ماده ۴۶ قانون ثبت می گوید:«ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

 

الف ): کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

 

ب ): کلیه معاملات راجع به حقوق که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

 

از این ماده استفاده می شود که در عین یا منفعت یا حقی(مانند حق ارتقاقی)که در دفتر املاک ثبت شده باشد ،معاملات و عقود راجعه به آن باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، زیرا در غیر این صورت نقل و انتقال در دفتر املاک ثبت نمی گردد و منتقل الیه مالک شناخته نمی شود.

 

در مورد این ماده فرقی نیست بین جایی که دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت در آنجا هست و جایی که فاقد اداره ی ثبت و دفتر اسناد رسمی است.یعنی معامله کننده باید به محلی برود که در آنجا دفتر خانه وجود دارد و معامله را در دفتر اسناد رسمی انجام دهد و نمی تواند به عذر نبودن دفتر اسناد رسمی درمحل،از ثبت سند و انجام معامله به طور رسمی خودداری کند. همچنین در مورد این ماده لزوم ثبت سند مشروط به اعلان وزارت دادگستری نیست و مطلقاً الزامی است.

 

در مقابل موارد دیگری وجود دارد که با تحقق شرایط ثبت سند الزامی است ودر صورت فقدان تمام یا بعضی آن شرایط ثبت سند الزامی نخواهدبود . این موارد درماده ۴۷ قانون ثبت ذکر شده است.

 

ماده ۴۷ قانون ثبت می گوید در نقاطی که اداره ثبت اسناد واملاک ودفاتر اسناد رسمی موجود بوده ووزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است :

 

الف ): کلیه عقود ومعاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقول که دردفتر املاک ثبت نشده .

 

ب ) : صلح نامه و هبه نامه وشرکت نامه.

 

به طوری که از امعان نظر در این ماده بر می آیدثبت اسناد درموارد مذکور دراین ماده مشروط به دوشرط است:

 

شرط اول وجود دفتر اسناد رسمی واداره ی ثبت اسناد در محل است . بنابراین اگر درمحل اداره ی ثبت  یا دفتر اسناد رسمی نباشد ثبت صلح نامه وهبه نامه وشرکت نامه وهمچنین ثبت معاملات راجعه یا منافع اموال غیر منقول ثبت نشده الزامی نخواهد بود .

 

شرط دوم آن است که وزارت دادگستری (فعلأ شورای عالی قضایی ) لزوم ثبت اسناد را در آن محل مقتضی بداند وآگهی نماید دراین صورت از تاریخی که در آگهی ذکرشده است ثبت معاملات ذکر شد،دربالا اجباری خواهد بود.

 

فهرست شهرها ونقاطی که وزارت دادگستری ثبت معا ملات  رادر آنها اجباری کرده است باشماره آگهی وتاریخ الزامی شدن در مجموعه های قوانین ثبتی ذکر شده است مثلاً در تهران از ۱/۱/۱۳۰۹ودر مشهد واصفهان از ۱/۱/۱۳۱۱ودر یزد از ۱/۱/۱۳۱۳ ثبت معاملات اجباری گردیده است در اینجا باید دانست که :

 

اولاً ملاک مشمول ماده ی ۴۶ یاماده ی ۴۷ قانون ثبت ،ثبت ملک دردفتر املاک است . بنابراین اگر ملکی دردفتر املاک ثبت نشده باشد ،اعم از اینکه نسبت به آن تقاضای ثبت شده یانشده باشد ودرصورت تقاضای ثبت اعم از اینکه مدت اعتراض گذشته باشد یا نگذشته باشد موارد از شمول ماده ۴۶ خارج است.

 

ثانیاً در ماده ۴۷ از اجباری بودن ثبت حقوق ذکری  نشده  و فقط از معاملات راجعه به عین یا منافع املاک ثبت نشده سخن رفته است.بنابراین ثبت معاملات مربوط بر حقوق ثبت نشده هیچ وقت الزامی نیست.

 

ثالثاً بند ۲ ماده ۴۷ اختصاص بر اموال غیر منقول ندارد والا احتیاجی به ذکر صلح نامه و هبه نامه نبود،زیرا صلح و هبه هم از معاملات محسوب می شوند و مشمول بند ۱ می باشند.ذکر این سه نوع سند در بند ۲ برای آن است که ثبت آنها چه مربوط به اموال منقول باشد چه غیر منقول در نقاطی که شورایعالی قضایی اعلام می کند الزامی است.

 

رابعاً تقسیم نامه(در مورد اموال مشترک و مشاع)از مشمول هر دو ماده خارج است،زیرا تقسیم نامه معامله است نه صلح نامه یا هبه نامه یا شرکت نامه و لذا پذیرفتن تقسیم نامه ی عادی بلا اشکال است و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی الزامی نیست.

 

۲- استثنائات الزامی بودن ثبت اسناد

 

با وجود اینکه مادتین ۴۶و۴۷ قانون ثبت،ثبت معاملات راجع به عین و منافع املاک ثبت شده را مطلقاً و املاک ثبت نشده را در مناطقی که وزارت دادگستری یا شورایعالی قضایی یا رئیس قوه قضاییه آگهی نموده الزامی و اجباری کرده است.به مواردی بر می خوریم که از این قاعده مستثنی است و در آنها معاملاتی که با سند عادی واقع شده قانوناً معتبر شناخته می شود.

 

الف- اجاره ی محل های مسکونی و اداری و کسب و پیشه:

 

یکی از موارد استثناء اجاره ی محل های مسکونی یا اداری و محل های کسب و پیشه است در این مورد ماده ی ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد ۱۳۵۶ که هنوز در مورد محل ها ی کسب و پیشه قابل اجرا است مقرر می دارد:«هر محلی که برای سکنی یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود. در صورتی تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده ی قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد،اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است»

 

ب-وصیت نامه:

 

وصیت نامه اعم از تمکیلی یا عهدی طبق مواد ۲۷۸ و ۲۷۹ قانون امور حسبی ممکن است خود نوشت یا سری و یا طبق مواد ۲۸۴ و۲۸۵و۲۸۷ قانون مذکور شفاهی و در هر حال غیر رسمی باشد،چنین وصیتی در صورتی که مطابق قانون امور حسبی تنظیم یا واقع شده باشد معتبر است و این هم یک استثناء از مواد۴۶و۴۷و۴۸ قانون ثبت است.

 

گفتار دوم-ضمانت اجراء اجباری بودن ثبت اسناد

 

ماده ی۴۸ قانون ثبت ضمانت اجراء مقررات مذکور در مادتین۴۶و۴۷ را بیان و مقرر داشته است که «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد»

 

این ماده تاکنون اصلاح یا حذف نشده و از طرف فقهای شورای نگهبان قانون اساسی نیز مغایرت آن با شرع اعلام نگردیده و به قوت خود باقی است لذا دادگاه ها هنگامی که با یک سند عادی روبرو می شوند قبلاً باید دقت نمایند که آیا مفاد آن سند متضمن و نوع معامله ای در مورد مال غیر منقول یا هبه یا صلح یا شرکت می باشد یا نه؟اگر مفاد سند،انجام معامله نسبت به عین غیرمنقول یا منافع یا حقوق راجعه به آن نبود و بروقوع صلح یا هبه یا شرکت نیز دلالت نداشت،می توانند به اصالت آن رسیدگی ودر صورت احرازصحت و اصالت سند به آن اعتبار دهند.وا گر مفاد سند متضمن ونوع معامله ای نسبت به عین یا منافع یا حقوق مربوط به اموال غیرمنقول باشد،بایدروشن نمایندکه آیاموردمعامله در دفتراملاک ثبت شده وسند مالکیت داردیا نه؟

 

و در صورت نداشتن سند مالکیت وعدم ثبت در دفتر املاک باید ببینند که آیا ثبت معاملات در آن ناحیه،از طرف وزارت دادگستری یا شورایعالی قضایی یا رئیس قوه قضاییه الزامی اعلام شده است یا نه؟

 

چنانچه ملک در دفتر املاک ثبت نشده و وزارت دادگستری یا شورایعالی قضایی یا رئیس قوه قضاییه ثبت معاملات را در محل وقوع ملک اجباری اعلام نکرده باشند،رسیدگی به اصالت سند و ترتیب اثر دادن به آن در صورت احراز صحت  و اصالت آن بلا اشکال بوده و مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت نخواهد بود.

 

اما اگر در دفتر املاک ثبت شده و یا از معاملاتی باشد که وزارت دادگستری یا شورایعالی قضایی و یا رئیس قوه قضاییه،ثبت آنها را در آن محل الزامی کرده است باید توجه نمایند که آیا مشمول مستثنیات مادتین ۴۶و۴۷ می باشد یا نه؟

 

۱-در صورتی که از مستثنیات باشد رسیدگی به صحت و اعتبار دادن به آن به نحوی که قانون در خصوص مورد تجویز کرده است بلا اشکال است  در غیر این صورت دادگاه نباید به آن توجه کند و نباید به صحت و اصالت آن رسیدگی نماید زیرا این کار مخالف صریح ماده ی ۴۸ قانون ثبت است. در مورد اتباع بیگانه نیز قوانین فوق الاشعار حاکمیت دارد ومی توان گفت اتباع بیگانه نیز به مانند اتباع ایرانی در ثبت اسناد خود به صورت رسمی یا عادی مختار می باشند مگر مواردی که قانوناً تکلیف به تنظیم سند به صورت رسمی موجود باشد.

 

مبحث چهارم- اموال منقول وغیر منقول وآثار حقوقی آنها 

 

گفتار اول -مفهوم اموال منقول و غیرمنقول

 

ماده ۱۲ قانون مدنی در تعریف مال غیر منقول می گوید«مال غیر منقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان ،به نحوی که نقل آن مستلزم  خرابی یا نقص خودمال یا محل آن شود».

 

ماده ۱۹ برای بیان خصوصیت های مال منقول گفته است :«اشیائی که نقل آن ازمحلی به محل دیگرممکن باشد،بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید، منقول است.»

 

ضابطه اصلی در تشخیص مال غیر منقول و منقول،قابلیت و امکان حمل ونقل است :بدین ترتیب که ،هرگاه مالی قابل حرکت دادن باشد ،بی آنکه برای عین یا محل آن خرابی به بار آید،مال را منقول می نامند.برعکس ،اگر مالی قابل نقل مکان نباشد،یا اگر در عمل نیز نقل آن ممکن شود،این تغییر موجب ویرانی و خرابی عین یا محل آن گردد،آن را«غیر منقول» می گویند.با وجود این ،گاهی در اصطلاح قانون مدنی،غیر منقول به اموال قابل حمل و حتی حقوق مالی و منافع نیز گفته می شود،ولی این تجاوزازقاعده استثنایی و محدود به مواردی است که ،قانونگذار بنا به مصالحی ،اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیرمنقول قرار داده باشد.

 

گفتار دوم- آثار عملی تقسیم اموال منقول و غیر منقول

 

تشخیص نوع مال منقول و غیر منقول در حقوق ازاهمیت فراوانی برخوردار است،وآثار زیادی دارد که  مهمترین آنها اشاره می شود:

 

۱-محدودیت اتباع بیگانه در تملک اموال غیر منقول : خارجیان نمی توانند در ایران آزادانه اموال غیرمنقول را مالک شوند، و به موجب معاهده ها اجازه دارند فقط برای سکونت یا شغل و صنعت خود اموال غیر منقول تحصیل و تملک کنند در حالی که برای اموال منقول چنین محدودیتی وجود ندارد.[۱]ماده ۶ قرار داد اقامت بین دولت ایران و آلمان ،که مبنای سایر معاهدات نیز قرار گرفته است،در این زمینه اعلام می کند:«اتباع هر یک از طرفین متعاهدین حق دارند ، با متابعت از قوانین و نظامات جاریه،در خاک طرف متعاهد دیگرهر قسم حقوق و اموال منقول تحصیل و تصرف و نقل و انتقال نموده و یا به معرض فروش برسانند.راجع به حقوق واموال غیر منقول موافقت حاصل است که اتباع آلمان در خاک ایران مجاز نیستند اموال غیر منقوله،غیرازآنچه برای سکونت و شغل و یا صنعت آنها لازم است ،تحصیل یا تصرف ویا تملیک نمایند»

 

۲ – لزوم تنظیم سند رسمی درخصوص نقل وانتقال اموال غیر منقول : نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید با سند رسمی انجام گیرد و در مورد اموال منقول تنظیم سند رسمی اصولاً ضرورت ندارد(مواد ۲۲و۴۶ قانون ثبت) قیم نمی تواند مال غیر منقول مولی علیه خود را بدون اجازه دادستان بفروشد یا رهن گذارد(ماده ۱۲۴۱ ق.م)

 

۳-تجاری نبودن معاملات اموال غیر منقول : مطابق بند ۱ ماده دوم قانون تجارت،فقط خرید و

 

فروش اموال منقول از اعمال تجارت است،و کسی که به معاملات اموال غیرمنقول مشغول است،هر اندازه که معاملات او مهم و پردرآمد باشد،تاجرمحسوب نمی شود،مگراینکه قانون دادوستد غیرمنقول را درزمینه ی ویژه ای تجارت بداند (مانند ساختن وفروختن آپارتمان).به موجب قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳،اعمال شرکتهایی که به قصد ساخت خانه و آپارتمان و محل کسب تشکیل می شود از این قاعده مستثنی شده ودر زمره اعمال تجارتی تبعی در آمده است .ماده ۵ این قانون می گوید:«انواع شرکتهای موضوع  ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساخت خانه و آپارتمان و محل کسب،به منظور سکونت یا پیشه یا اجازه یا فروش تشکیل می شود،از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

 

گفتار سوم- آثارثبت رسمی اسناد درحقوق ایران

 

برطبق قوانین جاری از جمله قانون مدنی و تجارت و ثبت و آیین دادرسی مدنی و آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی می توان آثار ثبت اسناد را به شرح ذیل تقسیم نمود:[۲]

 

۱-اعتبار محتویات اسناد رسمی

 

۲-اعتبار مندرجات اسناد رسمی

 

۳-حدود اعتبارات اسناد رسمی

 

۴-قدرت اجرایی اسناد رسمی

 

۵-اعتبار اسناد رسمی در دعاوی مستند به اسناد رسمی

 

۶-جنبه ثبوتی اسناد رسمی

 

۷-اعتبار رونوشت اسناد رسمی

 

۱-اعتبار محتویات سندرسمی:منظوراز محتویات سند،عبارات،امضاء و اثر انگشت است که در سند نوشته و قید می شود،لذااعتبار محتویات سند رسمی،یعنی صحت عبارات و امضاهای موجود در سند دردعوایی که سند رسمی ابراز شود ومورد استناد قرار گیرد،محتویات آن سنداعتبار دارد و ابرازکننده ازارائه دلیل برای صحت آن سند بی نیاز است و کسی که سند رسمی علیه او ابرازشده نمیتواند در انتساب عبارات و امضاهای که درسندبه اشخاص معین نسبت داده شده تردید یا تکذیب کند،همچنین در سند رسمی متعهد سند رسمی نمی تواند تعهدات و کار خودرا انکارنماید.به همین دلیل ماده ۱۲۹۲قانون مدنی مقرر داشته «در مقابل سند رسمی یا اسنادی که اعتبارسند رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف دیگر می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبورنماید یا ثابت کندکه اسناد مذکور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است».اثر مهم محتویات سند رسمی،لازم الاجراء بودن مفاد اسناد رسمی است،زیرا وقتی محتویات سندی معتبر باشد و صحیح شناخته شود و نتوان آن را موردانکار یا تردیدقرار داد،می بایستی اجرای آن هم عملی و به نفع صاحب آن مورد اجراءگذارده شود.

 

۲-اعتبار مندرجات اسناد رسمی:منظور از مندرجات سند،مفاد عباراتی می باشد که در سند نوشته شده است ،و مقصود از اعتبار مندرجات سند آن است که کسی نمی تواند با قبول این که عبارت قید شده در سند متعلق و صادره به او است،منکر واقعیت و تحقق آن هاشود.

 

۳- حدوداعتبارات سند رسمی:حدود اعتبار اسناد یکسان نیست و از لحاظ موضوع سند متفاوت می باشد،اصولاً هر نوشته ای را که کسی امضاء می کند،علیه امضاکننده و هم چنین قائم مقام قانونی او معتبر است.ولی اسناددیگری نیز وجود دارند که نظر به مصالح اجتماعی و جلوگیری از اختلافات نسبت به اشخاص ثالث نیز موثراست.

 

۴-قدرت اجرایی اسناد رسمی :یکی دیگر از آثار ثبت اسناد رسمی آن است که مفادسند بدون احتیاج به حکمی از دادگاه های دادگستری لازم الاجرا است وعموم ضابطین دادگستری وسایر قوای دولتی مکلف هستندکه در مواقعی که از طرف مأمورین اجرا به آنها مراجعه می شود،در اجرای مفاد سند اقدام کند.

 

بر طبق مواد ۹۲و۹۳ قانون ثبت،درمورد اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی یا دفتر ازدواج ،ذینفع این اسناد می تواند با مراجعه به اجرای ثبت اسناد محل و صدور اجرائیه توسط مأمورین اجرای ثبت و عنداللزوم باهمکاری مأمورین انتظامی به مرحله اجرا درآورد.

 

۵-اعتبار اسناد رسمی در دعاوی مستند به اسناد رسمی:بر طبق صریح ماده ۱۰۸ ق.آ.د.م به شرح ذیل است: «خواهان می تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصول دعوا یا در جریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است،در مواردزیر از دادگاه درخواست تأمین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است.

 

الف-دعوا مستند به سند رسمی باشد.

 

ب-خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد.

 

ج- در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که موجب قانون،دادگاه مکلف به قبول درخواست تأمین باشد.

 

تبصره-تعیین میزان خسارت احتمالی ،با در نظر گرفتن میزان خواسته،به نظر دادگاهی است که درخواست تأمین را می پذیرد.صدور قرار تأمین موکول به ایداع خسارت خواهد بود»[۳].

 

بنابراین فی المثل اگر دعوی مستند به سند رسمی است،دیگر لزومی ندارد که مدعی خسارت احتمالی بپردازد. چون سند ثبت شده از چنان اعتباری برخوردار است که بر طبق ماده ۹۲و۹۳ قانون ثبت بدون اقامه دعوی و بدون حکم دادگاه،قدرت اجرایی دارد و لازم الاجراء است،پس به طریق اولی وجه آن قابل تأمین بدون سپردن خسارت احتمالی است،زیرا تأمین خواسته سهل تر و اخذ وصول آن به وسیله اجراییه است.

 

۶-جنبه ثبوتی و اثباتی سند رسمی:از دیگرآثار ثبت اسناد می توان گفت که سند ثبتی دارای قوه اثباتی است. یعنی این که خودش ،خودش را اثبات می کند.هم مفاد آن را و هم تاریخ آن را و به دلیل دیگری برای اثبات آن نیاز نیست.بنابراین سند رسمی از جهاتی در عرض حکم قطعی و نهایی دادگاه قرار می گیرد،لذا سند ثبتی هم جنبه ثبوتی حق را دارا است و هم واجد جنبه اثباتی حق است ،در صورتی که سند عادی فاقد این خصائص بصورت توامان می باشد،زیرا،در جریان اثبات سند ،نوعاً سند نیاز به دلیل دیگری خواهد داشت و اگر مورد انکار و تردید طرف واقع شود و یا مواجه با ادعای جعل گردد وشخص صاحب سند نتواند دلیل قوی براصالت سند و رد ادعای طرف،اقامه کند،این احتمال وجود دارد که سند اوازاعداد دلایل خارج شود و در نهایت در دعوای مطروحه محکوم شود.

 

همچنین بر اساس ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی ،تاریخ سند رسمی هم نسبت به طرفین و هم نسبت به اشخاص ثالث دارای اعتبار است،در صورتی که سند عادی چنین مزیتی را دارا نمی باشد.

 

۷-اعتبار رونوشت اسناد ثبتی:بر طبق ماده ۷۴ قانون ثبت:«سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر».نکته:یکی دیگر از امتیازات و اثار اسناد رسمی آن است که مشمول مرور زمان نمی شود و ذینفع هر زمان که بخواهد می تواند مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد.

 

 

 

[۱] – کاتوزیان ناصر، اموال و مالکیت، انتشارات میزان، چاپ پنجم،۱۳۸۱

 

[۲] -ادابی،حمید رضا،حقوق ثبت تخصصی،انتشارات جنگل جاودانه،چاپ اول،۱۳۸۸

 

[۳] – قدرت الله واحدی، بایسته های آیین دادرسی مدنی صفحه۳۰۹