۱-۶ عکس العمل دولت ها در مقابل پخش مستقیم ماهواره ای برنامه های تلویزیونی:

 

 

 

بررسی ها نشان می داد که عکس العمل دولت ها در مقابل پخش مستقیم ماهواره ای برنامه های تلویزیونی به گونه ای بر روی طیف قرار می گرفت که میشد آنها را به شش دسته تقسیم کرد:

 

 

 

گروه اول : کشور هایی که نه تنها آنتن ها را مجاز دانستند بلکه تهسیلاتی نیز برای دریافت برنامه ها توسط مردم فراهم آوردند ۱٫اسرائیل ۲٫سنگاپور ۳٫کویت ۴ . هنگ کنگ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

گروه دوم : کشور هایی که مانعی ایجاد نکردند اما برای نصب آنتن ، مالیات و عوارض در نظر گرفتند و در این ضمن به اقدامات رقابتی نیز دست زدند .[۱]

 

 

 

گروه سوم:کشور هایی که برنامه ماهواره ای را مجاز دانستند اما به جستجو و اجرای طرحهای رقابتی نیز دست زدند
گروه چهارم : کشور هایی که ضمن ایجاد ممنوعیت های قانونی به راه حل های رقابتی نیز دست زدند
گروه پنجم : کشوره ایی که پشتوانه امکانات غنی نرم افزاری و سخت افزاری خود ممنوعینت قانونی ایجاد کردند
گروه ششم : کشورهایی که تا آن تاریخ تصمیم رسمی و قانونی آنان مشخص نشده بود و اقدامات اساسی ای برای رقابت به عمل نیاورده بودند . بسیاری از کشورهای استقلال یافته آسیای مانه ، تک کشور گروه هقتم و ایران .

 

 

 

تحقیقات نشان می داد در راس گروه اول ، اسرائیل قرار داشت که تقریباً در تمامی منازل شهری و روستایی آن حداقل یک دستگاه گیرندۀ تلویزیون پیدل می شد . از همان آغاز گشایش شبکه استار ، دولت اسرائیل نه تنها هیچ مانعی بر سر راه دریافت نکرد ، بلکه تسهیلات لازم را نیز فراهم آورد به طوری که که در دومین سال راه اندازی شبکه مذکور ، ۱۴۵ هزار آنتن ماهواره ای در مانزل نصب شد و سال ۱۹۹۳ این تعداد به ۴۱۰ هزار رسید . به این ترتیب ، نسبت آنتن ها ماهواره به یکصد هزار جمعیت ، ۸۹۱۳ دستگاه برآرود شد و این ، بالا ترین نسبت در قاره آسیا بود . اما در این کشور نیز همه واکنش هایی که نسبت به برنامه های تلویزیونی بیگانه وجود داشت ، مثبت نبود. برای مثال ، شیمون پرز ، وزیر خارجه اسرائیل در جایی گفت : « برنامه های ابلهانه ای که به زبان خارجی به ما می رسد ، به اندازه حمله به مرزهایمان خطرناک است » . یکی از کشور های دیگری که دریافت برنامه های تلویزیونی ماهوارهایی را مجاز دانست سنگاپور بود .[۲] این کشور کوچک با ۲ میلیون و ۷۲۳هزار جمعیت ، پس از ژاپن بالا ترین نسبت گیرنده تلویزیون یه یکصد هزار نفر را داشت (۳۷۸۰۰ دستگاه برای هر ۱۰۰ هزار نفر ) و در واقع تمامی منازل این کشور به تلویزیون دسترسی داشتند. در آن زمان عقیده وزیر اطلاعات سنگاپور درباره ماهواره ، انگیزه این استقبال را روشن کرد .

 

 

 

او گفت بود : « اگر نمی توانی با پدیدده ای (ماهواره ) مقابله کنی ، با «آن کنار بیایید » . از کشور های دیگر گروه اول کشور کویت را می توان نام برد که تعداد گیرنده های آن بالا و در حد کلیه منازل کشور بود . دولت کویت نه تنها استفاده ار آنتن ماهواره ای را مجاز می دانست ، بلکه ازطریق نظام بانکی ، از سال ۱۹۹۲ ، امکان خرید قسطی آنها نیز فراهم آورده بود . هنگ کنگ نیز که محل اسقرار فرستنده زمینی شبکه استار  بود ، استفاده از آنتن های ماهواره ای را کاملا مجاز می دانست به طوری که در همان سال اول ، از یک میلیون و ۶۰۰ هزار خانه ، ۳۵۰ هزار خانه صاحب آنتن ماهواره ای شدند. [۳]

 

 

 

گروه ششم کشور هایی بودند که درآن زمان با وجود آن که ۴ سال از حضور شیکه استار  بر فراز کشورشان می گذشت هنوز تصمیم رسمی و قانونی ای در مورد آنتن های ماهواره ای نگرفته بودند و اقدامات اساسی لازم برای رقابت را نیز به عمل نیاورده بودند . حدس می زدیم که بسیاری از کشورهای تازه استقلال یافته آسیای میانه را بتوان در این گروه قرار داد. در آن زمان ، خروج از سلطه ایدئولوژی سوسیالیستی ، شیفتگی نسبت به نظام سرمایه داری غرب را به دنبال آورده بود و دراین راستا ، الگوی تلویزیون آرمانی نیز از این رکود مستثنی نبود . به عبارت دیگر ، الگوی آرمانی آنان همان چیزی بود که در محتوای برنامه های اکثر شبکه های ماهواره ای دیده می شد. اما در کنار این شیفتگی ، در اوایل ورود ماهواره با آسیا ، اوضاع اقتصادی این کشورها و فقر عمومی حاکم بر آنها ، دسترسی بسیاری از مردم را به ابزار های دریافت برنامه های ماهواره ای دشوار کرده بود . ضمن آنکه دولت های کشور های مذکور نیز توانایی چندانی برای سرمایه گذاری بر روی طرح های رقابتی با ماهواره نداشتند .[۴]

 

 

 

 

 

 

 

۱-۷ پیشینۀ ظهور آنتن های ماهواره ای در ایران :

 

 

 

به دنبال آن برخی محدودیت ها موجب شد تا در دهۀ ۶۰ ویدئو های خانگی جای خالی فیلم های روز سینمایی دنیا و برنامه های تفریحی دیگر را پر کند . از سوی دیگر از همان زمان ، عموما در شهرهای مرزی ، تقویت کننده های آنتن های تلویزیون می توانستند امکان دیدن برنامه های تلویزیونی کشور های همسایه را فراهم کنند ، برنامه های کشور هایی چو شوروی سابق در شمال ایران و تلویزیون های کشور های عربی حاشیه خلیج فارس در جنوب ، بیننده های پروپا قرص داشت . این پدیده چنان رایج بود که هنوز هم با وجود آنتن های قوی ماهواره ، بسیاری از ایرانیان ساکن شهرهای نزدیک به مرز ، برنامه های تلویزیونی کشور های همسایه ایران را تعقیب می کنند.
نخستین دیشهایی که در اواخر سال ۷۱ و سال ۷۲ به ایران وارد شدند ، دیش ها و گیرنده های «Analog»بود و از طریق آنها تنها میشد تعداد محدودی از کانال های ماهواره ای را دریافت کرد. [۵]

 

 

 

در همان زمان اصطلاحاتی چون « ماهواره ترک » ، «ماهواره اروپا » و یا « ماهواره هند » در فرهنگ لغات عامیانه مردم ، خارج از ظوابط تکنولوژِک ماجرا باب شد تا به اصطلاح با همین فرهنگ لغات ، کار مردم راه بیفتد. ایرانیان می توانستد با جابه جا کردن جهت دیش ماهواره خود برنامه های متفاوتی را دریافت کنند . ۱۲ تا ۱۸ کانال ترک زبان در کنار معدودی از کانال های اروپایی ( مخصوصا ً ایتالیایی ) و کانال های هندی وعرب ، تنها کانال هایی بودن که به وسیله جا به جا کردن دیش ها قابل دریافت بود.

 

 

 

در سال ۷۹ بعد از پرتاب موفق مجموعه ماهواره ای هات بیرد[۶] ، گیرنهد های دیجیتال نیز خیلی زود وارد بازار قاچاق آنتن های ماهواره در ایران شود . این ماهواره از سوی یک شرکت ایتالیایی – فرانسوی به فضا پرتاب شد.
نخستین شبکه ماهواره ای فارسی زبان به گروه های شناخته شده سیاسی تعلق دارند . این شبکه ها برنامه های خود را ار خاک اروپا وبا حمایت مالی عراق یا آمریکا روی آتن می فرستند ولی کم کمک شبکه های مستقر در خاک امریکا نیز به مجموعه پوسته اند که اعلام می کنند تنها هدفشان اداره رسانه ها مطابق با سلیقه های مخاطب است . این شبکه ها با پخش موسیقی و رقص و تصنیف در کنار پخش فیلم فارسی های پیش از انقلاب هدف خود را درظاهر سرگرمی سازی برای مخاطب عام با سلیقه آسان گیر قرار داده اند (سروش – اسفند ۸۰ –فروردین ۸۱ ) به این ترتیب نخستین مقطع در بررسی تحولات مربوط به دریافت خانگی برنامه های تلویزیونی ماهواره ای در ایران با پنج خصیصه نمود یافت : ۱٫ ورود آنتن ها به کشور ها ومتعاقباً تولید قسمتی از آنها در ایران ، ۲٫ نصب و به کار گیری آنتن ها از سوی طبقاتی از جامعه که یکی از خصایص مشترک آنها رفاه مادی بود ، ۳٫ طرح مقوله در تهاجم فرهنگی و صحبت از ماهواره ، به عنوان مصداق بارز این نهاجم و شکل گیری مباحث پراکنده تا مباحث دانشگاهی برای یافتن راه های مقابله با آن ، ۴٫سکوت و در مواردی اظهارات ضد و نقیض از سوی برخی دولتمردان ، ۵ . اظهارات محکم و بی تردید اکثر آیات عظام در مورد طرد و نهی برنامه های تلویزیونی

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ماهواره ای[۷].

 

 

 

۱-۸ خلاصه انواع کانال های فارسی زبان و ویژگی های این کانال ها:

 

 

 

در این بررسی ، حدود ۲۱ کانال ماهواره ای که امکان دسترسی به انها فراهم تر بود مورد بررسی قرار گرفت، آمریکا بوده و۴کانال دیگردارای مبدأهای دیگر غیر آمریکا می باشند . این کانال ها عبارتند از:
نام شبکه ،مدیر شبکه، موضوع تاریخ ،تاسیس مبدأ مکان و محل ارسال امواج به شرح زیر می باشد[۸] :

 

 

 

آپادانا دلداده سیاسی – اجتماعی ۱۳۸۰ آمریکا ،استار  ۱۲

 

 

 

امید ایران نادر رفیعی اجتماعی – سرگرمی ۱۹۹۵ نامشخص هات بیرد

 

 

 

صدای آمریکا نامشخص سیاسی ۱۳۷۷ آمریکا ،استار  ۱۲

 

 

 

کانال جدید علی جوادی سیاسی ۱۳۸۳ لندن ، استار  ۱۲

 

 

 

آموزش خسرو مترجمی اجتماعی – سرگرمی ۱۳۸۳ آمریکا هات بیرد

 

 

 

جام جم کوروش بی بیان اجتماعی سرگرمی ۱۳۸۱ امریکا هات بیرد

 

 

 

تماشا فرزان دلجو سیاسی ۱۳۸۲ آمریکا هات بیرد

 

 

 

تپش علیرضاامیرقاسمی اجتماعی – سرگرمی ۱۳۷۹ امریکا هات بیرد

 

 

 

یاران علیرضا میبدی سیاسی ۱۳۸۳ آمریکا استار  ۱۲

 

 

 

کانال یک شهرام همایون سیاسی ۱۳۸۱ آمریکا استار  ۱۲

 

 

 

تلویزیون ملی ضیا آتابای سیاسی ۱۳۷۹ آمریکا استار  ۱۲

 

 

 

پارس امیرشجره سیاسی ۱۳۷۹ آمریکا استار  ۱۲

 

 

 

موزیک ایران نا مشخص موسیقی ۱۳۸۳ دوبی هات بیرد

 

 

 

ایران حمید شبخیز اجتماعی –سرگرمی ۱۳۷۹ آمریکا هات بیرد

 

 

 

برنامه نویسی مهران اجتماعی – سرگرمی ۱۳۸۳ آمریکا هات بیرد

 

 

 

پرشین نامشخص اجتماعی – سرگرمی ۱۳۸۲ آمریکا هات بیرد

 

 

 

ما ( TV- (Ma مهران صدری سیاسی ۱۳۸۳ امریکا استار  ۱۲

 

 

 

رنگارنگ داور سیاسی ۱۳۸۳ آمریکا استار

 

 

 

سینمایی ،نامشخص فیلم سینمایی ، آمریکا هات بیرد

 

 

 

مظاهری اجنماعی-سرگرمی ۱۳۸۳ ، هات بیرد

 

 

 

مهاجر حمید ارپناهی اجتماعی- سرگرمی ۱۳۸۳ آلمان هات بیرد.[۹]

 

 

 

 

 

 

 

۱-۹ انواع برنامه های شبکه های فارسی زبان ماهواره ای:

 

 

 

۱٫آپادانا :

 

 

 

– جلسه پرستش و دعای کلیسای ایرانین

 

 

 

– اندیشه سیاسی با مهدی جلالی

 

 

 

– برنامه های سیاسی با مهدی ذوالفقاری

 

 

 

– موسیقی / شب دوشنبه با کیهان

 

 

 

۲٫امید ایران:

 

 

 

– برنامه نادر رفیعی
– آهنگ های درخواستی با غزاله
– شما وقانون با دکتر محمد ندیمی
– دنیای امروز / موسیقی
– اخبار / پیام های بازرگانی
۳٫صدای آمریکا[۱۰]
– برنامه خبرها و نظر ها
– اخبار جمعه شب ها/ میزگردی با شما
– برنامه سیاسی زیر ذره بین
۴٫کانال جدید[۱۱]
– برنامه آذر ماجدی (اعتیاد)
– بدنسازی / موسیقی / خبر
– برنامه مریم نمازی
– برنامه همبستگی با کیوان جاوید
– برنامه کودکان با ثریا شهابی [۱۲]
۵٫آموزش [۱۳]
– آموزش کامپیوتر
– اموزش ویندوز / پیام بازرگانی
۶٫ جام جم[۱۴]
– برنام ه مرتضی قمصری
– موسیقی / پیام بازرگانی
– صبح با جام جم با معتمدی
– برنامه مویقی با نما / برنامه یاران
– آزاده / برنامه تغذیه گیاهی
– برنامه صنعت فروش
– اهنگ های درخواستی با غزل
۷٫تماشا
– دنیای زنان / برنامه پرواز
– پیام بازرگانی / فیلم
– هم فال هم تماشا با فهیمه تأییدی
– ایران رویای نیمه تمام با فرزان دلجو [۱۵]
۸٫تپش[۱۶]
– برنامه آبی و قرمز / زیر سبیل سهر
– پیام بازرگانی /فیلم
۹٫یاران [۱۷]
– گفت و گوی سیاسی با علیرضا نوریزاد
– سیاست روز با تورج نگهبان
– برنامه تاریخی استاد مشایخی
– برنامه سیاسی یا میبدی
۱۰٫کانال یک
– برنامه نانسی به زبان ارمنی
– برنامه کلینیک پزشکی
– برنامه روانپزشکی با پریسا ساعد
– بازگشت توانایی جنسی با جمشید
۱۱٫تلویزیون ملی ایران
– دنیای عشق با آزیتا ساعیان
– اخبار / موسیقی / پیام بازرکانی [۱۸]
– گذر گاه تاریخ با ناصر انقطاع
– برنامه سیاسی با رافی خاچاطوریان
– میزکرد ادبی
– برنامه سیاسی با ضیا آتابای
– نگاهی به رویداد های سیاسی با سیروس شرفشاهی
– ایران و جهان در گردونۀ زمان
– نیمه پنهان از بهمن فتحی
۱۲٫پارس
– جهان زیبای ما
– موسیقی / اخبار /فیلم / پیام بازرگانی
– مقاله سیاسی با مهندس شهابی
– برنامه نگاه با پرویز کاردان
– حقوق و مهاجرت با دکتر حقیقی

 

 

 

– نمایش با پرویز صیاد
۱۳٫موزیک ایرانی [۱۹]
پیام بازرگانی / موسیقی / شو [۲۰]
۱۴٫ایران
– برنامه آرایشی با مهناز پاکروان
– سلام ای هموطن با حمید شبخیز
– برنامه پزشکی / موسیقی
– فیلم / پیام بازرگانی
۱۵٫برنامه نویسی[۲۱]
– دهکده جهانی /برنامه تغذیه
– پیام بازرگانی /اخبار /فیلم
– برنامه چلچراغ از کانادا
– برنام اجنماعی با دکتر سلطانی
– کلاس های گنج حضور
– موسیقی خارجی / همشهری
۱۶٫ پرشین[۲۲]
– ازدواج با مهران توکلی
– هر روز با مهران
– موسیقی / فیلم / پیام بازرگانی [۲۳]
۱۷٫ ما [۲۴]
-انجمن پادشاهی با فرود فولادوند
– دمی با حافظ با حمید کشاورزینا / فیلم
۱۸٫ رنگارنگ
– باغ . باغبانی و سیاست
– گفت و گوی سیاسی با بهبهانی
۱۹٫سینمایی [۲۵]
– تیزر فیلم
۲۰٫دیدار
– دکتر کمالی
– پیام بازرگانی / یلم /شو
– برنامه ای پزشکی با مورتون مظاهری
– برنامه ای ارمنی با جرج ماراگلف
– به دنبال خورشید با فرخ جاوید
۲۱٫مهاجر[۲۶]
– مصاحبه با مدیر شبکه
– جشن ورزشی ارامنه
– بی هدف با میلاد بابک

 

 

 

– شو /پیام بازرگانی [۲۷]

 

 

 

[۱] -خدایی، عباس،پخش مستقیم برنامه‌های ماهواره‌ای از دیدگاه حقوق بین‌الملل؛ مؤسسه مطالعات و پژوهشهای حقوقی شهردانش ،تهران،۱۳۷۹،ص۱۵

 

 

 

[۲] – خدایی، عباس،پخش مستقیم برنامه‌های ماهواره‌ای از دیدگاه حقوق بین‌الملل؛ مؤسسه مطالعات و پژوهشهای حقوقی شهردانش ،تهران،۱۳۷۹،ص۱۹

 

 

 

[۳] – خدایی، عباس،پخش مستقیم برنامه‌های ماهواره‌ای از دیدگاه حقوق بین‌الملل؛ مؤسسه مطالعات و پژوهشهای حقوقی شهردانش ،تهران،۱۳۷۹،ص۱۹-۲۰

 

 

 

[۴] – حسینی ، محمد ،پخش مستقیم ماهواره‌ای درقرن بیست و یکم  چالشهای حقوقی و فرهنگی؛ گروه مطالعات حقوقی سازمان صدا و سیما؛ تهران، انتشارات  سروش، ۱۳۸۱،ص۲۵

 

 

 

 

 

 

 

[۵] – خدایی، عباس،پخش مستقیم برنامه‌های ماهواره‌ای از دیدگاه حقوق بین‌الملل؛ مؤسسه مطالعات و پژوهشهای حقوقی شهردانش ،تهران،۱۳۷۹،ص۸۹

 

 

 

[۶] Hot Bird

 

 

 

[۷] ضیایی پور ،یاسر ، «جهان و ارتباطات  »، فصلنامه رسانه – دفتر مطالعات و برنامه ریزی رسانه ها ، سال اول ،پاییز۱۳۹۰ ، ص۶۲

 

 

 

 

 

 

 

[۸] – جبارلوی شیستری ، کاظم  ، تهاجم فرهنگی –آسیبها و راهکارها ، جلد اول ،تهران ، انتشارات نگاه ،چاپ اول ،۱۳۸۲، ص ۸۱

 

 

 

 

 

 

 

[۹] – جبارلوی شیستری ، کاظم  ، تهاجم فرهنگی –آسیبها و راهکارها ، جلد اول ،تهران ، انتشارات نگاه ،چاپ اول ،۱۳۸۲، ص ۸۳-۸۲

 

 

 

 

 

 

 

[۱۰] VOA PERSIAN

 

 

 

[۱۱]  New Channel

 

 

 

[۱۲] جبارلوی شیستری ، کاظم  ، تهاجم فرهنگی –آسیبها و راهکارها ، جلد اول ،تهران ، انتشارات نگاه ،چاپ اول ،۱۳۸۲، ص ۸۴-۸۳

 

 

 

[۱۳]  ITC

 

 

 

[۱۴]  JAAM –E -JAM

 

 

 

[۱۵] جبارلوی شیستری ، کاظم  ، تهاجم فرهنگی –آسیبها و راهکارها ، جلد اول ،تهران ، انتشارات نگاه ،چاپ اول ،۱۳۸۲، ص ۸۴

 

 

 

[۱۶] TSPESH – pbc

 

 

 

[۱۷] AFN

 

 

 

[۱۸] جبارلوی شیستری ، کاظم  ، تهاجم فرهنگی –آسیبها و راهکارها ، جلد اول ،تهران ، انتشارات نگاه ،چاپ اول ،۱۳۸۲، ص ۸۴

 

 

 

[۱۹] Pmc

 

 

 

[۲۰] جبارلوی شیستری ، کاظم  ، تهاجم فرهنگی –آسیبها و راهکارها ، جلد اول ،تهران ، انتشارات نگاه ،چاپ اول ،۱۳۸۲، ص ۸۵

 

 

 

[۲۱]  IPN

 

 

 

[۲۲]  Pen

 

 

 

[۲۳] – جبارلوی شیستری ، کاظم  ، تهاجم فرهنگی –آسیبها و راهکارها ، جلد اول ،تهران ، انتشارات نگاه ،چاپ اول ،۱۳۸۲، ص ۸۶-۸۵

 

 

 

[۲۴] MA _ TV

 

 

 

[۲۵]  ICC

 

 

 

[۲۶] MOhajer TV

 

 

 

[۲۷] – جبارلوی شیستری ، کاظم  ، تهاجم فرهنگی –آسیبها و راهکارها ، جلد اول ،تهران ، انتشارات نگاه ،چاپ اول ،۱۳۸۲، ص ۸۶

 

 

 

نحوه رسیدگی به افراز املاک در دادگاه

 

 

 

 

 

 

 

پیش از ورود به بحث لازم است نگاهی اجمالی داشته باشیم به این موضوع ‌که متقاضی افراز (در معنای اخص تقسیم) برای تقدیم درخواست خود باید به کدام مرجع مراجعه نماید؟ در حقیقت، کدام مرجع از نظر قانون‌گذار صالح به رسیدگی است؟ ‌این مسئله ابتدا در دو مرجع صالح؛ یعنی دادگاه محل وقوع ملک و واحد ثبتی محل مورد بررسی قرار گرفته و سپس به توضیح و تبیین موضوع پژوهش پرداخته می‌شود. ‌ ‌

 

۳-۱          ملاک احراز مالکیت

 

برای احراز مالکیت دو نظریه وجود دارد، که عبارتست از:

 

الف- عده ای عقیده دارند که احراز مالکیت دردعاوی تصرف عدوانی توسط دادسرا یا دادگاه کیفری به هرنحو ممکن است صورت گیرد، اعم از از این که از طریق سند رسمی یا سند عادی و…

 

ب- عده ای دیگر نظر دارند که مالکیت تنها طبق ماده ۲۲ قانون ثبت باید احراز مالکیت شود. یعنی تنها با ارائه سند مالکیت می توان کسی را مالک شناخت ولاغیر.

 

البته نظریه اخیر یک مؤید نیز دارد و آن دعوی خلع ید است و رأی وحدت رویه  شماره …. که پذیرش دعوی خلع ید فرع بر مالکیت خواهان است(سماواتی پور؛۱۳۹۱؛۴۵).

 

 

اما این مسلم است که سبق تصرف شاکی در بزه تصرف عدوانی لازم نیست.اگر سند مالکیت دارد، بزه قابل اثابت است و گرنه مجبور است که تصرف عدوانی حقوقی مطرح نمایدکه یکی از ارکان آن سبق تصرف است. اگر هیچیک از آن دو یعنی سندمالکیت رسمی و سابقه تصرف را ندارد، نمی تواند هیچ یک از دو نوع دعوی تصرف حقوقی و یا کیفری را اقامه نماید، بلکه یابد یا از صاحب سند بخواهد و او اقامه دعوی تصرف کیفری یا حقوقی طرح کند و یا باید برود و سند بگیرد و خود دعوی کیفری بزه تصرف عدوانی مطح نماید.مثلا” شخصی با سند عادی ملکی را درشهرستانی می خرد، قبل از تصرف در آن، شخص ثالثی آن را تصرف می کند.خریدار نمی تواند دعوی تصرف عدوانی حقوقی مطرح کند، چون سابقه تصرف ندارد و نمی تواند دعوی کیفری تصرف عدوانی طرح کند، چون فاقد سند مالکیت رسمی است یا مستأجر ملکی به مسافرت می رود و شخص دیگری ملک را تصرف می کند. دعوی تصرف عدانی حقوقی علیه مستأجر قابل طرح است ولی بزه تصرف عداونی خیر، چون این از ارکان این دعوی مالکیت رسمی ملک است(سماواتی پور؛۱۳۹۱؛۴۵).

 

چرا برای تصرف عدوانی دو راه حل قانونی وجود دارد؟

 

به جهت آن که در خیلی از موارد ، احراز سوء نیت متهم مشکل است و لذا دادگاه جرم را نمی تواند احراز کند و برائت او را صادر می کند. پس افرادی که اختلاف ملکی دارند بهتر است که شکایت تصرف عداونی مطرح نکنند، بلکه دعوی تصرف عدوانی حقوقی طرح نمایند(حقیقت؛۱۳۷۹؛۱۲۳).

 

شرح قسمت اخیر تبصره ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی ؛مقام قضایی اعم از مقام قضایی دادسرا و دادگاه است.ماده ۶۹۰ دو بخش دارد.

 

ایجاد آثار تصرف است مانند احداث بنا، ساختمان و …

 

۳-۲          تصرف ساده مادی

 

فرق است که درموردی که ما دستور توقف عملیات اجرایی را بدهیم و حکم رفع تصرف را.صدور حکم به رفع تصرف عدوانی با دادگاه است و نیز اعاده وضع به حالت سابق.اما دستور متوقف ماندن عملیات تصرف با ماست.مثلا” فردی درخت کاشته ، جلوی کاشتن درختان بعدی را می گیریم. این که گویند جلوی عملیات تصرف را بگیرد، اشاره به قسمت دوم است.

 

اگرحکم به رفع تصرف صادر شود، شاکی می تواند برای مدت زمان تصرف مترف عدوان، دادخواست مطالبه اجره المثل ایام تصرف وی را تحت عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم تصرف عدوانی تقدیم دادگاه نماید(کاتوزیان؛۱۳۸۲؛۱۹۵).

 

۳-۳          بحث تصرف عدوانی در ملک مشاع

 

در کلیه جرائم علیه اموال و مالکیت که به شش نوع سرقت، کلاهبردای، خیانت در امانت، صدور چک بلامحل(در صورتی که قانون آن را قانون خاص بدانم و نه نوعی از کلاهبرداری)، تخریب و تصرف عدوانی، تنهادریک مورد آن یعنی جرم تخریب برابر رأی وحدت رویه شماره ….تخریب در مال مشاع جرم است ولی در سایر جرائم خیر.لذا با توجه به تفسیر مضیق قوانین در امر کیفری و اصل قانونی بودن جرائم و مجازات ها و رأی وحدت رویه فوق در سایر جرائم پیش گفته، وقوع جرم از سوی شریک مصداق ندارد. مثلا” درسرفت قانونگزار گفته که سرقت مال دیگری جرم است، قدر متیقّن از مال دیگر این است که شش دانگ باید مال دیگری باشد و قدر مشکوک این است که جزئا” مال دیگری باشد. تفسیرمضیق به نفع متهم سبب می شود که مورد مشکوک را جرم ندانیم(سماواتی پور؛۱۳۹۱؛۸۵).

 

نکته: درقوانین کیفری دو مورد نص داریم که ارتکاب جرم از سوی یکی از شرکاء نسبت  به مال مشاع جرم است. یکی تخریب که رأی وحدت رویه …است و دیگری در جر م انتقال مال غیر که قانون ….بیان داشته است.آنجاکه گفته  کلا” یا جزئا” پس قدر متیقّن همان دو مورد است(خدابخشی؛۱۳۸۷؛۱۳۰).

 

۳-۴          شرایط تقسیم مال مشاع

 

 

تقسیم اموال مشاعی

 

بر اساس مقررات قانون مدنی و قانون امور حسبی  در مورد اموال مشترک،مشاعی منقول و یا غیر منقولی که اصلا به ثبت نرسیده یا عملیات ثبتی در مورد آن خاتمه نیافته و یا اگر عملیات ثبتی به پایان رسیده ،در میان شرکاء ،صغیر، غایب یا محجور  و جود دارد ، محکمه با طرح دعوی و تقدیم دادخواست وارد رسیدگی شده و درنهایت به :

 

– افراز(که در اموال مثلی مصداق دارد)

 

–  تعدیل (که به ارزش مالی هر سهم توجه دارد)

 

– رد (که ناچارا اختصاص یک حصه  مستلزم دریافت یا پرداخت مبلغی به حصه دیگر خواهد بود)

 

– فروش (در مواردی که تقسیم میسر نباشد ) حکم مقتضی را صادر می نماید .

 

در مورد اموال غیر منقولی که عملیات ثبتی آنها به پایان رسیده است  و در میان شرکاء ، صغیر ، محجور یا غایب  وجود نداشته باشد  لازم است ابتدا از طریق واحد ثبتی در خواست افراز به عمل می اید . چنانچه واحد ثبتی حکم برغیر قابل افراز بودن  ملک صادرنماید و این رای قطعی شود ، در اجرای ماده ۴ قانون افراز املاک مشاع و ماده  ۹ آیین نامه اجرای ان ،هریک از شرکاء از دادگاه  حق درخواست فروش را دارند.در این صورت  دادگاه دستور فروش را ثبت و  در جلسه   فوق العاده  پس از احراز شرایط قانونی  دستور فروش ملک را به واحد اجرای احکام  مدنی صادر مینماید  تا اجرای احکام مدنی ضمن فروش ملک  وجه حاصله از ان را بین شرکاء تقسیم نماید. در مورد چنین املاکی درخواست تقسیم اصولا قابلیت استماع ندارد . درخواست فروش نیز بدون تحصیل حکم قطعی واحد ثبتی ،مبنی بر عدم قابلیت افراز  قابل استماع نیست(اصغر زاده بناب؛۱۳۹۰؛۳۵).

 

ارکان و دعوی تقسیم به ترتیب ذیل است :

 

الف)احراز مالکیت مورث متداعیین: که غالبا با استعلام وضعیت ثبتی املاک از اداره ثبت در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند و یا با مدرک عادی به انضمام شهادت شهود و گاهی هم با احراز تصرف به عنوان دلیل مالکیت ، مشخص میگردد( ماده ۳۵ قانون مدنی )

 

ب) احراز انتقال مالکیت و تملک وراثت یا متداعییین به قائم مقامی : که یکی از اسباب ، تملک به ارث است.(ماده ۱۴۰ ق. م) احراز مالکیت قهری و اثبات وراثت ، منحصرا از طریق گواهی انحصار وراثت امکان پذیر است .

 

ج)تقسیم نشدن ترکه به تراضی مشروط بر اینکه شامل قانون خاص دیگری قرار نگرفته باشد و قابل تقسیم بودن موضوع خواسته .

 

مراحل دادرسی:

 

۱) نسبت به قابل تقسیم بودن یا نبودن ترکه و چگونگی و نحوه تقسیم و تعیین حصه هریک از وراث به نسبت سهم الارث ،گاهی با لحاظ فنی بودن موضوع، قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر میگردد و چنانچه وجود یا عدم بقای تصرفات در کشف حقیقت یا احراز مالکیت  موثر باشد ، توام با قرار کارشناسی،قرار تحقیق و معاینه محل نیز صادر میشود. این تصمیم  بعد از تشکیل اولین جلسه دادرسی اتخاذ میشودو جهت پرداخت حق الزحمه کارشناسی با تعیین وقت نظارت به خواهان ابلاغ میگردد.

 

۲) چنانچه خواهان دستمزد کارشناسی را در وقت مقرر پرداخت ننماید دادگاه قرار ابطال دادخواست صادر مینماید و در صورت پرداخت دستمزد،دادگاه دستور تعیین وقت اجرای قرار را صادر و طرفین و کارشناس دعوت به حضور میگردند.

 

۳) د روقت مقرر تعیین شده جهت اجرای قرار،مفاد و موضوع کارشناسی و تحقیق و معاینه محل (در صورت صدور قرار تحقیق ومعاینه محل) به طرفین وکارشناسان و عضو مجری قرار تفهیم و با وسیله تهیه شده از سوی خواهان ،قرار صادره اجرا میشود و با تعیین وقت نظارت دادگاه منتظر وصول نظریه کارشناسی در مهلت مقرر خواهد شد

 

۴) با وصول نظریه کارشناسی چنانچه اعتراض موجهی به ان وارد نگردید و نظریه منطبق با اوضاع و احوال معلوم و حقق باشد ، پرونده ، اماده صدور حکم خواهد بود.

 

۵)  چنانچه اعتراض موجهی به نظریه کارشناسی وارد گردید قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسی صادر و مراحل فوق طی میگردد.

 

نکته:

 

یکی از شرایط قانونی و لازم طرح و اقامه دعاوی تقسیم ترکه و ملک مشاعی ، اقامه دعوی به طرفیت کلیه مالکین مشاعی  موضوع ادعا می باشدو الا رسیدگی  و صدور حکم و اجرای ان متضمن ایراد و اشکال قانونی است(کاتوزیان؛۱۳۸۲؛۱۷۸).

 

زیرا کلیه مالکین مشاعی در تمام اجزای موضوع  مورد ادعا حق مالکیت دارند و اقتضای این حق چنین است که صاحب حق رد دعوی مربوط به موضوع حق دخالت و شرکت داشته باشد تا امکان دفاع برای وی فراهم گردد. همچنین است در دعاوی مربوط به اموال مشاعی ، مثل مطالبه سهم الارث و یا فروش ملک مشاعی .

 

«بنا به مراتب فوق رسیدگی به دعوی تقسیم ترکه در روند دادرسی عادی نیازمند دو جلسه رسیدگی و سه وقت نظارت است».

 

گفتار اول: نحوه رسیدگی به افراز املاک در واحد ثبتی محل

 

 

    واحد ثبتی محل

 

در مورد صلاحیت واحد ثبتی در رسیدگی به تقاضای تقسیم اموال مشاعی می‌توان به افراز املاک مشاع اشاره نمود. براساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از این‌که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، با واحد ثبتی محل وقوع ملک است. ‌ تا سال ۱۳۵۷ افراز املاک مشاع به طور کامل در دادگاه انجام می‌شد؛ اما با تصویب قانون افراز در سال ۱۳۵۷ این وضعیت تغییر کرد و رسیدگی به درخواست افـراز امـلاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، در صلاحیت واحد ثبتی محل قرار گرفت. ‌ شرایط ملک قابل افراز در واحد‌های ثبتی برای شروع رسیدگی به افراز در واحد‌های ثبتی مقدماتی لازم است که رعایت آنها الزامی ‌است. از جمله این شرایط می‌توان به ‌پایان یافتن جریان ثبتی ملک مشاع، ‌فقدان سند مالکیت معارض، مستلزم اصلاح ملک نبودن عمل افراز و ‌عدم وجود شخص محجور یا مفقود الاثر یا غایب در بین شرکا ‌اشاره کرد(امامی؛۱۳۵۱؛۶۵).

 

یک- پایان یافتن جریان ثبتی ملک مشاع ‌ مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷

 

افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یـافته، در صلاحیت واحد‌های ثبتی مربوطه است. هنگامی ‌جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می‌شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده؛ اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد. ‌ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده؛ اما قسمت باقی‌مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد، آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ ‌در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی در ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، جریان ثبتی کل ملک مشاع است؛ نه قسمتی از آن. اداره حقوقی دادگستری نیز در نظریه شماره ۵۳۸۹/۷ – ۲۳ دی ۱۳۵۹ همین نظر را ارائه نموده است. ‌ بحث دیگری که می‌توان مطرح کرد این است که چنانچه قسمتی از ملک مشاعی به ثبت رسیده و قسمت دیگر آن مجهول‌المالک باشد، کدام مرجع صالح به رسیدگی است؛ دادگاه محل وقوع ملک یا اداره ثبت؟ ‌ مستفاد از ماده ۵۸۹ قانون مدنی، مالک یا مالکان که میزان مالکیت و حدود مشخصه ملک مشاعی آنها طبق پرونده ثبتی و صورت‌مجلس تحدید حدود معلوم است، هر زمان که بخواهند می‌توانند اقدام به افراز بنمایند. از طرفی، با عنایت به هدف اصلی قانون‌گذار از وضع قانون افراز و فــروش امــلاک مـشــاعــی، افـراز املاک یکی از راه‌های رفع ضـرر از مالک مشاعی است و انتزاع و افراز مالکیت متقاضی نمی‌تواند به عذر نواقصی که مربوط به دیگران است؛ مانند مجهول المالک بودن قسمتی از ملک مورد افراز که رفع آن خارج از حیطه و اختیار متقاضی است، متوقف شده و به تعویق افتد. این موضوع را می‌توان از فراز قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی استنباط نمود که رضایت مالکان را شرط افراز ندانسته است. این حالت مانند زمانی است که قسمتی از ملک ثبت شده و قسمت دیگر مجهول المالک باشد. بنابراین در قسمت ثبت شده اشکالی بر افراز متصور نخواهد بود. ‌اما درخصوص این‌که کدام مرجع صالح به رسیدگی است، باید گفت از آنجا که مطابق ماده ۱ قانون افراز، واحد ثبتی محل در صورتی صلاحیت افراز املاک مشاع را دارد که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد و نسبت به املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته، این واحد ثبتی صالح برای افراز نیست و این موضوع ناظر به خاتمه یافتن کل جریان پلاک ثبتی است؛ نه قسمتی از آن، بنابراین افراز ملکی که نسبت به مقداری از سهام مشاعی آن به لحاظ مجهول المالک بودن تقاضای ثبت نشده، از حدود صـلاحیت واحد ثبتی محل خارج و در صلاحیت دادگستری خواهد بود. نظریه شماره ۵۳۸۹/۷- ۲۳ دی ۱۳۵۹ نیز مؤید این معناست. در حال حاضر در رویه موجود وضع به همین منوال است؛ اما در عمل مشاهده می‌شود که افراز این‌گونه املاک در صلاحیت واحد ثبتی محل قرار داده شده است. ‌به طور مثال، شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور در رأی مورخ۱۱ خرداد ۱۳۶۱ خود به شماره ۴۱۳ برخلاف نظریات گفته شده، افراز این‌گونه املاک را در صلاحیت واحد ثبتی محل قرار داده است. متن این رأی چنین است: ‌ <یکی از مالکان مشاعی پلاک‌های ۲۱۰۰ و ۲۱۰۲ بخش ۹ تهران از شعبه چهارم دادگاه عمومی ‌تهران افراز سهم مشاعی خود را درخواست می کند. شعبه مذکور طبق رأی شماره ۴۳۳/۱۰ مورخ۲۴ شهریور ۱۳۶۰ با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان‌ماه ۱۳۵۷ و آیین‌نامه مذکور، قرار عدم صلاحیت ذاتی دادگاه بر صلاحیت اداره ثبت صادر می‌کند و پرونده حسب ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری به دیوان عالی کشور ارسال می‌شود که منجر به صدور دادنامه شماره ۵۵۳/۵ مورخ ۲۵ آبان ۱۳۶۰ شعبه پنجم دیوان‌ عالی کشور مبنی بر تأیید قرار صادر شده از شعبه چهارم دادگـاه عـمـومـی ‌بـه شـکل زیر مـــــــی‌شـــــــود:قـــــــرار عــــــدم صلاحیت ذاتی دادگاه عـمـومـی‌ تهران که به استناد ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع صادر شده خالی از اشکال است و رسیدگی به واحد ثبتی تهران ارجاع می‌شود. ‌ثبت جنوب با وصول درخواست افراز سهم خواهان و دادنامه‌‌های مذکور به عذر این‌که ۲ سهم مشاع از مـلـک مـورد تـقـاضـا مـجهول المالک بوده، از انجام درخواست افراز خودداری و با توجه به مدارک موجود طی شماره ۱۱۶۶ مورخ ۲۷ اردیبهشت ۱۳۶۱ از دیوان‌عالی کشور کسب تکلیف و نظر خواهی می کند که سرانجام رأی مورخ۱۱ خرداد ۱۳۶۱ از شعبه پنجم به قرار زیر صادر می‌شود: ‌ نظر به این‌که بانو… که نسبت به سهم مشاعی خود از پلاک‌های مورد بحث سند مالکیت دارد، درخواست افراز سهم خود را از سایر سهام نموده است، مجهول الـمـالک بودن ۲ سهم مشاع از ۱۶ سهم شش‌دانگ پلاک‌های یاد شده مانع از این‌که واحد ثبتی مربوط با رعایت تمامی قوانین و مقررات اقدام به افراز سهم مشارالیها از سایر سهام کند و بقیه سهام را به حال اشاعه باقی بگذارد، نیست و بنابراین در تعقیب رأی شماره ۵۵۳/۵ مورخ ۲۵ آبان ۱۳۶۰ این شعبه، پرونده برای اقدام بـه شـرح فـوق بـه نـاحـیه ثبت جنوب تهران ارسال می‌شود.

 

 

 

 

• نحوه افراز املاک در دفاتر ثبتی

 

متقاضی یا متقاضیان باید تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.

 

مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آنرا جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می­نماید. تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می­دارد . نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می­رساند. مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می­نماید.در صورتیکه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکاء ابلاغ گردد. نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می­نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید می­نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود . اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آنها به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم می­گردد که اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می­دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها در پرونده تا روز معاینه محل صادر می­نماید.در روز معاینه محل نقشه­بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می­نمایند.

 

چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد پس از حضور در محل و معرفی ملک به وسیله متقاضی، نماینده حدود آن را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروز را به نرخ منطقه­ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می­نماید. نقشه ی مورد نظر باید به تصویب و تأیید سازمان مسکن و شهرسازی استان برسد . در صورتیکه محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد ، نقشه افراز حسب دستورالعمل اداره عنداللزوم جهت تأیید و اظهار نظر با شهرداری و در صورتیکه زمین و مستغلات کاربریش زراعی باشد، کشاورزی باشد، ‌یا باغ باشد؛ تشخیص اجازه ی افراز با سازمان جهاد کشاورزی است. (اگر زمین کاربریش کشاورزی یا باغ بود،‌اگر داخل محدوده ی شهر باشد،‌شهرداری میتواند اظهار نظر کند،‌اما اگر خارج از محدوده یا حریم شهر باشد، اظهار نظر در مورد افراز در صلاحیت سازمان جهاد کشاورزی است.) پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می­ شود.

 

بعد از برگشت نقشه از مراجع یاد شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می­دارد . در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود . آنگاه مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده در صورتیکه اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد ، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را به نحوی که انجام شده ذیل صورتجلسه مرقوم می­دارد.

 

سپس تصمیم اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می­ شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند،  مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند.اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم و ارسال پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می­ شود.

 

پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می­توانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروز را از اداره ثبت بنمایند. مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می­نماید.

 

بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال می­دارد.سپس نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیش­نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می­فرستد متصدی دفتر بازداشتی پس از گواهی عدم بازداشت آنرا اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می­ شود.متصدی حسابداری فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می­دارد . متقاضی پس از واریز وجوه سند قبض را تحویل حسابداری داده و حسابداری نیز گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال می­دارد.متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه­ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می­نماید.پرونده جهت تنظیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می­ شود . در بایگانی ابتدا سند نخ­کشی و پلمپ و سپس در دفتر اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می­ شود.

 

در صورتیکه متقاضی نتواند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نماید ابلاغ هر گونه اخطار به آنها از طریق درج در روزنامه انجام­پذیر خواهد بود.

 

• افراز املاک –قابلیت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی

   

 

متقاضی درخواست ثبت ، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می­ کند . اداره ثبت این درخواست را یا می­پذیرد یا رد می­ کند . در هر دو فرض ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است .از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی ، ظرف ۱۰ روز فرجه دارد که چنان­چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد ، به دادگاه مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.

 

حکم دادگاه مبنی بر افراز صادر شد ولی با محل انطباق ندارد:

 

حالت اول: تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد . بطلان آن به خاطر این است که قابلیت انطباق ندارد ، کارشناس هم متوجه نشده است یا دادگاه به کارشناس ارجاع نداده است ، و مجدداً بایستی درخواست افراز داده شود.

 

حالت دوم : محکمه حکم صادر کرده سهو قلم دارد. مثلاً باید بنویسد پلاک ۲ اصلی از ۱۳۹ فرعی ، نوشته است پلاک ۳ اصلی از ۱۳۹ فرعی. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد می ­تواند این اشتباه را اصلاح کندو اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می­ کند. اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد ، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می­ کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.

 

 

اعتراض به درخواست افراز : پس از ارائه درخواست ثبت ، اقدام به انتشار آگهی می­ شود و از زمان انتشار اولین آگهی تا ۹۰ روز نسبت به درخواست ثبت می­توان اعتراض کرد . زمانی که اعتراض شد تا زمانی که دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی نکرده و حکم صادر نکرده است ، درخواست افراز امکان رسیدگی نخواهد داشت.

 

اختلاف نسبت به حدود ملک: اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین ، اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود ، افراز امکان­ پذیر نیست.

 

شریک بودن اداره مسکن و شهرسازی با اشخاص ثالث: هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث ، مشاعاً مالک باشند ، قانون­گذار پیش ­بینی کرده است که مسکن و شهرسازی می ­تواند بدون لحاظ تشریفاتی که بیان کردیم ، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید.در مورد خانه­های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی ، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد و در اینجا نیازی به استعلام هم ندارد.

 

آیا می­توان نسبت به مالی که در رهن است درخواست افراز کرد؟پاسخ مثبت است اما اینکه آیا مرتهن هم باید طرف دعوای شما قرار گیرد یاخیر ؟ پاسخ منفی است ، نیاز نیست که شما مرتهن را طرف دعوای خود قرار دهید به جهت اینکه او هنوز مالک نیست و مالک هم­چنان راهن است . اما نکته­ای که باز اینجا نهفته است این هست که پس از افراز نیز همچنان از این ملک ، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود، یعنی از حالت رهن خارج نمی­ شود .

 

گفتار دوم : نحوه رسیدگی به افراز املاک در مراجع قضایی

 

گرچه بموجب قانون مصوب ۲۲ آبان ۱۳۵۷ اختیار افراز املاک مشاع به ادارات ثبت اسناد و املاک تفویض گردیده و ادارات ثبت مجاز به انجام افراز املاک مشاع حسب تقاضای احد یا تعدادی از مالکین مشاعی می باشند ولی بموجب ماده دوم قانون مذکور هر یک از شرکاء می توانند به تصمیم واحد ثبتی مربوطه مبنی بر افراز ملک در مهلت مقرر در ماده ۲ قانون یادشده به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک (دادگاه حقوقی) اعتراض نمایند که در این صورت ادارات ثبت سوابق افرازی و عنداللزوم پرونده ثبتی را حسب تقاضای مرجع یادشده جهت رسیدگی نهائی به دادگاه حقوقی مربوطه ارسال می دارند.بدیهی است دادگاه حقوقی پس از رسیدگی نهائی یا تصمیم افراز متخده از طرف اداره ثبت را تایید یا خود مبادرت به صدور حکم دیگری می نماید که در هر صورت حکم صادره از مرجع یادشده جهت اجراء به ثبت محل ارسال می گردد که روش عملی اجرای احکام افراز صادره از مراجع قضائی بدین شرح است:

 

متقاضی بایدتقاضای خودرا همراه بااصل یارونوشت مصدق حکم قطعی افراز به ثبت محل تسلیم نماید. منظور از رونوشت مصدق این است که مطابقت رونوشت حکم افراز با اصل آن باید به تایید دفتر دادگاه محل برسد و به آن تمبر الصاق شود.

 

رئیس ثبت دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر می نماید و به متقاضی تاریخ وقت مراجعه بعدی را اعلام می دارد.تقاضای متقاضی ثبت دفتر اندیکاتور می شود و همراه با ضمائم به بایگانی ارسال می گردد تا در پرونده ثبتی مربوطه ضبط شود.در روز مراجعه متقاضی که قبلا تعیین شده بایگانی پرونده را جهت تعیین نماینده و نقشه بردار نزد مسئول اداره ارسال می دارد و او با توجه به دفتر اوقات خود نماینده و نقشه برداری را جهت انجام اقدامات بعدی تعیین می نماید.
ضمنا چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار به میزان مدتی که توسط مسئول اداره تعیین می شود و به شرحی که قبلا توضیح داده شد بایستی وسیله متقاضی به حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوطه تودیع و فیش آن جهت ضبط در پرونده به ثبت ارائه شود.سپس نماینده و نقشه بردار همراه با متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند و بعد از حضور در محل متقاضی بایستی ملک را معرفی و نماینده حدود آن را با سوابق پرونده ثبتی تطبیق و بعد حدود قطعات افراز شده مندرج در حکم را با محل مقایسه و تطبیق و کنترل و نقشه بردار حدود کل ملک و قطعات افراز شده را برداشت نموده و قطعات افرازی را برابر قیمت منطقه ای ارزیابی نماید. (بند ۳۷۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی).

 

بعد از ترسیم نقشه ملک وسیله نقشه بردار که بایستی نمایانگر حدود و مشخصات قطعات افرازی باشدنماینده صورتجلسه افراز را باملاحظه پرونده ثبتی ومشاهدات خوددرمحل وتوجه به حکم صادره ازدادگاه ورعایت حدودومشخصات ملک براساس سوابق پرونده ثبتی و موقعیت محل و حکم صادره تنظیم می نماید.این صورتجلسه که با عنوان صورتجلسه افراز تهیه می شود نماینده بایستی بعد از توضیح کامل جریان ثبتی ملک در مقدمه و ذکر حدود اولیه ملک و اسامی مالکین مشاعی چگونگی افراز را با اشاره به حکم صادره دادگاه توضیح داده و حدود و مشخصات و مساحت قطعات افراز شده را با تعیین شمارات فرعی از اصلی مربوطه به ترتیب قید نماید و هر قطعه را در سهم همان فردی که در حکم افراز به او تعلق گرفته قرار دهد و پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروز شده را بنام مالکین مربوطه تهیه و به گواهی دفتر املاک بازداشتی برساند.
نماینده صورتجلسه افراز را خود امضاء و پس از امضاء نقشه بردار همراه با نقشه ترسیمی و برگ ارزیابی تنظیم شده که به قیمت منطقه ای خواهدبود و به امضاء نقشه بردار و ارزیاب و متقاضی هم باید برسد همراه با پرونده و پیش نویس اسناد مالکیت تهیه شده طی گزارشی به استحضار مسئول اداره می رساند.رئیس اداره پس از بررسی صورتجلسه و تطبیق مفاد آن با پرونده ثبتی و حکم صادره دادگاه و کنترل پیش نویس اسناد مالکیت تهیه شده چنانچه اشکالی را ملاحظه ننماید پیش نویس اسناد را امضاء و دستور ثبت صورتجلسه افراز را در دفتر املاک صادر می نماید و به حسابداری اجازه می دهد که فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار را در صورت تعلق به شرحی که قبلا توضیح داده شده پرداخت نماید.در این مرحله از اقدام متقاضی مکلف است هزینه افراز و سایر حقوق ثبتی متعلقه سهم خود را همراه با بهاء دفترچه سند مالکیت حسب محاسبه حسابداری در بانک تودیع و فیش آن را جهت ضمیمه نمودن پرونده به حسابداری ارائه نماید. (ماده ۳ قانون افراز).

 

بعد از تودیع هزینه افراز و سایر حقوق ثبتی متعلقه و بهاء دفترچه سند مالکیت پرونده جهت اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال می شود متصدی دفتر املاک با توجه به دستور صادره از طرف رئیس اداره مراتب صورتجلسه افراز را در ستون ملاحظات ثبت و صفحه دفتر املاکی که سهام مشاعی هر مالک در آن ثبت شده قید می نماید و با توضیح موضوع خروجی زده و حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت نموده و شماره ثبت صفحه جدید را در ستون ملاحظات ثبت و صفحه مشاعی مربوطه قید می نماید سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را تحریر می کند.آنگاه ثبت دفتر املاک و سند مالکیت تحریر شده را به امضاء مسئول اداره می رساند و پرونده را جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال می دارد. در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ می شود بعد در دفتر تسلیم سند ثبت می گردد و پس از احراز هویت متقاضی که معمولا با ملاحظه شناسنامه آن تحقق می پذیرد در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات پیش نویس سند مالکیت به او تسلیم می گردد. و پرونده در ردیف مربوطه ضبط می شود. لازم به تذکر است چنانچه ملکی بموجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان (دادگاه حقوقی) فروخته می شود (ماده ۴ قانون افراز) که در این صورت وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه بین شرکاء به میزان سهام و مالکیت آنها تقسیم خواهدشد (ماده ۱۰ آئیننامه قانون افراز).