نهادی در روش های ثبتی پیشین قابل مقایسه نیست.[۴۱]
گفتار چهارم.تثبیت کاربری کشاورزی زمینهای مزروعی
پس از ثبت ملک مطابق این شیوه علاوه بر تثبیت مالکیت اشخاص بر املاک مورد تصرف رسما کاربری این ملک در سوابق ثبتی به ثبت می رسد. بنابراین تقلب نسبت به قانون در زمینه فرار از مقررات تفکیک بدون اجرای مقررات مخصوص وبدون تغییر کاربری با تحویز نهادهای قانونی امکان پذیر نیست. در موارد تخلف اشخاص از قاوانین در جهت تبدیل اراضی کشاورزی به کاربر های غیر کشاورزی و مانند آن صدور سند مالکیت و سوابق ثبتی مربوطه برای اثبات ادعای نهادهای حافظ کاربری و مبارزه با ناقضان قوانین پیرلمون تبدیل کاربری کافی است.
بند اول.سند مالکیت مفروز
مقررات این شیوه دلالتی بر حفظ مالکیت متقاضی سابق و استمرار آن به آینده ندارد. مقررات مذکور بیانگر این واقعیت است که متقاضیان صبت نسبت به اراضی کشاورزی به میزان تصرفات مفروضی با جمیع شرایط نظیر صدور گواهی از اداره جهاد کشاورزی مطابق ماده ۴ آئین نامه و تکمیل سلسله ابادی مالکانه و یا پس از حل اختلاف در موارد اختلافی موفق به اخذ سند مالکیت مفروضی خواهد شد. فلذا دغدغه ای که به عنوان قسمتی از فلسفه وضع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانونی ثبت مصوب ۱۳۶۵ و اصلاحیه سال ۱۳۷۰ قانونی گذار را به وضع آن مقررات وادار نموده نسبت به اراضی کشاورزی مشمول این مقررات مرتفع گردیده است. [۴۲]عدم جامعیت قوانین موجد این شیوه ثبتی از یک سو و تدوین برخی مقررات در آئین نامه های اجرایی که به نظر فراتر از اهداف قانون گذار است و فاقد قانونی بودن مقررات مندرج در شیوه نامه مشترک که حتی از برخی جهات با آئین نامه های اجرایی مزبور نیز د تعارض است، باعث ایجاد معایب موثری در اجرای شیوه ثبتی مذکور شده است که اهم آن بدین شرح است:
عدم تعریف صریح از زمین کشاورزی واگذاری این تعریف به دیگر قوانین به شرح ماده ۱ آئین نامه مصوب ۱۳۸۵ نیز بنا به اجمال آن مقررات راهگشا نیست.
عدم تعریف صریح از اعضای گروه حل اختلاف مندرج در ماده ۵ آئین نامه تاسی از برخی روش های ثبتی خاص بنا به تعریفی که از آنها ارائه شد نمی تواند باعث رفع این نقیصه شود. بهتر است به مانند مقررات مربوط به هیئت تشخیص و یا مراجع اداری ثبت به وضوح تعریف گردند.
تداخل وظایف گروه موصوف با برخی وظایف هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت.
عدم صراحت در تسری موضوع به معاملات عادی انجام شده بر روی اراضی مورد شمول.
ملاک قرار دادن اهداف اقتصادی در وضع چنین مقرراتی که جنبه حقوقی آن باید ارجح باشد، ایرادی نابخشودنی به قانونگذار است. تثبیت مالکیت املاک و صدور سند مالکیت نباید به عنوان ابزار توسعه اقتصادی و تامین بودجه سالانه کشور قرار گیرد بلکه می بایست از عوامل پیشگیری از اختلافات و یا به اصطلاح سردمداران توسعه قضازدایی باشد.
با بررسی معایب این شیوه و با وجود نیاز شدید به مجوزهای قانونی نظیر مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و از طرفی دیگر در دسترس بودن این مقررات در حال حاضر تا حدود زیادی می توان به دلایل عدم استقبال گسترده مالکین و ادارات ثبت و ادارات جهاد کشاورزی پی برد. عمده این دلایل از این قرارند:
عدم همکاری فنی و سریع ادارات جهاد کشاورزی نسبت به اجرای این مقررات البته وجود قوانین موازی متعدد به ویژه در حوزه تفکیک اراضی و اجرای برخی روش های ثبتی نسبت به جز و یا کل املاک مورد شمول نیز به آن دامن می زند. [۴۳]
بالا بودن هزینه صدور اسناد مالکیت در اجرای این مقررات مجموع هزینه های ماخوذه برای صدور سند مالکیت در این روش با همه روش های ثبتی دیگر تفاوت فاحشی دارد.
این در حالی است که این نوع اراضی از نظر اقتصادی نسبت به سایر املاک از کمترین ارزش برخوردار است.مالکین این املاک غالبا روستایی و یا کشاورز بوده و فاقد توان اقتصادی حتی در حد متوسط هستند.
سابقه اجرای روش های ثبتی عام و خاص نسبت به پاره ای از املاک مورد شمول و تفکیک برخی از آن املاک که مطابق مقررات ادارات جهاد کشاورزی از مصادیق تفکیک غیر قانونی محسوب می شوند و ادامه عملیات ثبتی نسبت به موارد تقاضا موجب تشدید این روند می گردد.
تسطیح اراضی کشاورزی به ویژه در مناطق شمالی کشور که موجب از هم گسیختگی وضعیت مالکین اشخاص از حیث سوابق ثبتی شده است. این علت برای نماینده و نقشه بردار ثبت که طبق بند (( الف)) از ماده ۵ آئین نامه اجرایی وظیفه معاینه محلی احراز تصرف و عدم تجاوز و تعارض به املاک مجاورین را دارند، ه گونه اقدامی از این قبیل را با مشکل اساسی مواجه نموده است.
مد نظر قرار ندادن مدارک عادی مالکیت نسبت به این قبیل املاک در مقررات مزبور هیچ اشاره ای به استحقاق مالکینی که مدارک مالکیت آنها مستند به اسناد عادی باشد نشده است در حالی که قسمت عمده ای از املاک کشاورزی ثبت نشده مسبوق به چنین دلایل مالکانه ای است.
در خصوص ثبت عمومی املاک تثبیت مالکین متصرفین تبدیل وضعیت ؛تغییر وضعیت تصرف متقاضی ثبت قانونی به دلیل ممنوعیت داور از صدور رای برخلاف مفاد دفتر املاک و عدم شمول مرور زمان نسبت به ملک به ثبت رسیده از عمده آثار ثبت املاک به شمار می اید. در این شیوه اثر خاصی به عنوان اثر ثبت ملک به مانند آنچه در قسمت احیر بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت نسبت به آن روش ثبتی خاص بیان شده است به چیم نمی خورد. مقررات این شیوه نیز در واقع مغایرتی با مقررات ثبت عمومی ندارد. حتی در حالتی که این شیوه را نیز یکی دیگر از مصادیق روش های ثبتی خاص در املاک تلقی نمائیم، به دلیل عدم مغایرت با مقررات ثبت عمومی همان آثار ذکر شده نسبت به این شیوه ثبتی نیز جاری خواهد بود. بنابراین احکام مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت نسبت به این مقررات نیز تسری می یابد و از جمله آثار دیگر اینکه بنا بر اصل کلی مستخرج از ماده ۲۴ قانون مذکور دعوی تضییع حق از هیچ کس و تحت هیچ شرایطی پس از انقضای مدت قانونی اعتراض پذیرفته نخواهد شد، مگر آنکه در جریان ثبت ملک در دفتر املاک رعایت مقررات قانون نشده باشد. در چنین حالتی نیز دادگاه بدون اینکه اقدام به رسیدگی در ماهیت ثبت و سند مالکیت صادره نماید، اگر نقض مقررات و یا شکلی را در روند مقدماتی ثبت را محرز تشخیص دهد، حکم بی اعتبار سند مالکیت صادره خواهد داد. [۴۴]
بند دوم.آثار ثبت ارازی مزروعی
با توجه به شناخت لازم از مجموعه مقررات این شیوه نوین حال به این پرسش پاسخ می دهیم که آیا این مقررات به مانند مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی مقررات ثبت اراضی مشمول اصلاحات ارضی و برنامه های توسعه اقتصادی و … دامنه مشمول مقررات ثبت عمومی را محدود نموده است به عبراتی دیگر آیا روش ثبتی خاص است یا خیر؟
برخلاف روش های ثبتی خاص ذکر شده که هر کدام مقررات متفاوت و مغایری در مقایسه با مقررات قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ دارند، مجموعه این مقررات تضادی با مقررات ثبت عمومی ندارند و حتی موارد ذکر شده به عنوان وجوه افتراق و یا مزیت های این شیوه تازه بنیان دلالتی بر زیر یا نهادن و یا محدود نمودن دایره شمول آن مقررات عام در زمینه ثبت اراضی کشاورزی ندارد بلکه از مقررات نوین و احکام تازه تاسیس در نظام حقوقی ایران محسوب می شود . مفاد بند های ((ج)) و ((د)) از ماده ۵ آئین نامه اجرایی مصوب ۱۶/۰۱/۱۳۸۵ و معتبر دانستن آنچه قبلا به عنوان عملیات مقدماتی ثبت طی ثبت شده است و از طرفی دیگر استمرار سایر مراحل مقدماتی ثبتی بدون بیان روش خاص که دلالت بر اعمال همان مقررات عام دارد، مستدل ترین دلیل در همسویی این دو نوع مقررات با یکدیگر دارد. بنابراین در نتیجه تحولات سیاسی، اقتصادی اجتماعی و مدیریتی و بزوم بازنگری در مقررات کهن به گونه ای که با حرکت زمان هماهنگ باشد، عامل اصل در وضع ایم مقررات است. فلذا این مقررات ماهیت مستقلی در زمینه ثبت املاک که باعث تخصیص آن احکام عام السمول باشد ندارد بلکه به نوعی جنبه تکمیل کننده قواعد عام مذکور را داراست.
مبحث سوم. تشریفات درخواست ثبت ارازی مزروعی و دعاوی مربوط به آن در محاکم و اداره ثبت
درخواست ثبت روی کاغذهای معمولی پذیرفته نمی شود و باید بوسیله ی تقدیم اظهارنامه بعمل آید. این امر از صدر ماده ی ۱۱ قانون ثبت که تصریح دارد به اینکه از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده ی ۱۰ تا شصت روز باید متصرفین بعنوان مالکیت و اشخاص مذکور در دو ماده ی ۲۷ و ۳۲ نسبت به املاک واقع در آن ناحیه بوسیله ی اظهارنامه درخواست ثبت نمایند…. استفاده می شود.[۴۵]
گفتار اول.وظائف مالکین
از زمان انتشار نوبت اول آگهی ماده ۱۰ (آگهی مقدماتی) تکلیف اشخاص در خصوص تقاضای ثبت املاک شروع می شود و شرح آن به قرار زیر است :
طبق ماده ۱۱ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده ۱۰ تا شصت روز باید متصرفین بعنوان مالکیت و اشخاص مذکور در دو ماده ۲۷ و ۳۲ ان قانون با تکمیل اظهار نامه و تسلیم آن به اداره ثبت محل درخواست ثبت نمایند. « در این عبارت ۳ مطلب ذکر شده است. »
اول – کسانیکه حق درخواست ثبت دارند.
دوم – مهلت یا مدت درخواست ثبت.
سوم – نحوه ی درخواست ثبت و این مطلب را بطور جداگانه توضیح خواهیم داد.
بند اول. کسانیکه حق درخواست ثبت دارند
الف – متصرفین املاک بعنوان مالکیت.
ب- انتقال دهندگان املاک با حق استرداد.
ج – متولیان موقوفات
د – اداره اوقاف در مورد موقوفاتی که متولی خاص ندارد یا متولی موقوفه عام المنفعه ظرف سی روز درخواست ثبت نکرده است و همچنین در مورد املاکی که بطور دائم یا به مدت ۱۸ سال یا بیشتر مورد نذر یا وضیت یا حبس شدۀ و برای مصارف عمومی تخصیص داده شده است.
هـ – متولی یا موقوف علیه در مورد موقوفات خاصه.
و- متصدی امور حبس نسبت به املاکی که به نفع عمومی حبس شدۀ و متصدی یا محبوس له در املاکی که بنفع اشخاص معینی حبس شده است.
ز- وصی در مورد ثلث مؤید و باقی.
ح – اداره ی دارئی نسبت ه املاک دولت.
ط- شهردار نسبت به املاک شهرداری.
ی – رئیس مؤسسه نسبت به املاک مؤسسات خیریه.
یا – مدیر شرکت در مورد املاک شرکت.
یب – ولی، وصی یا قیم نسبت به املاک محجورین در سطور آینده شرح هر یک خواهد آمد.
الف. اعتراض به ثبت اصل ملک
منظور از اعتراض به ثبت نوعی دعوی است که کسی خود را در مورد تقاضای ثبت دیگری کلاً یا بعضاً و یا در ارتفاقی ذی حق می داند و به ترتیبی که قانون تعیین کرده است به تقاضای متقاضی اعتراض می کند .
ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می دارد که هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز اقامه دعوی نماید .عرضحال مزبور مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود … بنابراین با توجه به ماده ۱۶ موقوم ، هر کس که تقاضای ثبت ملکی را از طرف متقاضی ثبت به ضرر خود بداند و در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حق مالکیت متصور وقائل باشد می تواند بعد از تاریخ اولین آگهی نوبتی ظرف ۹۰ روز نسبت به تقاضای مستدعی ثبت اعتراض نماید .[۴۶]
ب. مهلت اعتراض به ثبت
اعتراض به ثبت باید ظرف نود روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت به عمل آید و اعتراض قبل از موعد به تصریح ماده ۸۷ آئین نامه اجرائی قانون ثبت که مقرر می دارد « قبل از انتشار آگهی نوبتی دادخواست اعتراض و یا گواهی نامه جریان دعوی بین معترض مستدعی ثبت پذیرفته نخواهد شد . » موثر در مقام نمی باشد .بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت ، در مواردی که در آگهی نوبتی اشتباه موثری واقع شده باشد و بنا به رای هیات نظارت آگهی نوبتی تجدید گردد ، ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود ، معترضین حق اعتراض خواهند داشت . بر اساس ماده ۱۷ قانون ثبت ، در صورتی که قبل از انتشار آگهی نوبتی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضا کننده و معترض اقامه دعوی شده باشد ، معترض باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی گواهی دادگاه را مبنی بر جریان دعوی به اداره ثبت محل تسلیم نماید و الا حق او ساقط خواهد شد .
ج. مرجع تقدیم اعتراض
بر اساس ماده ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، اعتراض باید به طور کتباً و مستقیماً به اداره ثبتی که آگهی را منتشر کرده تسلیم شود .
قبل از سال ۷۳ و تصویب قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است مصوب ۲۵/۲/۷۳، که به موجب تبصره ۲ آن اعتراض به تقاضای ثبت و تحدید حدود (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت)می باید توسط معترض ظرف مدت یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی با تقدیم دادخواست به مرجع ذی صلاح قضایی صورت پذیرد . رویه چنین بود که معترض وقتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم می نمود دیگر تکلیفی نداشت و این اداره ثبت بود که موظف بود نسخه ای از اعتراض را به دادگاه محل ارسال نماید . از آنجائیکه اعتراض ممکن بود روی برگه های دادخواست و یا بطور عادی تسلیم اداره ثبت گردد در هر دو حالت قابل قبول بود ، بعد از وصول اعتراض به دادگاه ، چنانچه اعتراض با تقدیم دادخواست و بر روی برگه های مخصوص تنظیم شده بود و از حیث سایر تشریفات مانند هزینه دادرسی و تعداد نسخ و غیره نیز کامل بود ، که دادگاه اقدام به تعیین وقت رسیدگی می نمود ، اما در صورتی که اعتراض به روی برگه های دادخواست تنظیم نشده بود و یا اینکه روی برگه دادخواست تنظیم شده بود لکن از جهات دیگری ناقص بود ضمن ثبت آن اقدام به صدور برگ اخطار رفع نواقص می گردید .از آنجائیکه که این شیوه در عمل موجب مشکلات عدیده ای شده بود و بعضاً اداره ثبت نسخه ای از اعتراض را به دادگاه ارسال ننموده و یا اینکه ارسال می نمود و در دادگاه به جهتی از جهات از بین می رفت و در نتیجه از یک طرف ادامه عملیات ثبتی متوقف می گردید و از طرف دیگر موجب تضییع حقوق متقاضی ثبتی می گردید ، به جهات مذکور در سال ۷۳ قانون فوق الذکر ، متقاضی را مکلف نمود که ظرف یک ماه بعد از تسلیم اعتراض خود به مرجع ثبتی دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم نماید .اما از آنجائیکه قانونگذار ضمانت اجرای آنرا تعیین ننموده بود مشخص نبود که بالاخره اگر معترض دادخواست به دادگاه تقدیم نمی کرد و تنها به تقدیم اعتراض به اداره ثبت اکتفا می کرد تکلیف چه بود ؟
در سال ۱۳۸۰ آئین نامه اجرائی قانون ثبت اصلاح گردید . به موجب ماده ۸۶ اصلاحی آئین نامه ضمن اینکه مقرر داشت که معترض باید ظرف مدت یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی ، دادخواست به مرجع ذی صلاح قضایی تقدیم نماید و گواهی آن را به مرجع ثبتی تقدیم نماید . ضمانت اجرای عدم اقدام معترض را نیز مشخص نمود . به موجب ماده ۸۶ اصلاحی ، در صورتی که معترض ظرف مدت یک ماه از تاریخ
تسلیم اعتراض خود به مرجع ثبتی ، اقدام به تقدیم دادخواست به دادگاه صالح نکند ، متقاضی ثبت یا نماینده قانونی وی می تواند به دادگاه مربوطه مراجعه و گواهی عدم تقدیم دادخواست را دریافت و به اداره ثبت تسلیم نماید . اداره ثبت با وصول گواهی مذکور بدون توجه به اعتراض عملیات ثبتی را با رعایت مقررات ادامه می دهد .
بنابراین در حال حاضر با توجه به ماده ۸۶ اصلاحی آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، معترض باید علاوه بر تسلیم اعتراض خود به اداره ثبت مربوطه ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض دادخواست به دادگاه صالح نیز تقدیم و گواهی آنرا به اداره ثبت تسلیم نماید در غیر این صورت و با ارائه گواهی عدم طرح دعوی توسط مستدعی ثبت عملیات ثبتی ادامه خواهد یافت .بر اساس ماده ۸۹ آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، اعتراض اعم از اینکه در مهلت قانونی داده شده باشد یا خارج از مدت باید گرفته و متصدی امر بلافاصله روی اظهار نامه ملک مورد اعتراض در مورد هر اعتراض مهری که کلمه اعتراض روی آن نقش شده باشد زده و با قید تاریخ رسید به دهنده آن داده شود ، در صورتی که گواهی نامه جریان دعوی هم داده شود به همین طریق عمل می شود .
د. شرایط دادخواست اعتراض
دادخواستی که معترض به دادگاه تقدیم می نماید ، همانند سایر دادخواست ها ، باید شرایط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی در مورد آن رعایت گردد و از این حیث تفاوتی با سایر دعاوی وجود ندارد .
آیا دعوی اعتراض به ثبت مالی است یا غیر مالی و اگر مالی است بر چه اساسی باید هزینه دادرسی پرداخت گردد .با توجه به اینکه با قبول اعتراض خواهان (معترض) مالک ملکی که تقاضای ثبت آن شده می گردد و به عبارت دیگر نتیجه دعوی اعتراض به ثبت رسیدن خواهان به مال معینی است که ارزش مالی دارد . بنابراین دعوی اعتراض به ثبت یک دعوی مالی محسوب می گردد . و از آنجائیکه که دعوی مال غیر منقول می باشد بر اساس قانون وصول برخی از در آمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۷۳ به ماخذ قیمت منطقه بندی باید هزینه دادرسی پرداخت گردد . و تمبر مالیاتی و سایر حقوق مربوط به کانون نیز بر اساس دعوی مالی باید محاسبه و اقدام گردد .[۴۷]
بند دوم. متصرفین املاک بعنوان مالکیت
متصرفین املاک دو نوعند، نوع اول متصرفین بعنوان مالکیت و نوع دوم متصرفین به عناوین دیگر ازقبیل اجازه، مباشرت. نمایندگی مالک و امثال آنها. آنچه از ماده ۱۱ قانون ثبت و ماده ۲۳ ائین نامه ی آن و سایر مواد و روح قانون استنباط می شود آنست که کسانیکه ملکی را در تصرف دارند و تصرف خود را مالکانه اعلام می کنند، در صورتیکه تصرف آنان بر نماینده ی ثبت محرز باشد و خلاف ادعای آنان محقق نباشد می توانند اظهارنامه بدهند و باید تقاضای ثبت نمایند و نفس تصرف به این عنوان دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود. دراین مورد ماده ی ۲۳ آئین نامه تصریح می کند به اینکه «دهنده ی اظهارنامه باید اسناد و قبالجات و بنچاق ملک و مدارک راجعه به مالکیت و تصرف خود را به اداره ی ثبت ارائه دهد تا رونشوت یا خلاصه ی آن ضمیمه ی اظهارنامه و در پرونده ی عمل بایگانی شود و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف است ادله و نشانی های تصرف فعلی خود را کتباً به اداره ی ثبت تسلیم نماید و در هر حال طبق ماده ی ۳۲ قانون ثبت وظیفه ی رئیس مؤسسه است.
در مورد محجورین درخواست ثبت املاک آنان وظیفه ی قیم یا ولی یا وصی است و این امر نیز در ماده ی ۳۲ قانون ثبت تصریح شده است. توضیحاًاضافه می شود که د ر اده ی مذکور کلمه ی وصی آورده نشده است و کلمه ولی مذکور در آن ماده شامل وصی هم می گردد. زیرا منظور از ولی مذکور در آن ماده اعم از ولی قهری است و اصولاً همانطور که در ماده ی ۱۱۹۴ قانون مدنی تصریح شده است پدر و جد پدری و وصی منصوب از طرف یکی از انان ولی خاص نامیده می شود و ما برای رفع هر گونه ابهام و توهم خلافی آنرا تصریح کردیم.
بند سوم. مهلت درخواست ثبت
برابر ماده ی ۱۱ قانون ثبت مهلت درخواست ثبت شصت روز از تاریخ انتشار اولین آگهی مقدماتی (آگهی ماده ی ۱۰ قانون ثبت) است ولی ماده ی ۲۹ آئین نامه ی آن قانون می گوید تا وقتی کهآگهی نوبتی نامبرده در ماده ی ۱۱ قانون ثبت منتشر نشده اظهار نامه می توان پذیرفت و ماده ی ۴۷ همان آئین نامه تصریح می کند به اینکه اظهارنامه هایی که تا قبل از انتشار آگهی نامبرده در ماده ی ۱۱ قانون ثبت به اداره تسلیم شود مشمول جریمه نخواهد بود. به این ترتیب اگرچه دارندگان حق تقاضای ثبت مکلفند که ظرف شصت روز از تاریخ انتشار اولین آگهی مقدماتی درخواست ثبت نمایند ولی عملاً اگر تا قبل از انتشار آگهی نوبتی درخواست ثبت کننده مثل اینست که ظرف شصت روز تقاضای ثبت کرده اند و جریمه ای به آنان تعلق نمی گیرند و ضمانت اجرائی برای رعایت نکردن مهلت مذکور نیست به عبارتی دیگر اگر مثلاً ۷۰ روز بعد از انتشار نخستین آگهی مقدماتی هم درخواست ثبت شود پذیرفته می شود و با آن عیناً مانند درخواستهای ظرف ۶۰ روز عمل می شود. در این جا نباید تصور شود که آئین نامه مخالف قانونست زیرا مدت ۶۰ روز مذکور در قانون را تمدید کرده است. علت اینکه چنین تصوری درست نیست آنست که آئین نامه با منطوق ماده ی ۱۱ مخالفتی ندارد. چه در ماده ی مذکور تکلیفی برای متصرفین بعنوان مالکیت و سایر دارندگان حق درخواست ثبت ذکر شده که ظرف ۶۰ روز درخواست ثبت نمایند اما در مورد اینکه اگر ظرف ۶۰ روز تقاضای ثبت نشد چه باید کرد مطلبی ذکر نشده است و آئین نامه حکم آن مورد را که در ماده ی ۱۱ و سایر مواد قانون ثبت نیامده است. یعنی حکم موردی را که تقاضای ثبت قبل از انتشار آگهی نوبتی بعمل آمده. بیان کرده است بنابراین مخالف قانون نمی باشد.
تبصره – در سال ۱۳۲۴ ماده ی ۱۲ قانون ثبت اصلاح شد و به دارندگان حق درخواست ثبت که به وظیفه ی خود عمل نکرده بودند دو سال دیگر مهلت داده شد تا درخواست ثبت نمایند. این تمدید مهلت بعلت انقضاء دو سال مذکور در آن ماده فعلاً منتفی است.
گفتار دوم. نحوه ی درخواست ثبت
درخواست ثبت روی کاغذهای معمولی پذیرفته نمی شود و باید بوسیله ی تقدیم اظهارنامه بعمل آید. این امر از صدر ماده ی ۱۱ قانون ثبت که تصریح دارد به اینکه از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده ی ۱۰ تا شصت روز باید متصرفین بعنوان مالکیت و اشخاص مذکور در دو ماده ی ۲۷ و ۳۲ نسبت به املاک واقع در آن ناحیه بوسیله ی اظهارنامه درخواست ثبت نمایند…. استفاده می شود.
گفتار سوم. اظهارنامه ی ثبتی
اظهارنامه فرم مخصوصی است که از طرف اداره ی ثبت در اختیار کسی که حق درخواست ثبت دارد یا نماینده ی او گذاشته می شود و او باید با تکمیل و اعاده ی آن درخواست ثبت نماید. طبق ماده ی ۲۲ آئین نامه ی قانون ثبت املاک در اظهارنامه باید مطالب زیر قید شود :
۱- هویت دهنده ی اظهارنامه یعنی اسم و نام خانوادگی و شاره شناسنامه و محل صدور آن.
۲- محل اقامت متقاضی.
۳- سمت متقاضی ثبت نسبت به ملک
۴- تابعیت مستدعی ثبت.
۵- نوع مال غیر منقول که درخواست ثبت آن می شود از قبیل باغ – منزل مسکونی – زمین زراعتی و مانند آنها با تعیین محل وقوع آن و شماره پلاک و مشخصات و حدود و اجزاء و متعلقات آن.
۶- میزان و مقدار و املاک و اراضی مورد درخواست و در این مورد برابر ماده ی ۲۴ آئین نامه ی قانون ثبت باید به دانگ و سهم قرار داده شود و اصطلاحات محلی از قبیل فنجان و غیره با دانگ و سهم تطبیق می گردد واگر اظهارنامه مربوط به قنات یا چشمه باشد به دستور ماده ی ۴۳ همان آئین نامه باید میزان سهام از روی ساعت و گردش شبانه روز معین شود.
۷- بهای ملک در تاریخ درخواست. ذکر بهای ملک از نر وصول حق الثبت و هزینه های ثبتی است واداره ی ثبت قبل از صدور سند مالکیت با ارزیابی ملک حق الثبت را وصول خواهد نمود.
۸- شرح حقوق عینی که برای اشخاص در آن ملک است با تعیین صاحبان حقوق و همچنین حقوق عینی که مستدعی ثبت در املاک مجاور دارد (حقوق ارتفاقی).
اظهارنامه ی ثبتی باید به امضاء مستدعی ثبت یا وکیل یا جانشین قانونی او به اداره ی ثبت محل داده شود و هرگاه دهنده ی اظهارنامه نتواند امضاء کند اثر انگشت خود را زیر اظهارنامه خواهد گذاشت و در صورتیکه اظهارنامه توسط وکیل یا ولی یا قیم و بطور کلی توسط جانشین مستدعی ثبت داده شود باید وکالتنامه یا قیم نامه یا اوراق مربوط ضمیمه شود. همچنین دهنده یاظهار نامه باید اسناد و قبالجات و بنچاق ملک و مدارک راجعه به مالکیت و تصرف خود را به اداره ی ثبت ارائه دهد تا رونوشت یا خلاصه ی آن ضمیمه ی اظهارنامه و در پرونده بایگانی شود. و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف است ادله و نشانی های تصرف فعلی خود را کتباً به اداره ی ثبت تسلیم نماید و در هر حال درخواست کننده باید نحوه ی تصرف خود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز میدارد معلوم کند.
