بعد از افراز این مسأله پیش میآید که کدام یک از قسمت های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی است. بدین معنا که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصهها را تقسیم کنند.در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده می شود. در قانون نیز آمده بعد از افراز در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین میگردد.
- در صورتیکه سهام هر یک از شرکاء متساوی باشد مثلاً سه نفر هر کدام دو دانگ از زمینی را شریک هستند و این زمین از تمام اضلاع فرقی با هم ندارد در سه ورقه اسامی هر یک از آنها و در سه ورقه دیگر شماره قسمت ها نوشته می شود و قرعه کشی انجام می شود.
- در صورتیکه سهام شرکا مختلف باشد مثلاً نفر اول یک سوم کل مال و دیگری یک دوم و سومی یک ششم سهم داشته باشد ، اول تعدیل سهام میکنیم یعنی مال مشترک را به اندازه کوچکترین سهم که یک ششم باشد تجزیه میکنیم که در نتیجه مال به شش قسمت تقسیم می شود ،سپس برای هر قسمت یک شماره اختصاص میدهیم . آن وقت روی شش ورقه شمارهها را به ترتیب مینویسیم و در روی سه ورقه دیگر نام سه شریک را مینویسیم و قرعه کشی را انجام میدهیم.
آیا تقسیم بدون تراضی و قرعه مقدور است یا خیر؟ظاهر مواد قانون ناظر به موارد اغلب است ؛ زیرا غالباً در مواردی که تعدیل سهام می شود ، قرعه نیز میسر است و بسیار کم است که تعدیل سهام ممکن باشد و قرعه ممکن نباشد. به هر حال این مطلب در مقام بیان حکم کلی نبوده و فقط حکم موارد اغلب را بیان کرده است و نسبت به موارد نادر سکوت اختیار نموده است و حاکم دادگاه باید در صورت عدم تراضی شرکاء ، حکم افراز را برابر تعدیل کارشناس وبدون قرعه صادر نماید(امامی؛۱۳۵۱؛۴۵۶).
۲-۲ روش های دیگر تقسیم مال مشاع
همانطور که گفته شد برای تقسیم مال مشاع روش هایی وجود دارد که به بحث افراز پیش از این پرداخته شد . روش دیگر برای تقسیم روش تقسیم به تعدیل است و روشن شدن مطلب از مثالی در این زمینه استفاده می شود . فرض کنید قطعه زمینی مال مشترک بین دو نفر است که ارزش اجزای آن در قسمت های مختلف با هم برابر نمی باشد؛ مثلاً یک ضلع آن در کنار خیابان اصلی قرار دارد و طبعاً این ضلع از ارزش بیشتری برخوردار است و بقیه اضلاع در نقاط بنبست و یا نامرغوب قرار دارد که ارزش کمتری دارند . اگر بنا به تقاضای شریک بخواهند آن را بین خود تقسیم کنند، لازم میآید که توسط کارشناس خبره ، اول میزان سهمها مشخص شود مثلاً اگر سهم نفر اول یک سوم از کل این زمین و دو سوم بقیه از آن شریک دیگر باشد ، در اینجا کارشناس قسمت های ارزانتر را از لحاظ مساحت ، وسیعتر میگیرد تا برابری کند ، از لحاظ قیمت با قیمت ضلعی که در کنار خیابان قرار دارد و از مرغوبیت بالائی برخوردار است و با در نظر گرفتن کوچکترین حصه آن را به سه قسمت مساوی تقسیم می کنند؛ به این نحو مال مشترک را برای تقسیم آماده مینمایند و در این زمین با برابر سازی ارزش آنها با توجه به سهام امکان تقسیم فراهم آمده است(متفکریان؛۱۳۹۱؛۹۵) .پس نتیجه میگیریم در تقسیم به افراز از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک، معادل سهمش میرسد ولی در تقسیم به تعدیل چنین نیست. همچنین در تقسیم به افراز نیاز به ارزیابی مال مشترک نیست ولی لازمه تقسیم به تعدیل قیمت گذاری مال مشترک است(متفکریان؛۱۳۹۱؛۹۵).
امکان دارد برای تعادل و برابر سازی سهام همیشه با کم و زیاد کردن عین مال این توازن محقق نشود ، برای رسیدن به هدف تعدیل ، وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهمها اضافه می شود تا کسی که مال کمتر در سهم او قرار دارد با دریافت این وجه یا مال اضافه ، سهمش مساوی سهم دیگر شرکا باشد و کسی که ناچاراً مقدار اضافی از عین مال میبرد ، این وجه یا مال مازاد را برای برقراری تعادل ارزش سهم ها باید بپردازد و این عمل عرفاً در تقسیم اموال غیرمنقول مرسوم است .و به این کار تقسیم به رد گفته می شود.
در بررسی ترتیب تقسیم ملاحظه نمودیم که در صورت امکان تقسیم به افراز نوبت به تقسیم به تعدیل و در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نمیرسد(غفاری؛۱۳۸۴؛۱۳) .
حال اگر مال مشترک از طریق سه قسم تقسیم فوق قابلیت تقسیم را نداشته باشد به منظور رهایی شریک از ماندن در شرکت و محدودیت ناشی از آن و به عنوان تنها راهی که میتوان شریک را خلاص نمود تقسیم غیرمستقیم یا فروش مال مشترک اعم از منقول و غیرمنقول بر اساس مقررات و تقسیم ثمن حاصل از فروش به نسبت سهم بین شرکا پیش بینی شده است.
چه مراحلی باید طی شود تا یک ملک مشاعی به فروش برسد؟
مرحله اول اینکه در مورد ملک ، پلاک ، زمین ، مستغلات بنا به تصمیم و حکم قطعی مراجع ذیصلاح ، چه اداره ثبت و چه از طریق دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن صادر شود.
مرحله دوم هر یک از شرکا میتوانند درخواست فروش دهند .
مرحله سوم اینکه دادگاه باید دستور فروش دهد ، یعنی شریک باید مراجعه کند به دادگستری و درخواست فروش ملک غیرقابل افراز را بدهد.چون دستور است و حکم تلقی نمی شود قابل تجدید نظرخواهی نیست و دادگاه در صورت وقوع اشتباه رأساً می تواند اشتباه را اصلاح کند.
مرحله چهارم نیز این است ملک از طریق مزایده به فروش برسد . در مزایده کارشناس یک ارزش پایهای برای ملک تعیین می کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین پیشنهاد را داده باشد. نکته این است که عدم حضور شرکا یا ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نخواهد بود و همان شخصی که درخواست فروش کرده است خودش هم می تواند این ملک را خریداری کند(غفاری؛۱۳۸۴؛۶۸).
۲-۳ آثار و احکام تقسیم
پس از تقسیم هر یک از شرکا مالک مستقل سهم خود خواهد بود و هر تصرفی که بخواهد مینماید و به حصه دیگران حقی ندارد.
دومین اثر تقسیم این که اعتبار مالکیت هر شریک نسبت به سهم افراز شده از زمانی محسوب می شود که او مالک مشاعی شد نه از زمان تقسیم مال.
اثر سوم اینکه شرکا نمیتوانند دوباره حالت اشاعه را برگردانند.
هر گاه در سهم یک یا چند نفر از شرکا عیبی ظاهر شود که در حین تقسیم عالم به آن نبوده ، شریک یا شرکاء مزبور حق دارند تقسیم را به هم بزنند.
هر گاه بعد از تقسیم ، معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است ، تقسیم باطل می شود. مگر شریک متضرر به وضع موجود رضایت بدهد(شمس؛۱۳۹۲؛۵۶).
۲-۴ غبن در تقسیم اموال مشترک
گاهی اتفاق میافتد که بعد از تقسیم یکی از شرکا مواجه می شود با سهمی که با میزان مورد استحقاقش مطابقت ندارد و چیزی نیست که عرفاً قابل تسامح باشد . در اینجا غبن در تقسیم اموال مشترک شکل میگیرد . برای تحقق غبن ، فرد متضرر باید در موقع تقسیم جاهل به ارزش سهمها بوده باشد و در مقام اثبات این کسی که مدعی است فرد علم داشته باید آن را ثابت کند( نه کسی که مدعی است جاهل بوده و اکنون متضرر شده است) به نظر میرسد ضمانت اجرای غبن در تقسیم اموال مشترک ابطال تقسیم پس از تحقق غبن و تقسیم مجدد عادله میباشد . ادعای غبن در تقسیم به وراث شریک مغبون هم منتقل می شود و ورثه مجاز هستند که بعد از فوت مورث خود طرح دعوای ابطال تقسیم را بنمایند و یا در دعوای مطروحه وارد بشوند(خدابخشی؛۱۳۸۷؛۹۸).
۲-۵ وجود مال غیر در اموال تقسیم شده
در جریان تقسیم مال مشترک گاهی اوقات پیش میآید که دانسته یا ندانسته مال غیر داخل در مال مشترک بوده و بین شرکا تقسیم می شود در این مواقع دو حالت وجود دارد:
حالت اول : اگر بعد از تقسیم معلوم شود کل مال ملک غیر است که خواه تحت عنوان ملک غیر و خواه تحت عنوان موقوفه این تقسیم باطل است و چون چیزی به عنوان مال مشترک وجود ندارد دیگر تقسیمی حادث نخواهد شد.
حالت دوم : اگر سهم یکی از شرکا ملک غیر باشد ، خواه این حق غیر تمام سهم را در بر گیرد و خواه قسمتی از آن را ، در این حالت تقسیم باطل است به دلیل اینکه صاحب آن ، مال خود را میبرد و آن شریک بدون سهم میماندو در نتیجه به حالت اشاعه باقی میماند.
حالت سوم : اگر مال غیر در سهم همه شرکا قرار گیرد؛ که در اینجا سه حالت متصور است:
صورت اول: مال غیر در سهم همه به تساوی باشدکه در اینجا تقسیم باطل نمی شود فقط مال غیر از سهمها جدا میگردد.
صورت دوم : مال غیر در تمام سهم ها اما به تفاوت باشدکه در این حالت تقسیم باطل می شود زیرا تعادل سهم ها بر هم میخورد و حالت اشاعه برمیگردد.
صورت سوم : مال غیر در تمام مال مشترک ، به نحو مشاع باشد که در این صورت چنانکه برخی فقیهان گفتهاند باطل است(صدر زاده افشار؛۱۳۷۹؛۶۵).
۲-۶ اثر بطلان در تقسیم
وقتی تقسیم باطل شد تا هنگامی که مجدداً تقسیم صورت گیرد باید منافع مال مشترک مثل حالت اشاعه به نسبت سهام تقسیم شود حتی اگر رفع نقص و رفع اشتباه شود ولی افراز نگردد(صدر زاده افشار؛۱۳۷۹؛۶۵).
